欣巴巴（9906）法說會日期、內容、AI重點整理
欣巴巴（9906）法說會日期、直播、報告分析
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- 台北市大安區敦化南路二段218號8樓
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欣巴巴(9906) 115年法人說明會報告分析與總結
本報告旨在對欣巴巴事業股份有限公司（股票代碼：9906）於115年3月4日發布的法人說明會內容進行詳細分析與總結。報告內容涵蓋了對當前房市環境的評估、公司114年（西元2025年）的財務表現、資產負債狀況，以及未來115年（西元2026年）及以後的營運展望與個案推案計畫。整體而言，欣巴巴在114年雖然面臨嚴峻的市場挑戰導致全年獲利大幅衰退，但其第四季的財務表現已展現顯著反彈，且憑藉其充裕的土地庫存及積極的推案計畫，公司對未來的營運成長抱持正面期待。
從整體觀點來看，欣巴巴正處於一個轉折點。114年全年的營運困境反映了房市政策干預及外部環境的衝擊，這對公司而言是一個調整期。然而，第四季獲利能力的顯著提升，加上對115年及未來推案的規劃，顯示公司具有一定的韌性與未來的成長潛力。在房市整體面臨政策緊縮與供需壓力之際，公司深耕南部地區並受益於特定區域（如台積電擴廠效應）的剛性需求，成為其未來發展的關鍵優勢。
對於股票市場的潛在影響，114年全年財報的疲軟表現可能已在市場預期之內或已反映在股價上，因此其短期利空衝擊可能有限。然而，第四季的強勁反彈以及對115年獲利改善的預期，有望為股價提供支撐。長期而言，公司龐大的土地與在建工程庫存（佔總資產逾86%）代表著巨大的未來營收潛力，若這些項目能順利推動並在適當的市場時機去化，將對股價形成長期利多。投資人將密切關注新案的銷售進度與入帳時程，以及公司在面對房市供過於求壓力下的策略應變能力。
關於未來趨勢的判斷：
- 短期（115年/2026年）趨勢： 預計欣巴巴的營運將呈現顯著改善。隨著「欣府城—進士樓」等已完工或接近完工個案的持續入帳，加上多個大型潛力新案（如「欣府城-君子樓」、「欣都星」、「欣香榭」）的陸續推動，公司的營收和獲利有望重回成長軌道。然而，短期內房市仍受信用管制與升息壓力影響，成交量和房價成長率可能維持溫和或趨緩，對公司推案的去化速度仍構成挑戰。
- 長期趨勢： 欣巴巴在台灣南部地區的深耕佈局，特別是受益於科技產業鏈帶來的剛性需求，為其提供了穩定的長期市場基礎。其雄厚的土地儲備預示著未來數年的發展空間。然而，長期也需注意全台房市可能面臨的結構性供需調整，公司需持續優化產品定位與銷售策略，以維持競爭力。
投資人（特別是散戶）應注意的重點：
- 關注新案推動與銷售進度： 欣巴巴未來獲利將高度依賴新推建案的表現。投資人應密切追蹤「欣府城-君子樓」、「欣都星」、「欣香榭」等大型案的動態，包括其是否如期推案、預售狀況以及預計入帳時程。
- 評估房市政策與景氣影響： 台灣房市政策多變，信用管制措施、利率走向等都會直接影響購屋意願與能力。散戶應持續關注央行政策和整體經濟景氣，判斷其對欣巴巴個案銷售的潛在影響。
- 檢視公司現金流狀況： 儘管資產負債表顯示公司擁有穩健的資產基礎，但114年Q4現金減少及應收帳款大增的現象值得注意。未來應觀察公司營運現金流是否能有效回升，確保財務彈性。
- 注意毛利率與費用控制： 雖然114年Q4的毛利率和營業利益率有所提升，但全年表現不佳。在營收回升的同時，公司能否持續維持高毛利率，並有效控制營業費用，將是衡量獲利品質的關鍵。
- 警惕供過於求風險： 七都房市供需指標顯示部分城市正朝供過於求趨勢發展。這可能增加建案去化難度，影響公司未來推案的定價策略和銷售時程。
法人說明會報告內容條列式重點摘要與分析
房市焦點分析
- 房市量價狀況： 房市交易量呈現急縮，價格則趨於緩穩，融資條件變得不易，且成交期延長。第七波信用限縮政策已明確干預市場正常運作機制。
- 判斷： 利空。政策性緊縮直接影響房市交易熱度與資金流動性，對開發商銷售造成壓力。
- 土方供需問題： 全台多地出現的土方供應混亂問題，南北中部區已陸續協調配套措施，車輛管制及置放場所的解決方案正逐步實施，對工進的影響已控制在範圍內。
