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整體分析與總結
本報告係信義房屋（股票代碼：9940）於114年第3季舉辦之法人說明會內容。整體而言，報告詳細闡述了公司在當前嚴峻市場環境下的營運狀況、財務表現、發展策略及未來展望。報告展現出公司在逆境中展現的韌性及多元化的佈局。儘管短期內面臨宏觀經濟逆風，但公司積極應對，並為中長期發展奠定基礎。
對報告的整體觀點
信義房屋於114年第3季的營運表現，在中央銀行持續信用管制及房市成交量萎縮的背景下，面臨顯著挑戰。報告顯示，合併營收及淨利較去年同期均有大幅下滑，其中稅後淨利年減78%。然而，公司在核心仲介業務上表現優於整體市場，且獲利能力在第2季提列跌價損失後，於第3季實現了季度的顯著回升，由虧轉盈。此外，日本事業及大陸非開發事業子公司營收比重有所提升，顯示公司在多元化發展方面有所進展。
財務狀況方面，流動比率和速動比率均有所改善，且公司聲明財務比率仍維持穩健，表明其資產負債結構保持健康，具備一定的風險抵禦能力。在未來展望部分，公司預期房市交易量有築底跡象，市場將進入盤整期，並指出政府信用管制雖未鬆手，但房貸條件略有改善，且商用不動產市場表現穩健。公司亦持續推進開發案進度及海外旅遊事業，積極佈局中長期成長動能。
對股票市場的潛在影響
- 短期利空因素：
- 獲利能力顯著下滑：114年第3季合併營收年減22%，合併淨利年減78%，每股盈餘僅0.12元。此為市場最直接的利空訊號，可能導致投資人對短期獲利表現的擔憂。
- 信用管制持續：央行未明顯鬆綁信用管制，房市買氣仍受壓抑，預期短期內營運成長動能受限。
- 店鋪總數減少：公司店鋪總數從113年的464家減少至114年的449家，可能被市場解讀為對未來市場前景的謹慎態度或營運收縮。
- 匯兌淨損：本季出現匯兌淨損8佰萬元，相較去年同期的匯兌淨益2.3億元，對淨利產生負面影響。
- 短期利多因素：
- 核心業務優於市場：信義房屋的成交件數及獲利表現優於整體市場，顯示其品牌與營運效率的競爭力。
- 季度獲利回升：稅後淨利較114年第2季大幅回升175%，成功轉虧為盈，顯示公司營運已從谷底反彈，獲利能力持續改善。
- 市場築底跡象：公司預期114年第4季房市交易量有築底跡象，且股市氣氛友善，可能為後續市場回溫提供契機。
- 穩健的財務比率：流動比率及速動比率均有所提升，顯示公司財務體質健康，能有效應對市場波動。
- 中長期利多因素：
- 開發案逐步貢獻營收：「嘉品」案預計114年11月開始交屋，「嘉學」案預計117年交屋，LG捷開案也將陸續啟動，這些開發案將為公司未來營收帶來新的成長動能。
- 多元化事業佈局：日本事業在地租賃服務及代銷新築案件量的擴展，以及東馬觀光旅遊事業的發展（馬林松酒店、環灘島開發），顯示公司積極拓展海外市場及非房仲本業，有助於降低對單一市場的依賴並開拓長期成長空間。
- 策略性轉型：把握AI科技業商用不動產需求及協助傳統產業活化不動產，展現公司積極應對產業變革，尋求新的業務增長點。
綜合來看，短期內市場可能因年對年獲利大幅下滑而持觀望態度，但公司核心業務的韌性及季度獲利的回升，加上對房市築底的預期，有助於緩和市場悲觀情緒。長期而言，多元化佈局與開發案的推進將是公司價值重估的關鍵。
對未來趨勢的判斷（短期或長期）
- 短期趨勢 (114年第4季至115年上半年)：
台灣房市預計將持續處於盤整期。儘管交易量可能出現築底跡象，但政府信用管制仍是主要制約因素，買氣預計保持觀望，但可能略有改善。預售市場將維持低量，開發商將以更具競爭力的價格和產品應對。商用不動產市場則因景氣維持高檔而能見度高。對於信義房屋而言，短期內營收和淨利年對年成長可能仍受挑戰，但季度環比表現有望持續改善，主要受惠於「嘉品」案的交屋貢獻，以及核心仲介業務的市場份額維持。資金面則因部分銀行及壽險機構釋出房貸額度，使得房貸條件略有改善，可能對市場需求產生溫和支撐。
- 長期趨勢 (115年下半年及以後)：
