信義（9940）法說會日期、內容、AI重點整理
信義（9940）法說會日期、直播、報告分析
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信義房屋（股票代碼：9940）於2025年8月11日發佈的114年第二季法人說明會簡報，詳細揭露了公司當前營運狀況及未來展望。從報告內容研判，該公司正處於一個相當艱困的營運時期。整體而言，這份報告釋出的訊號傾向負面，對股價短期內可能構成顯著的壓力。公司在合併營收、稅後淨利及每股盈餘等關鍵財務指標上均出現大幅度的年減，且已由盈轉虧，顯示其核心仲介事業面臨嚴峻挑戰，主要歸因於國內房市政策的持續緊縮、市場觀望氣氛濃厚以及成交量顯著下滑。
此外，業外匯損亦是造成本季由盈轉虧的重要因素。儘管公司提到營收相較前一季略有增長，呈現「築底回升動力」，但盈利能力的惡化和槓桿比率的上升仍令人擔憂。面對當前的逆境，信義房屋已開始推動內部策略調整及事業多角化發展，例如深化日本事業的營運及開發案的推動。這些舉措顯示公司正積極應對，尋求營運轉機。然而，其成效仍待時間驗證。
對於股票市場，短期內信義的股價預計將承壓，主要受困於疲弱的獲利表現及總體房市的不確定性。對於廣大的散戶投資人而言，此時投資信義股票應抱持高度謹慎的態度。短期內不宜追高，對於尋求價值投資的長期投資者，則需密切觀察宏觀經濟環境（特別是房貸政策）的變化、公司多元化策略的執行成效以及未來開發案對營收及獲利的實際貢獻。本報告清楚描繪了台灣房地產業當前的艱困景象，以及一家大型仲介公司為應對此趨勢所做的掙扎與努力。
報告重點摘要與趨勢分析
營運摘要 (114年第2季)
- 合併營收：為新台幣2,293百萬元，較去年同期大幅年減47%，主要受國內房市政策持續偏緊，仲介事業收入減少所致。此趨勢反映市場景氣明顯降溫，仲介本業營收承受巨大壓力。
- 稅後淨利：由盈轉虧，為新台幣(119)百萬元，較去年同期顯著年減117%。除了市場冷清及成交量下滑影響獲利外，美金兌台幣匯率波動造成的短期匯損亦是轉虧為盈的重要因素。
- 每股盈餘(EPS)：為新台幣(0.17)元，亦較去年同期年減117%，與稅後淨利趨勢一致，反映股東權益收益惡化。
- 毛利率：從去年同期的32%下降至18%，共下降14個百分點。毛利率的大幅滑落，顯示單位營收所帶來的獲利能力顯著降低，暗示可能存在銷管費用侵蝕獲利或定價能力受損的情況。
各事業體營收比重變化 (比較114年上半年/第2季與113年上半年/第2季)
- 信義房屋 (國內仲介本業)：營收佔比雖仍最高，但在114H1/Q2降至84%與85%，相較113H1/Q2的91%有明顯下滑。此為公司總營收下降主因，凸顯國內房仲市場的衰退。
- 日本信義：營收佔比維持在8%，顯示該海外事業體在整體衰退中相對穩健。
- 國內非開發事業子公司：營收佔比從113H1/Q2的3%微幅提升至114H1/Q2的5%與6%。儘管比重不大，但趨勢顯示公司正逐步擴大非開發相關業務。
- 大陸開發事業子公司：在114H1/Q2的營收佔比已消失 (113H1/Q2為1%)，表示前期的開發案已完成並入帳，新開發案的收入尚無顯著貢獻。
季度營收及獲利表現趨勢
- 營收趨勢：儘管年同比大幅下滑（114Q2營收較113Q2年減47%），但觀察季對季表現，114Q2營收（22.93億元）相較114Q1（22.13億元）呈現微幅成長，顯示在市場景氣趨緩下，營收表現有「築底回升動力」。
- 淨利趨勢：稅後淨利從113Q2的6.8億元一路逐季下滑，至114Q2已呈現負1.2億元的虧損，淨利率亦從16%滑落至負5%。這表明公司的盈利能力面臨持續的壓力，且因業外匯損而使虧損加劇。
店鋪總數及區域分布變化 (截至114.07)
- 店鋪總數從113年的465家減少至114年的456家，各區域店數均呈現小幅減少。此趨勢可能反映公司為因應市場萎縮而進行的組織精簡或成本控制。
開發案銷售進度
- 嘉品案與嘉學案：均已完銷（100%）。其中嘉品案預計114年第四季交屋，將有望對營收提供部分貢獻。嘉學案預計117年交屋。
- 山水嘉庭案：累計已售成數70%，已認列營收新台幣64.88億元，但本季僅認列極少的2百萬元營收，顯示其對當季營收貢獻有限，剩餘的認列有待時間。
資產負債重點變動說明 (截至114年6月底 vs 113年年底)
- 現金及約當現金：增加774百萬元（18%），主要受益於借款淨增加，部分現金流被各類獎金發放所抵銷。