- 判斷： 利多。土方問題的解決或控制，有助於降低營建成本和工程延宕風險，確保項目進度。
- 地緣政治風險： 台灣的國防外交政策持續緊貼美國及國際情勢，順勢而為，並未增添新的地緣政治風險。
- 判斷： 中性偏利多。穩定的外部環境有助於投資信心，避免額外的不確定性。
- 南部房市動能： 台積電於台灣南部擴產計畫持續進行，南部房市的剛性需求依然存在。目前市場處於政策干預下的停滯期，但未來市場仍可期待。
- 判斷： 利多。科技產業投資對區域房市有長期支撐作用，即便短期受政策影響，長期需求仍具潛力。
數字與圖表趨勢分析
信用管制之七都房價指數 (參閱第4頁)
此圖表顯示台灣七大都會區的「國泰房地產可能成交價指數」及全國年增率。主要趨勢觀察如下：
- 整體價格趨勢： 自2020年底至2022年中，全國及主要城市房價指數呈現顯著上揚。儘管期間經歷多次信用管制波次的干預（圖中紅箭頭標示），房價指數在波動中仍保持相對高檔。至2025年初，指數雖有微幅震盪，但未出現大幅下滑。
- 信用管制影響： 圖中標示的七波信用管制措施，多數發生在房價指數上漲或高點附近，顯示政策意圖抑制市場過熱。例如，2024年9月的第七波管制後，全國年增率明顯下滑，指數的增長動能受抑。
- 年增率波動： 全國年增率（右軸橘線）呈現劇烈波動。在2021年中和2023年末達到高點，隨後快速下滑。至2025年初，年增率趨近於零或呈現負值，表明房價上漲的動能已大幅減緩。
- 城市表現差異： 新竹縣市在圖表末期顯示出最高的指數水準，凸顯其科技園區帶來的強勁需求。台北市和新北市的指數也相對較高。台南市和高雄市在2021-2023年期間亦有顯著成長。
- 判斷： 短期利空，長期中性。信用管制政策成功抑制了房價上漲的年增率，且7th波管制後趨勢更為明顯，顯示政策對短期市場情緒和交易有所壓抑。然而，絕對價格指數仍處於高位，顯示市場基礎支撐仍在，長期而言市場有待政策與基本面的再平衡。
台灣住宅貸款指標 (參閱第5頁)
此圖表展示台灣住宅貸款餘額及其年增率的變化。
- 貸款餘額： 台灣住宅貸款餘額（藍色長條，左軸）自2021年1月至2025年7月呈現持續穩定的上升趨勢。這表明市場上的房屋交易活動和/或房價的整體增長，導致總貸款金額不斷擴大。從約7.5百萬新台幣成長至約11.5百萬新台幣。
- 年增率： 住宅貸款餘額的年增率（紅色折線，右軸）波動較大。在2021年初達到約10-11%的高點後下降，於2022年中觸及約5-6%的低點。隨後在2023年強勁反彈，於2024年中再次達到10-11%的高峰，但預計在2025年將再次下滑至4-5%的水平。
- 判斷： 短期中性偏利空，長期利多。貸款餘額的持續增長顯示購房需求和市場規模的擴大（利多），但年增率預期在2025年放緩，表明房貸需求增長趨緩，可能反映房市熱度降溫或購屋信心受政策影響（利空）。
台灣七都房市供需指標 (參閱第6頁)
此圖表呈現台灣七大都會區的房市供需平衡狀況，數值為正表示供給大於需求，為負表示需求大於供給。
- 2021-2022年： 大多數城市（特別是台北、新北、桃園）呈現需求大於供給（負值）的趨勢，顯示市場相對熱絡，去化速度快。
- 2023年： 市場趨於平衡，許多城市的供需指標接近零或略為正值。
- 2024-2026年： 一個清晰的趨勢是，包括台南、高雄、新竹縣市和台北市在內的多數城市，供需指標轉向並持續上升，顯示市場正朝向「供過於求」發展。全國整體趨勢也反映了這種轉變。
- 判斷： 利空。市場供需平衡由需求大於供給轉為供給大於需求，預示未來開發商可能面臨更大的銷售壓力，去化速度減緩，甚至可能導致價格競爭。
114年第4季損益表:季對季比較 (參閱第7頁)
比較114年第四季與第三季的財務表現：
單位:新台幣仟元 114年第4季金額 114年第4季% 114年第3季金額 114年第3季% QoQ%季比較 營業收入 874,865 100 193,682 100 352 營業成本 (533,871) (61) (160,630) (83) 232 營業毛利 340,994 39 33,052 17 932 營業費用 (110,403) (13) (67,990) (35) 62 營業淨利(損) 230,591 26 (34,938) (18) 760 營業外收入及支出 (5,195) (1) (6,463) (3) (20) 稅前淨利 225,396 26 (41,401) (21) 644 所得稅費用 (37,102) (4) (8,176) (4) 354 稅後損益 188,294 22 (49,577) (26) 480 綜合損益 188,294 22 (49,577) (26) 480 每股盈餘-加權平均股 2.08 (0.55) 478