信義房屋正積極進行長期結構性調整與多元化佈局。國內開發案如「嘉學」及LG捷開案的推進，將在未來數年內逐漸貢獻營收。海外市場方面，日本事業的在地租賃服務及新築案件代銷業務的擴展，以及東馬觀光旅遊事業（馬林松酒店、環灘島開發）的逐步到位（馬林松酒店預計116年底營運），將成為公司長期成長的關鍵動能。這些投資顯示公司期望降低對單一台灣房仲市場的依賴，並拓展多角化經營的收入來源。公司對AI科技業商用不動產需求及傳統產業活化不動產的關注，也顯示其長期看好產業轉型帶來的商機。若全球經濟和房市政策趨於穩定或轉向寬鬆，公司的這些長期佈局有望展現其效益。
投資人（特別是散戶）應注意的重點
- 追蹤營收與獲利趨勢：儘管114年第3季獲利季度轉正，但年對年仍大幅下滑。散戶應密切關注後續季報，觀察營收及淨利是否能維持季度改善趨勢，並評估年對年降幅是否收斂。特別注意「嘉品」案交屋對114年第四季及115年第一季營收的實際貢獻。
- 關注房市政策及總體經濟：央行信用管制是否鬆綁、利率政策走向、政府對房市的態度，以及整體經濟景氣的變化，都將直接影響房地產市場的供需與成交狀況。這些外部因素是影響信義房屋營運的關鍵。
- 評估多元化策略成效：日本事業及東馬觀光旅遊事業是公司的長期成長動能。散戶應留意這些新事業的投資進度、成本投入與預期效益是否符合規劃，以及其對公司整體獲利結構的影響。
- 注意流動性風險：雖然公司流動比率穩健，但現金及約當現金減少，且借款總額增加。散戶應關注公司是否有充足的現金流支持其開發案及新事業的投資，並監控負債比率的變化。
- 股價波動與估值：在獲利能力受市場環境影響較大的時期，股價可能波動較大。散戶應避免追高殺低，並基於公司基本面、長期發展潛力及合理的估值進行投資決策，而非僅依賴短期財報數字。
重點摘要與趨勢分析
一、營運摘要 (114年第3季)
- 合併營收：
- 金額：2,304佰萬元。
- 趨勢：較去年同期年減22%。
- 原因：主要受央行持續信用管制及房市成交量萎縮影響。
- 亮點：信義房屋成交件數表現優於市場，且減幅收斂。
- 營業利益：
- 金額：130佰萬元。
- 趨勢：較去年同期年減49%。
- 原因：央行信用管制未明顯鬆綁，房市持續盤整。
- 亮點：新青安貸款條件放寬有限提升買氣，信義房屋本季成件與獲利表現優於整體市場。
- 挑戰：去年同期有匯兌淨益2.3億元，本季轉為匯兌淨損8佰萬元。
- 合併淨利：
- 金額：91佰萬元。
- 趨勢：較去年同期年減78%。
- 原因：營業利益減少、去年同期匯兌淨益2.3億元、利息收入減少38佰萬元。
- 正面因素：所得稅費用減少1.0億元。
- 財務指標：
- 每股盈餘 (EPS)：0.12元。
- 毛利率：24% (持平)。
- 淨利率：4% (較去年同期下降10個百分點)。
二、事業體營收比重
事業體 114Q3比重 113Q3比重 變化 (百分點) 114前三季比重 113前三季比重 變化 (百分點) 信義房屋 83% 86% -3 84% 89% -5 國內非開發事業子公司 6% 5% +1 5% 4% +1 日本信義 8% 7% +1 8% 5% +3 大陸非開發事業子公司 2% 1% +1 2% 1% +1
- 主要趨勢：
- 核心的「信義房屋」事業體營收佔比在114Q3和114前三季均有所下降（分別下降3個和5個百分點）。
- 相應地，其他事業體（國內非開發、日本信義、大陸非開發事業子公司）的營收佔比均有小幅提升，尤其是「日本信義」在前三季的佔比從5%增加至8%，顯示其相對成長較快或受市場波動影響較小。
- 這表明公司在營收結構上正朝向更多元化發展，降低對單一台灣房仲業務的依賴。
三、季度營收及獲利表現
- 營業收入 (合併)：
- 趨勢：自113Q3的29.58億元持續下滑至114Q1的22.13億元，隨後在114Q2和114Q3呈現微幅回升，114Q3達23.04億元，較114Q2成長0.48%。
- 季度比較：114Q3營收較Q2微幅回升，國內成交件數表現優於市場。
- 年度比較：受市場持續盤整、信用管制及去年同期匯兌利益影響，稅後淨利較去年同期減少3.2億元。
- 稅後淨利 (合併)：