- 借款總額：短期借款大幅增加2,292百萬元（370%），主要用於支應營運、償還集團母子公司間資金貸與款項，以及利用相對較低的商業本票利率；長期借款則減少577百萬元。總體借款淨增加約1,715百萬元，顯示公司財務槓桿運用增加，以彌補營運現金流不足或進行內部資金調度。
- 存貨：減少66百萬元（1%），部分原因為嘉品、嘉學案施工投入，山水嘉庭車位移轉轉列成本及淨變現價值減損。減損的提列可能暗示部分資產價值面臨挑戰。
- 流動比率：降至183%（從113年底的272%下降89個百分點），速動比率亦降至104%（從113年底的155%下降51個百分點）。儘管仍屬穩健範圍，但比率的下降表明短期償債能力趨勢正在減弱。
- 負債比率：從113年底的57%上升至114年6月底的64%。槓桿比例增加，代表財務風險相對升高。
- 股東權益：總計減少16%，主要受未分配盈餘減少及國外營運機構財報換算之兌換差額（匯兌損失）大幅負增加影響，反映本期綜合損益由盈轉巨額虧損。
未來展望與因應策略
- 市場預測：預期美國關稅不確定因素解除，房市回歸基本面。房貸政策仍偏緊縮，年底銀行自主管理期滿後央行態度是觀察重點。預售市場持續個案表現，商用市場貸款相對受支持。
- 仲介策略：透過「業務圓夢行動計畫」及「提升集團轉介媒合效率」來加強業務動能。
- 日本事業：持續運用「台日鏈優勢」，加強在地服務、發展租賃服務，並擴展代銷新築案件量。
- 開發案進度：嘉品案預計114年第4季交屋；嘉學案預計117年交屋；LG捷開案預計116年啟動規劃。
主要財務數據變動 (附錄數據轉譯為表格)
損益同比明細 (114Q2 vs 113Q2)
項目 114Q2 (新台幣千元) 113Q2 (新台幣千元) 差異 (新台幣千元) 差異 (%) 營業收入 2,292,616 4,285,552 (1,992,936) -47% 營業成本 1,882,731 2,921,518 (1,038,787) -36% 營業毛利 409,885 1,364,034 (954,149) -70% 營業費用 414,880 499,992 (85,112) -17% 營業利益 (4,995) 864,042 (869,037) -101% 營業外淨收(支) (42,766) 41,306 (84,072) -204% 稅前淨利 (47,761) 905,348 (953,109) -105% 所得稅費用 71,461 220,776 (149,315) -68% 本期淨利 (119,222) 684,572 (803,794) -117% 其他綜合(損)益 (1,157,053) 151,028 (1,308,081) -866% 本期綜合損益 (1,276,275) 835,600 (2,111,875) -253% 歸屬母公司之本期淨利 (122,585) 678,478 (801,063) -235% 營業毛利率 18% 32% -14pt. 營業利益率 0% 20% -20pt. 淨利率 -5% 16% -21pt. 每股盈餘 -0.17 0.92 -1.09 -117% 資產負債科目變動 (114.6.30 vs 113.12.31)
項目 114.6.30 (新台幣千元) 113.12.31 (新台幣千元) 差異 (新台幣千元) 差異 (%) 流動資產 現金及約當現金 4,979,718 4,205,337 774,381 18% 透過其他綜合損益按公允價值衡量之金融資產-流動 1,266,816 1,345,620 (78,804) -6% 應收票據及款項 1,090,536 1,252,859 (162,323) -13% 其他應收款 94,189 75,031 19,158 26% 本期所得稅資產 31,843 84,771 (52,928) -62% 存貨 7,811,345 7,877,191 (65,846) -1% 其他金融資產-流動 3,190,919 4,066,799 (875,880) -22% 其他流動資產 390,968 417,450 (26,482) -6% 流動資產總計 18,856,334 19,325,058 (468,724) -2% 流動比率 183% 272% -89pt. 速動比率 104% 155% -51pt. 