- 營業收入： 從193,682仟元大幅成長352%至874,865仟元，顯示營收有顯著改善。
- 營業毛利： 從33,052仟元顯著成長932%至340,994仟元。毛利率從17%提升至39%，反映銷售結構改善或成本控制得宜。
- 營業費用： 季增62%，但佔營收比重從35%降至13%。
- 營業淨利(損)與稅後損益： 從第三季的虧損大幅轉為第四季的獲利，營業淨利季增760%，稅後損益季增480%。
- 每股盈餘(EPS)： 從第三季的每股虧損0.55元轉為第四季的每股獲利2.08元，季增478%。
- 判斷： 強烈利多。公司第四季營運表現大幅轉好，從虧損轉為大幅獲利，各項獲利指標均顯著提升，證明新案入帳對公司獲利能力有立竿見影的效果。
114年第4季損益表:年對年比較 (參閱第8頁)
比較114年第四季與113年第四季的財務表現：
單位:新台幣仟元 114年第4季金額 114年第4季% 113年第4季金額 113年第4季% YoY%年比較 營業收入 874,865 100 1,431,862 100 (39) 營業成本 (533,871) (61) (928,134) (65) (42) 營業毛利 340,994 39 503,728 35 (32) 營業費用 (110,403) (13) (183,200) (13) (40) 營業淨利(損) 230,591 26 320,528 22 (28) 營業外收入及支出 (5,195) (1) (10,226) (1) (49) 稅前淨利 225,396 26 310,302 22 (27) 所得稅費用 (37,102) (4) (63,265) (4) (41) 稅後損益 188,294 22 247,037 17 (24) 綜合損益 188,294 22 247,037 17 (24) 每股盈餘-加權平均股 2.08 2.73 (24)
- 營業收入： 年減39%至874,865仟元，顯示營收規模較去年同期縮減。
- 營業毛利： 絕對金額年減32%至340,994仟元，但毛利率從113年Q4的35%提升至114年Q4的39%。
- 營業淨利(損)與稅後損益： 營業淨利年減28%至230,591仟元，稅後損益年減24%至188,294仟元，絕對獲利金額減少。但營業利益率從22%提升至26%。
- 每股盈餘(EPS)： 年減24%至2.08元。
- 判斷： 中性偏利多。雖然營收和絕對獲利金額較去年同期下降，但毛利率和營業利益率均有所提升，顯示公司在營收規模縮減的情況下，仍能有效控制成本或改善銷售組合，提升獲利效率。
114年損益表:累計數年對年比較 (參閱第9頁)
比較114年全年與113年全年的財務表現：
單位:新台幣仟元 114年全年金額 114年全年% 113年全年金額 113年全年% YoY%年比較 營業收入 1,296,227 100 4,374,612 100 (70) 營業成本 (870,619) (67) (3,042,325) (70) (71) 營業毛利 425,608 33 1,332,287 30 (68) 營業費用 (349,460) (27) (546,037) (12) (36) 營業淨利(損) 76,148 6 786,250 18 (90) 營業外收入及支出 (25,055) (2) (61,070) (1) (59) 稅前淨利 51,093 4 725,180 17 (93) 所得稅費用 (42,572) (3) (153,201) (4) (72) 稅後損益 8,521 1 571,979 13 (99) 綜合損益 8,521 1 571,979 13 (99) 每股盈餘-加權平均股 0.09 6.42 (99)
- 營業收入： 從113年的4,374,612仟元大幅減少70%至1,296,227仟元，顯示營收規模顯著萎縮。