- 趨勢：從113Q3的4.1億元(14%淨利率)一路下滑，於114Q2出現虧損1.2億元(-5%淨利率)。但在114Q3大幅反彈175%至0.9億元(4%淨利率)，實現季度轉盈。
- 主要原因：營業利益同步回升，且114Q2曾提列山水嘉庭跌價損失，故Q3獲利顯著改善。
四、店數及分布
- 總體趨勢：
- 截至114年10月，店鋪總數為449家，較113年的464家減少了15家。
- 各地區店數均呈現減少趨勢：雙北地區減少4家，桃竹地區減少3家，台中地區減少7家，南高地區減少1家。
- 店鋪數量減少可能反映了公司在市場景氣趨緩下的成本控制或策略性調整。
五、信義房屋子公司開發案明細
銷售個案 預計完工年度 可銷售套數 已售成數 (截至114年9月底) 累積認列營收 (截至114年9月底) 114Q3認列營收 嘉品 115年底 114戶 100% - (預計114年11月交屋) - 山水嘉庭 已交屋 608套 70% 新台幣65.12億元 新台幣24佰萬元 嘉學 117年底 100戶 100% - (預計117年交屋) -
- 主要趨勢：
- 「嘉品」及「嘉學」兩案已全數完銷，未來將陸續貢獻營收，其中「嘉品」預計114年11月開始交屋，將對近期營收產生正面影響。
- 「山水嘉庭」案已累積認列65.12億元營收，114Q3仍有24佰萬元的營收貢獻，顯示其銷售與交屋進度良好。
- 開發案是公司未來營收的重要來源，顯示公司在房市景氣不佳時仍能透過已預售項目確保部分收入。
六、東馬觀光旅遊事業
- 馬林松酒店：
- 進度：113年建築動工，預計116年底正式營運。目前主要進行結構體施作及精裝修工程檢討。
- 環灘島開發：
- 重點：投入海洋及島上復育工作，包括海龜孵化提升、珊瑚復育、土壤改造、濕地修護與造林計畫。
- 前期：進行碳匯初步調查及可行性評估。
- 意義：此為公司長期多元化佈局，目前尚處於開發投入階段，短期內無營收貢獻。
七、114年9月底資產負債重點變動 (vs 113年底)
- 現金及約當現金：減少352佰萬元。主要受支付獎金及所得稅、定存到期、購買固定資產等影響，部分被借款淨增加抵銷。
- 借款總額：增加1,476佰萬元 (+18%)。主要為信義房屋發放現金股利而增加銀行融資，以及信義開發因建案工程投入及投標履保金而增加借款。
- 存貨：增加207佰萬元 (+3%)。主要受嘉品及嘉學案工程投入影響，部分被信義嘉庭及山水嘉庭案交付房車抵銷。山水嘉庭於Q2提列減損119佰萬元。
- 財務比率：
- 流動比率：316% (增加44個百分點)。
- 負債比率：61% (增加4個百分點)。
- 整體：公司強調財務比率仍穩健。流動比率的顯著提升顯示短期償債能力增強。
- 資產總計：減少3% (918,360佰萬元)。主要由於流動資產中的現金及約當現金、其他金融資產減少，但非流動資產中的不動產、廠房及設備顯著增加 (+21%)。
- 負債總計：增加4% (797,373佰萬元)。流動負債合計減少21%，主要因短期借款及其他應付款大幅減少。非流動負債合計增加20%，主要是長期借款顯著增加 (+31%)。這反映了公司將短期債務轉為長期債務，優化了債務結構。
- 股東權益總計：減少12% (1,715,733佰萬元)。主要受到特別盈餘公積及未分配盈餘大幅減少，以及國外營運機構財報換算之兌換差額減少的影響。然而，透過其他綜合損益按公允價值衡量之金融資產未實現利益有顯著增加 (+118%)。
八、未來展望與因應對策
- 房市氛圍觀察：
- 預期：銀行自主房貸管理計畫將屆滿一年，房貸政策待觀察，買氣仍觀望但將略有改善。
- 開發案進度：
- 「嘉品」案11月起交屋。
- 「嘉學」案預計117年交屋。
- LG捷開案陸續啟動規劃，最快116年開始動工與預售。
- 仲介策略：
- 持續落實業務圓夢行動計畫，提升集團轉介媒合效率。
- 把握AI科技業之商用不動產需求，並協助傳統產業活化不動產。
- 日本事業：
- 基於台日鏈優勢，發展在地租賃服務，擴展代銷新築案件量。
九、114Q4市場預測
- 房市交易量：有築底跡象，房市進入盤整期。