非流動資產 透過損益按公允價值衡量之金融資產-非流動 6,071 6,071 0 0% 透過其他綜合損益按公允價值衡量之金融資產-非流動 150,212 115,280 34,932 30% 採用權益法之投資 220,509 232,782 (12,273) -5% 不動產、廠房及設備 5,085,347 4,434,408 650,939 15% 使用權資產 5,032,116 5,061,379 (29,263) -1% 投資性不動產 2,296,946 2,859,244 (562,298) -20% 無形資產 27,580 29,868 (2,288) -8% 其他非流動資產 513,389 361,403 151,986 42% 非流動資產總計 13,332,170 13,100,435 231,735 2% 流動負債 短期借款 2,910,538 618,619 2,291,919 370% 合約負債 943,563 829,967 113,596 14% 應付票據及帳款 357,889 388,803 (30,914) -8% 其他應付款 3,451,473 3,048,587 402,886 13% 本期所得稅負債 230,423 340,938 (110,515) -32% 租賃負債 483,911 475,093 8,818 2% 一年內到期之長期負債 1,600,000 1,000,000 600,000 60% 其他流動負債 304,995 396,615 (91,620) -23% 流動負債合計 10,282,792 7,098,622 3,184,170 45% 非流動負債 應付公司債 900,000 900,000 - - 長期借款 5,317,940 6,494,972 (1,177,032) -18% 租賃負債 2,834,274 2,776,523 57,751 2% 存入保證金 29,140 30,613 (1,473) -5% 所得稅負債 152,919 - 152,919 na. 遞延所得稅負債 118,277 125,571 (7,294) -6% 其他非流動負債 888,356 1,032,239 (143,383) -14% 非流動負債合計 10,240,906 11,359,918 (1,119,012) -10% 負債總計 20,523,698 18,458,540 2,065,158 11% 負債比率 64% 57% 7pt. 股東權益 普通股股本 7,368,465 7,368,465 - 0% 資本公積 63,790 63,790 - 0% 法定盈餘公積 3,257,815 3,073,308 184,507 6% 特別盈餘公積 490,275 1,246,293 (756,018) -61% 未分配盈餘 1,782,105 2,568,760 (786,655) -31% 其他權益 國外營運機構財報換算之兌換差額 (1,625,757) (615,700) (1,010,057) na. 透過其他綜合損益按公允價值衡量之金融資產未實現利益 206,955 125,425 81,530 65% 合計 (1,418,802) (490,275) (928,527) na. 本公司業主權益總計 11,543,648 13,830,341 (2,286,693) -17% 非控制權益 121,158 136,612 (15,454) -11% 股東權益總計 11,664,806 13,966,953 (2,302,147) -16% 存貨明細表 (截至114.06.30)
項目 依銷售合約之預計完工年度 114.06.30 (新台幣千元) 113.12.31 (新台幣千元) 113.06.30 (新台幣千元) 開發中不動產 新北市板橋區嘉品案 115年底前 2,795,061 2,603,813 2,399,870 新北市新莊區嘉學案 117年底前 1,382,055 1,290,664 1,125,933 待開發不動產 高雄市楠梓區 1,280,216 1,280,216 1,279,571 新北市樹林區 2,980 - - 新北市板橋區(容積移轉用) 490 490 490 商品存貨 無錫市濱湖區山水嘉庭案 2,271,956 2,613,990 2,811,846 上海市嘉定區信義嘉庭案 78,587 88,018 93,199 存貨總計 7,811,345 7,877,191 7,710,909 114H1合併現金流量表