- 營業毛利： 絕對金額年減68%至425,608仟元，但毛利率從113年的30%略微提升至33%。
- 營業費用： 絕對金額年減36%，但費用佔營收比例從113年的12%大幅提升至27%。這表示在營收大幅減少的情況下，費用相對未能同步有效縮減。
- 營業淨利(損)與稅後損益： 營業淨利從786,250仟元大幅減少90%至76,148仟元。稅後損益從571,979仟元大幅減少99%至僅8,521仟元。
- 每股盈餘(EPS)： 從113年的6.42元大幅減少99%至僅0.09元。
- 判斷： 強烈利空。欣巴巴114年全年營運表現極為疲弱，幾乎所有獲利指標都呈現巨幅衰退，EPS幾乎歸零。這反映了該年度公司在營收和獲利上遭遇了嚴峻挑戰，與房市報告中提到的政策干預和市場環境影響相符。
營運報告-損益表重點說明 (參閱第10頁)
- 114年整體表現： 該年度整體營運表現受到政策干預、南部風災以及市場環境等多重因素影響，導致營運數字呈現暫時性調整期。
- 判斷： 利空。確認了全年財報不佳的原因，為外部不利因素所致。
- 欣府城—進士樓入帳： 「欣府城—進士樓」個案於114年12月開始入帳，帶動公司第四季單季的毛利率、營益率和純益率顯著上揚。
- 判斷： 利多。解釋了Q4獲利大幅反彈的原因，顯示新案入帳可有效改善獲利能力。
- 115年南部個案持續入帳： 預計在115年（2026年），公司位於南部的多個個案將持續入帳，有望進一步帶動獲利數字上揚。
- 判斷： 利多。提供了對115年獲利表現的正面展望，預期營運將持續好轉。
114年第4季資產負債表:重要數字季對季比較 (參閱第11頁)
比較114年第四季與第三季的資產負債狀況：
單位:新台幣仟元 114年第4季金額 114年第4季% 114年第3季金額 114年第3季% QoQ%季比較 現金 321,178 4 421,931 5 (24) 應收帳款 95,288 1 3,580 0 2562 存貨 7,719,238 87 7,927,268 88 (3) 投資性不動產 3,946 0 3,959 0 (0) 總資產 8,892,359 100 9,046,651 100 (2) 合約負債 383,762 4 451,155 5 (15) 應付帳款 119,804 1 123,973 1 (3) 股本 903,763 10 903,763 10 0 股東權益 1,346,144 15 1,157,850 13 16
- 現金： 從421,931仟元減少24%至321,178仟元。
- 應收帳款： 從3,580仟元大幅增加2562%至95,288仟元。
- 存貨： 小幅減少3%至7,719,238仟元。
- 合約負債： 減少15%至383,762仟元。
- 股東權益： 增加16%至1,346,144仟元。
- 判斷： 中性偏利空。現金減少和應收帳款大幅增加，可能反映營收認列後款項尚未及時回收，對短期現金流構成一定壓力。合約負債減少則可能表示預售收入已認列為營收，而新的預售進度可能未同步快速增長。然而，股東權益的增加是正向指標，可能源於第四季的獲利回補。
營運報告-資產負債表重點說明 (參閱第12頁)
- 資產狀況： 截至114年12月31日，總資產為新台幣8,892,359仟元。其中，「存貨-建設業」高達7,719,238仟元，佔總資產的86.81%。這顯示公司擁有充裕的土地庫存及在建工程，為未來數年的營收成長提供了厚實基礎。
- 判斷： 利多。龐大的土地和在建工程存貨是公司未來營收和獲利的保證，顯示長期發展潛力。
- 財務穩健： 114年底現金及約當現金為新台幣321,178仟元。公司表示儘管營收受個案完工時間點影響有所波動，但仍維持健全的資產品質與穩定的營運現金流。
- 判斷： 中性偏利多。肯定了公司的財務體質穩健，儘管現金有所波動，但整體資產品質良好。
2025年業績個案資訊 (參閱第13-16頁)
- 曉陽明 (Page 14)：
- 地點： 台北市北投區奇岩路。
- 規模： 基地2923.47坪，75戶，地上5層/地下2層。
- 銷售進度： A.D.E棟市景戶型已銷售90%；B.F棟及其他棟別的山景戶型正式開放銷售。
