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信義房屋 (9940) 115年第2季法人說明會詳細分析與營運報告
信義房屋股份有限公司（股票代號：9940）於 115 年 8 月 12 日舉辦第 2 季法人說明會。本次說明會由陳志桓財務長與不動產企研室曾敬德專案經理主講，針對公司 115 年第 2 季之財務表現、營運狀況、開發案進度及未來市場展望進行了全方位說明。本分析報告旨在為投資人提供客觀、詳實且具條理的專業解讀。
一、 開頭綜合分析與評析
📊 對報告的整體觀點
信義房屋 115 年第 2 季表現呈現強勁的「轉虧為盈與本業復甦」態勢。在經歷 114 年中期的低迷後，台灣仲介本業展現出強韌的抗跌與復甦能力，帶動整體營運大幅攀升。此外，大陸開發案「山水嘉庭」持續推進銷售與交屋，加上業外無像去年同期龐大的外幣兌換損失影響，促使第 2 季合併稅後淨利與每股盈餘（EPS）雙雙大幅改善。公司財務結構極為健全，流動比率提升至 320%，負債比率維持在 58% 的穩健水準。
📈 對股票市場的潛在影響
信義房屋第 2 季 EPS 達 0.45 元，較去年同期的 -0.17 元顯著轉正，累計上半年 EPS 達 0.66 元，基本面出現實質改善。獲利能力提升（毛利率拉升至 28%）將為股價提供強烈的下檔支撐與估值修復動能。然而，海外仲介業務（日本、上海、蘇州）營收出現不同程度的同比衰退，且觀光事業仍處於前期投資虧損期，市場短期可能聚焦於國內房市交屋潮結束後的本業持續力道。
🔮 對未來趨勢的判斷
- 短期趨勢（115年下半年）：受惠於「青安 3.0」金融政策支持首購族，以及股市波動引發資金向不動產資產配置移動，台灣房市呈現「年增築底復甦」態勢。預期信義房屋仲介本業營收可保持穩定成長。
- 長期趨勢（116年及以後）：新建案「嘉學」預計於 117 年完工交屋，將成為中長期業績挹注點；捷運聯開案與公辦都更案陸續推進，確保長期開發管線不匱乏。東馬馬林松酒店預計於 116 年底正式營運，觀光旅遊事業將自 117 年起由費用投入期轉入營運獲利貢獻期。
⚖️ 報告內容之利多與利空因素整理
根據法說會文件內容，明確列出以下利多與利空依據：
類別 關鍵項目 內容依據與說明 🟢 利多因素 營收與獲利翻倍成長 115Q2 合併營收達 30.60 億元 (+33% YoY)，稅後淨利轉正為 3.32 億元，單季 EPS 0.45 元 (+0.62 元)。 🟢 利多因素 毛利率與淨利率顯著拉升 115Q2 營業毛利率達 28% (+10pt)，淨利率達 11% (+16pt)，反映獲利結構大增。 🟢 利多因素 台灣仲介本業表現強韌 信義房屋個體營收達 24.29 億元 (+25% YoY)，帶動營運利益年增 306 佰萬元。 🟢 利多因素 存貨跌價損失提列減少 大陸久信置業「山水嘉庭」案提列之未實現存貨跌價損失較去年同期減少 92 佰萬元。 🟢 利多因素 開發案預售捷報與資產活化 新莊「嘉學案」達 100% 完銷（總銷 28.1 億元）；處分大陸「信義嘉庭」商鋪認列利益 40 佰萬元。 🟢 利多因素 財務比率非常健全 流動比率拉升至 320% (+15pt)，負債比率維持 58%，具備高抗風險能力。 🔴 利空因素 海外仲介事業營收下滑 115Q2 日本信義 (-11%)、上海信義 (-19%)、蘇州信義 (-20%) 營收均較去年同期出現衰退。 🔴 利空因素 分店數微幅減少 截至 115 年 7 月底全台店鋪總數為 430 家，較 4 月底的 436 家淨減少 6 家。 🔴 利空因素 觀光旅遊事業持續虧損 觀光事業尚處開發階段，115Q2 淨虧損 37 佰萬元（去年同期虧損 28.6 佰萬元），短期內仍將產生費用支出。 🔴 利空因素 外幣定存減少致利息收入縮水 因外幣定存水位減少，致使利息收入淨減少 22 佰萬元。 二、 財務狀況與營運數據詳細解析
1. 115年第2季與上半年合併損益表現
信義房屋 115 年第 2 季整體財務指標呈現強勢回升，各項關鍵數據如下：