- 股市表現：股市2.8萬點，氣氛對於房市友善。
- 政府管制與房貸：政府信用管制未鬆手，但有銀行壽險釋出額度，房貸條件略改善。
- 預售市場：維持低量，開發商推出更有競爭力的價格與產品。
- 商用市場：隨景氣維持高檔，能見度能高。
十、114前三季合併現金流量表
項目 114前三季 (新台幣元) 113前三季 (新台幣元) YoY 差異 (新台幣元) 期初現金 4,205,337 5,081,864 (876,527) 營業活動之現金流(出)入 (512,140) 1,685,283 (2,197,423) 投資活動之現金流入(出) 691,808 (3,658,283) 4,350,091 籌資活動之現金流入(出) (229,459) 446,832 (676,291) 匯率影響數 (301,766) 273,587 (575,353) 期末現金 3,853,780 3,829,283 24,497
- 主要趨勢：
- 營業活動現金流量由113前三季的淨流入16.85億元轉為114前三季的淨流出5.12億元，年對年大幅減少21.97億元，顯示核心營運活動的現金產生能力受到壓力。
- 投資活動現金流量從113前三季的淨流出36.58億元轉為114前三季的淨流入6.92億元，年對年大幅增加43.50億元，這可能是由於定存到期收回、或資產處置等因素所致。
- 籌資活動現金流量從淨流入轉為淨流出，反映了支付現金股利及借款結構調整等影響。
- 匯率影響數由正轉負，顯示新台幣對外幣升值或外幣資產縮水。
- 儘管各活動現金流量變動劇烈，但期末現金餘額相對穩定，114前三季為38.54億元，略高於113前三季的38.29億元，顯示公司在現金管理上仍能維持平衡。
總結
信義房屋114年第3季的法人說明會報告，描繪了一家在外部環境挑戰下，仍積極尋求穩定與成長的企業。儘管面臨中央銀行信用管制、房市交易量萎縮等不利因素，導致114Q3的合併營收和淨利年對年大幅下滑，但報告也揭示了幾個值得關注的亮點。
在核心業務方面，信義房屋的成交件數和獲利表現優於整體市場，展現了其品牌競爭力。更重要的是，在經歷114Q2的虧損後，114Q3的獲利實現了季度轉正並顯著回升，這對市場而言是一個重要的積極信號，表明公司可能已度過短期獲利低谷。財務比率如流動比率的改善，也突顯了公司穩健的財務體質，具備抵禦風險的能力。
展望未來，公司對114Q4的市場預測相對謹慎樂觀，認為房市交易量有築底跡象並將進入盤整期，且商業不動產市場將維持高檔。在策略佈局上，公司不僅寄望於國內開發案（如「嘉品」案即將交屋）帶來的短期營收貢獻，更積極推進海外多元化發展，包括日本事業的擴展以及東馬觀光旅遊事業的長期投資。這些佈局將有助於公司降低對單一市場的依賴，並為中長期成長奠定基礎。
對股票市場的潛在影響：短期內，年對年獲利大幅下滑仍是市場關注的焦點，可能抑制股價上漲空間，形成利空壓力。然而，季度獲利的顯著反彈、核心業務的市場優勢以及房市築底的預期，則構成利多支撐，有望緩和悲觀情緒。長期來看，開發案的陸續交屋和海外多元化佈局的進展，若能順利實現，將為公司帶來新的成長動能，有助於提升長期估值。
對未來趨勢的判斷：短期而言，房市將繼續處於盤整期，信義房屋的業績復甦將是一個循序漸進的過程，但季度改善趨勢值得期待。長期而言，公司透過日本事業及東馬觀光旅遊事業的多元化佈局，以及對新商業模式（如AI科技業商用不動產）的掌握，有望構建更為穩健和具成長潛力的業務組合，但這些長期投資的效益實現仍需時間。
投資人（特別是散戶）應注意的重點：建議散戶應著重追蹤公司季度營收與獲利的持續改善能力，特別是「嘉品」案的實際貢獻。同時，需密切關注台灣房市政策及總體經濟的變化。此外，對公司多元化事業的投入與成效應保持耐心並持續觀察，因為這些將是信義房屋未來成長的關鍵驅動力。最後，儘管財務比率穩健，但需留意現金流量變化及借款增加對公司流動性的影響，並在合理估值基礎上進行投資決策。
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