項目 114H1 (新台幣千元) 113H1 (新台幣千元) YoY (新台幣千元) 期初現金 4,205,337 5,081,864 (876,527) 營業活動之現金流（出）入 (618,106) 672,244 (1,290,350) 投資活動之現金流入（出） 407,653 (1,376,986) 1,784,639 籌資活動之現金流入（出） 1,456,598 (676,315) 2,132,913 匯率影響數 (471,764) 249,670 (721,434) 期末現金 4,979,718 3,950,477 1,029,241 各項資訊之利好與利空評估
利好資訊 (Positive Indicators)
- 營收築底回升：114年第二季營收較第一季微幅成長，雖然幅度不大，但或可視為在整體疲弱市場下的一種築底跡象，為短期營收動能注入些許樂觀。
- 已完銷開發案貢獻：「嘉品案」已完銷並預計於114年第四季交屋，以及「嘉學案」預計117年交屋，將能陸續帶來穩定的入帳營收，支撐未來業績。
- 日本事業穩健發展：日本信義的營收佔比保持穩定，且公司持續透過「台日鏈優勢」、擴展租賃及代銷業務來多元發展，此顯示海外事業體仍具發展潛力。
- 策略性借款與現金增加：公司增加了短期借款，用於支應營運及償還集團內部資金，顯示其透過資金調度來維持流動性；儘管負債總額上升，但現金及約當現金增加，確保短期營運資金充裕。
- 開發案具體進度：馬林松酒店預計116年下半年營運，長期看好旅遊相關新收入來源；「LG捷開案」預計116年啟動規劃，為後續營建本業儲備動能。
- 應收票據及款項減少：相較113年底，應收帳款有所減少，顯示公司在收款方面可能有所改善。
利空資訊 (Negative Indicators)
- 主要財務指標嚴重惡化：114年第二季合併營收年減47%，稅後淨利及每股盈餘均轉為負值且大幅年減117%。這是公司獲利能力衰退最直接、最顯著的證據。
- 核心仲介事業表現低迷：作為主要營收來源的信義房屋本業，營收佔比顯著下滑，且總體營收大幅縮減，反映國內房仲市場因政策緊縮及交易量萎縮而受到重創。
- 毛利率、淨利率大幅下滑：毛利率下降14個百分點至18%，淨利率由盈轉虧至負5%，顯示公司在成本控制與獲利效率上遇到挑戰，經營壓力加大。
- 匯兌損失拖累獲利：受美金兌台幣匯率波動影響，產生巨額短期匯損及其他綜合損益，是造成本季由盈轉虧並導致股東權益減少的重要因素。
- 財務槓桿上升：負債總額增加11%，負債比率由57%上升至64%，短期借款大幅增加370%，且流動比率和速動比率均下降。這些指標顯示公司財務結構惡化，償債風險升高，財務彈性降低。
- 店鋪總數減少：信義房屋實體店面數量減少，反映市場業務量的萎縮以及公司可能面臨經營壓力下的策略調整，或可能影響其市佔率。
- 營業活動現金流由正轉負：114年上半年營業活動現金流轉為淨流出6.18億元，顯示核心營運活動未能產生足夠的現金，需仰賴籌資活動維持現金水位，此為財務體質轉弱的重要訊號。
- 存貨資產減損：存貨減少中包含了淨變現價值提列減損，這表示部分資產可能因市場環境變化而需重新評估其價值，未來可能有更多減損的潛在風險。
- 房市政策未鬆綁：公司法說會中明確指出央行房貸政策仍偏緊縮，整體房市回歸基本面但交易量受抑，這對以仲介為主的公司是持續的壓力。
- 其他綜合損益大幅虧損：期末「國外營運機構財報換算之兌換差額」從(615,700)增加到(1,625,757)，表示因匯率波動導致的賬面虧損顯著擴大，這侵蝕了股東權益。
股票市場影響與未來趨勢預測
短期趨勢預測
基於信義房屋114年第二季法說會報告所揭露的營運數據，股價在短期內預計將呈現下行壓力，走勢偏向保守甚至悲觀。公司的核心營收與獲利指標（營收、稅後淨利、每股盈餘、毛利率、淨利率）全面大幅衰退並轉虧，這是市場判斷公司價值與盈利能力的最直接訊號。儘管本季營收季對季有微幅增長，似有築底跡象，但營業利益已轉為虧損，再加上巨額的業外匯損，都顯示短期內獲利表現難以樂觀。
此外，流動性與槓桿比率的惡化，以及店鋪數量的縮減，亦強化了市場對其短期基本面的負面看法。在整體房市政策未明顯鬆綁之前，仲介本業的困境恐將延續，使得信義的股價難有上行催化劑。任何可能的反彈，可能僅限於技術性跌深反彈，並缺乏基本面支撐。
長期趨勢預測