- 合併營業收入：115Q2 達 3,059,706 仟元，較 114Q2 的 2,292,616 仟元增加 767,090 仟元，年增幅度達 +33%。累計上半年營收達 5,935,881 仟元 (+32% YoY)。
- 營業毛利與毛利率：115Q2 毛利為 867,277 仟元，年增 112%；毛利率由去年同期的 18% 大幅提升 10 個百分點至 28%。
- 營業利益：115Q2 營業利益由負轉正達 378,209 仟元（114Q2 為 -4,995 仟元），主要得益於信義房屋仲介本業營業利益增加 306 佰萬元，以及山水嘉庭案提列未實現存貨跌價損失減少 92 佰萬元。
- 營業外淨收入：115Q2 為 61,670 仟元（去年同期為淨支出 42,766 仟元）。主因為去年同期產生外幣存款兌換損失 85 佰萬元，而本季又有處分大陸「信義嘉庭」商鋪收益 40 佰萬元補貼所致。
- 本期淨利與每股盈餘：115Q2 合併淨利為 332,363 仟元（去年同期為 -119,222 仟元）；每股盈餘（EPS）為 0.45 元（去年同期為 -0.17 元）。累計上半年 EPS 達 0.66 元。
項目（單位：新台幣仟元） 115Q2 (115.04-06) 114Q2 (114.04-06) YoY 變動金額 YoY 變動百分比 營業收入 3,059,706 2,292,616 +767,090 +33% 營業毛利 867,277 409,885 +457,392 +112% 營業利益 378,209 (4,995) +383,204 轉虧為盈 稅前淨利 439,879 (47,761) +487,640 轉虧為盈 本期淨利 332,363 (119,222) +451,585 轉虧為盈 每股盈餘 (EPS, 元) 0.45 (0.17) +0.62 轉虧為盈 2. 近期季度營收趨勢與事業體結構
從近期 5 個季度的合併營收來看（114Q2：22.93億 ➡️ 114Q3：23.04億 ➡️ 114Q4：46.50億 ➡️ 115Q1：28.77億 ➡️ 115Q2：30.60億），高點出現在 114Q4，主要係受惠於新莊「嘉品」案集中進行約 8 成房屋與車位交屋；若排除交屋高峰，仲介本業在經歷 114 年中期低迷後，於 115 年實現了連續兩季的季度增長。
從事業體營收比重分析（115Q2）：
- 信義房屋（台灣仲介）：佔比高達 79%（115H1 為 71%），為集團最主要的營收與獲利支柱。
- 大陸開發事業子公司：佔比為 10%（115H1 為 7%），隨山水嘉庭交屋推進而有顯著貢獻。
- 日本信義：佔比 5%。
- 國內非開發事業子公司：佔比 4%。
- 大陸非開發事業子公司：佔比 2%。
3. 各仲介事業單位營收細項表現
115Q2 仲介事業總勞務收入達 27.48 億元 (+20% YoY)。其中區域表現呈現分化：
- 信義房屋 (台灣)：營收 2,428,694 仟元，年增 +25%，展現台灣房市買氣回溫。
- 信義全球資產：營收 63,559 仟元，年增 +12%，反映商用不動產市場熱絡。
- 安信&安新建經：營收 50,061 仟元，年減 -9%。
- 日本信義：營收 155,062 仟元，年減 -11%。
- 上海信義：營收 30,424 仟元，年減 -19%。
- 蘇州信義：營收 11,197 仟元，年減 -20%。
4. 開發案與觀光旅遊事業進展
信義房屋子公司開發案進度明細如下：
- 板橋嘉品案：全案 114 戶已 100% 完銷並完成 114 套交屋，累計認列營收 2,758 佰萬元。115Q1 已將餘屋交屋完畢。1 樓至 4 樓商場刻正積極招商中，本季認列停車場租金收入 1 佰萬元。
- 無錫山水嘉庭案：總套數 608 套，全案累積已售 74%，已交屋 461 套，累計認列營收 69.60 億元。115Q2 單季交屋 24 套（含車位 27 個），認列營收 310 佰萬元；目前尚有 35 套已銷售但未交屋。
- 新莊嘉學案：總套數 100 戶，已 100% 完銷，總銷金額約 28.1 億元（含稅），預計於 117 年底前完工交屋。
- 潛力開發案：土城樹林線捷運聯開案 LG17、LG16A、LG16B 正進行都審前置作業；中山區長春段公辦都更案已獲選為最優申請人。
- 觀光旅遊事業（東馬）：馬林松酒店（主樓 11 棟）持續進行結構工程與精裝修，預計 116 年底正式營運；環灘島則持續進行生態保育、造林、碳匯調查及一日遊觀光營運規劃。
5. 資產負債表重點變動（115/06/30 vs 114/12/31）
- 現金及約當現金：達 46.03 億元，增加 1.29 億元 (+3%)。
- 金融資產 (流動-透過其他綜合損益)：達 16.32 億元 (+9%)，主因持有之 Orix 股份市值增加 1.64 億元，並全數出售漢宇創投（減少 34 佰萬元）。
- 應收票據及帳款：達 13.57 億元 (+11%)，反映第 2 季勞務收入增長。
- 存貨：金額降至 57.04 億元，減少 6.62 億元 (-10%)。主要係「嘉品案」餘屋交屋完畢及「山水嘉庭案」持續交付致存貨轉列營收。
- 不動產、廠房及設備：達 67.06 億元，大幅增加 9.47 億元 (+16%)，主要為馬來西亞酒店建造成本持續投入（增加 9.78 億元）。
- 借款總額與結構：借款總額增加 8.56 億元 (+11%)。其中信義房屋本體增加銀行融資 14 億元；信義開發因償還商業本票及工程款，借款淨減少 5.44 億元。
- 合約負債：流動合約負債降至 6.52 億元，減少 2.16 億元 (-25%)，主因為嘉品案 100% 交屋，預收房地款轉列營業收入。
三、 115 年下半年台灣房市展望與公司策略
不動產企研室對 115 年下半年台灣房市提出了五大觀察關鍵字：
- 整體趨勢：房市將維持「年增築底復甦」態勢，整體成交量能平穩。
- 金融政策：「青安 3.0」政策持續推動，為首購自住買盤提供實質支撐。
- 股市動向：金融市場與股市波動加劇，促使部分資金尋求避險與資產配置，有利於房市資金挹注。
- 預售市場：預售屋表現呈「個案表現」，其中雙北地區受需求支撐，相對其他區域更為穩健。
- 商用不動產：受益於 AI 產業商機擴張，廠辦、辦公室及工業地產等產品將持續受惠。
公司回應策略包括：持續深化「圓夢行動計畫」、引進 AI 數位科技工具升級服務；日本事業方面於東京港區新開幕「三田店」，擴大經營租賃仲介市場；同時持續透過非購地式（如都更、聯開）積極擴展開發管線。
四、 結尾總結與投資人（散戶）應注意事項
📌 分析師總結與投資建議
綜合評估，信義房屋 (9940) 營運最差的時間點已過。115 年第 2 季展現了台灣仲介本業強勁的獲利修復能力。公司財務極其健全，負債結構安全，並兼具開發業務與海外觀光事業之長期成長潛力。對於長期價值投資人而言，信義房屋具備穩健的營運底盤與合理的現金流分配實力。
⚠️ 散戶投資人應特別注意的重點
- 留意開發案交屋空窗期（115H2-116年）：新莊「嘉品案」與無錫「山水嘉庭案」大宗交屋已過高點，下一個百億級重點案「嘉學」需等到 117 年底前 才能交屋貢獻。因此，115 年下半年至 116 年公司的獲利將極度倚重「台灣仲介本業」的表現。
- 關注央行房市政策與青安 3.0 效益：仲介本業表現與國內房市交易量息息相關，散戶應密切注意央行貨幣政策及青安貸款信用管制之變化對首購買盤的衝擊。
- 海外觀光事業之費用負擔：馬來西亞馬林松酒店目前處於資本支出與費用投入高峰期（PP&E 季增近 10 億元），在 116 年底正式營運前，觀光事業部將持續呈現小幅虧損（單季約 3,000~4,000 萬元），短期會微幅侵蝕合併利潤。
- 海外仲介衰退警訊：日本及大陸地區仲介營收仍呈現雙位數年減，顯示當地房市復甦力道弱於台灣，投資人需持續追蹤海外分公司的損益改善進度。
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