從長期來看，信義房屋的發展趨勢將是謹慎樂觀與不確定性並存。利多因素主要來自於公司對於經營策略的調整與多元化發展的佈局，例如對日本事業的持續深耕、積極推動的開發案（嘉品、嘉學案預計貢獻營收、馬林松酒店預計116年營運、LG捷開案規劃啟動）以及仲介本業的內部營運優化策略。這些長期策略旨在降低對單一國內仲介市場的依賴，並拓展新的收入來源。然而，這些策略的成效與時間點仍存在高度不確定性，其對獲利的貢獻並非立即可見。
宏觀層面，台灣房市政策若能趨向穩定或有機會逐步鬆綁，將是信義長期營運狀況能否扭轉的關鍵變數。同時，外部的經濟景氣變化、通膨及利率走向，也會對不動產交易產生持續影響。若公司能成功執行轉型策略，且台灣房市環境逐漸改善，則長期有望擺脫目前的低谷，股價存在恢復性成長的潛力。但投資者需有耐心，並持續觀察這些正面驅動因素的實質進展。
投資人 (特別是散戶) 應注意的重點
對於信義房屋這份報告，投資人，特別是散戶，在進行投資決策時，應充分理解其當前的困境與未來潛在的機會。以下是值得注意的幾項重點：
- 高度謹慎觀望：當前信義的財報表現疲弱，由盈轉虧，顯示營運遭遇逆風。在基本面尚未出現明確復甦訊號前，短期內建議散戶保持觀望，避免盲目進場。不追逐一時的利空不跌，以免陷入價值陷阱。
- 密切關注政策動向：台灣房市深受政府政策影響。中央銀行對於房貸政策的態度（尤其是年底銀行自主管理期限屆滿後），以及未來是否會有更針對性的房市調控措施，將直接影響信義核心仲介事業的復甦速度。政策鬆綁是潛在的重大利好，反之則為利空。
- 現金流量分析優先於損益：營運活動現金流量由正轉負是一個關鍵警訊，這表示公司經營所產生的現金已無法支撐自身營運。散戶應持續關注營業現金流何時能夠轉正，以判斷公司造血能力的恢復狀況，這比短期帳面獲利更具參考價值。
- 槓桿與償債能力：公司負債比率上升，流動性比率下降，短期借款激增。這雖有助於維持短期流動性，但也提高了財務風險。散戶需觀察負債結構變化，評估其潛在的債務償還壓力。
- 多元化事業進展：留意公司日本事業及開發案的實質貢獻。這類非仲介業務是公司轉型與長期成長的希望。例如，馬林松酒店的建設進度、未來入帳營收以及新開發案的推動，都是判斷公司是否能成功開拓新成長曲線的重要依據。
- 股利政策與價值股屬性：傳統上，信義房屋可能被視為配息穩定的價值股。但在當前虧損情況下，未來的股利配發能力將受影響。投資人需重新評估其價值屬性。
- 風險分散：若散戶仍有意配置不動產相關標的，應考慮分散投資組合，不要將過多資金集中在單一或受政策高度影響的個股上。
總結與分析展望
綜合這份114年第二季法人說明會的內容，信義房屋正經歷其營運週期中的一個顯著下行階段。公司的核心仲介業務遭受宏觀政策與市場環境的雙重衝擊，導致關鍵財務指標急劇惡化，甚至出現由盈轉虧的局面。尤其值得注意的是，營業利益為負，顯示本業經營壓力極大，而匯率波動導致的巨額業外匯損更是在傷口上撒鹽，直接將公司推向虧損境地。這無疑會對信義股價構成立即的利空效應。
從基本面來看，營收、淨利、每股盈餘及毛利率的大幅下滑，反映了市場成交量萎縮的直接衝擊。儘管公司提到「營收築底回升」，但若盈利能力無法跟進改善，這種營收的穩定性價值也將大打折扣。此外，現金流量表現轉弱（營業活動現金淨流出）以及負債比例和短期借款的攀升，共同繪製了一幅流動性雖然透過借貸得以維持但財務結構趨於緊繃的畫面，這是長期穩健發展的潛在隱憂。
然而，信義房屋亦展現了其積極應對的韌性。公司已意識到市場的變化，並著手推動多元化發展（如日本事業的深耕與租賃業務拓展），同時也在逐步實現其過去開發案的入帳，並規劃未來新案。這些戰略性的調整，若能有效執行，將為公司長期營運注入新的動能，降低其對國內房市的單一依賴。例如，日本市場的發展以及未來酒店、開發案的落成，有望成為下一階段的成長引擎。
對於資本市場而言，信義短期股價承壓是可預見的結果，空方氛圍較濃。但長期而言，投資者將會更聚焦於其轉型策略的實際成果，以及台灣整體房市政策的演變。如果未來宏觀房市政策出現正向調整，且公司的多元化策略能夠有效地轉化為穩定的獲利來源，那麼信義房屋將有機會走出谷底，股價重估動能。建議投資人，尤其是散戶，務必在進行任何投資決策前，除了關注其法說會資訊外，也應密切追蹤台灣不動產市場的最新政策走向及經濟數據，以做出明智的判斷。此時，耐心與長遠視野將是成功的關鍵。
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