- 判斷： 利多。部分戶型已接近完銷，部分開放銷售，將持續貢獻2025年及未來營收。
- 欣世代 (Page 15)：
- 地點： 新北市三重區。
- 規模： 基地約1182坪，184戶，地上14層/地下3層。
- 銷售進度： 全案完銷。
- 交屋進度： 114年透天住家全數完銷，全案已交屋完成。
- 判斷： 中性。已於114年完成交屋，對115年以後的營收貢獻較小或已認列。
- 欣府城—進士樓 (Page 16)：
- 地點： 台南市北區。
- 規模： 基地620.39坪，148戶，地上15層/地下4層。
- 交屋進度： 2025年12月已交屋約30%。
- 判斷： 利多。已於114年Q4開始入帳，且部分交屋進度已達30%，為公司Q4業績反彈的主要動能，未來將持續貢獻營收。
2026年業績個案資訊 (參閱第17-19頁)
- 欣府城—進士樓 (Page 18)：
- 地點： 台南市北區。
- 交屋進度： 2026年仍有約7成戶數可交屋入帳，預計於上半年度完銷入帳。
- 判斷： 利多。此案是2026年上半年營收的重要支柱，可望帶來可觀的獲利貢獻。
- 幸福欣印象 (Page 19)：
- 地點： 屏東縣長治鄉農科特區。
- 規模： 基地約1380.96坪，187戶，地上8層/地下1層。
- 進度： 結構體完成，預計5月份取得使照。
- 銷售進度： 約75%，預計於2026年下半年全案完銷並交屋完成。
- 判斷： 利多。銷售進度良好，預計於2026年下半年入帳，將是當年度重要的營收來源。
預計推案 (參閱第20-25頁)
欣巴巴擁有多個潛力推案，預計將為公司未來營收帶來顯著增長。
- 欣府城-君子樓 (Page 21)：
- 地點： 台南市北區。
- 規模： 基地2603.55坪，606戶，地上19/20層。
- 進度： 地下4層開挖完成。
- 銷售： 預計115年第二季評估推案，預計價位62~65萬/坪。
- 判斷： 利多。為大型潛力開發案，若順利推案及銷售，將是未來數年營收的重要貢獻者。
- 欣都星 (Page 22)：
- 地點： 高雄市鼓山區。
- 規模： 基地644.05坪，394戶，地上35層。
- 進度： 連續壁施作中。
- 銷售： 預計115年第二季評估推案，預計價位70萬起/坪。
- 判斷： 利多。同為大型潛力開發案，若順利推案及銷售，將是未來數年營收的重要貢獻者。
- 欣香榭 (Page 23)：
- 地點： 高雄市鼓山區。
- 規模： 基地1075.39坪，494戶，2棟28/14層。
- 進度： 連續壁施作中。
- 銷售： 待欣都星推案後評估開案，預計價位60萬起/坪。
- 判斷： 利多。大型潛力開發案，雖推案時程待定，但若順利啟動，將提供長期營收動能。
- 新北市仁信段128地號(合建分屋) (Page 24)：
- 地點： 新北市三重區。
- 規模： 基地約287.15坪，46戶。
- 進度： 地下室工程。
- 判斷： 利多。中小型合建案，仍在早期階段，未來將貢獻營收。
- 北投區崇仰段C基地(合建分售) (Page 25)：
- 地點： 北投區崇仰段。
- 規模： 基地約605.58坪，7戶。
- 進度： 預計5月取得建照。
- 判斷： 利多。小型合建案，仍在早期階段，未來將貢獻營收。
分析總結與利多/利空判斷
欣巴巴115年法人說明會報告揭示了公司在外部挑戰下展現的韌性及對未來成長的積極佈局。儘管114年（西元2025年）全年營運表現因政策干預、南部風災及市場環境影響而大幅衰退，但該年度第四季受惠於「欣府城—進士樓」個案入帳，營收與獲利均出現強勁反彈，顯示公司具備快速轉虧為盈的能力。公司擁有充裕的土地庫存和在建工程，為未來數年營收成長奠定堅實基礎，並已規劃多個大型潛力建案，有望成為未來主要獲利來源。然而，房市整體仍面臨信用管制、融資不易及部分地區供過於求的壓力，這些都將是公司營運必須審慎應對的挑戰。
整體利多因素 (Positive Factors)
- 114年第四季獲利強勁反彈： 公司Q4營收季增352%，營業淨利從虧損轉為獲利並季增760%，EPS從(0.55)元大幅提升至2.08元。此顯著改善證明新案入帳對獲利能力有直接且快速的提升效果。
- 115年及未來獲利展望佳： 「欣府城—進士樓」個案將於115年持續大量入帳，預計貢獻約7成營收。此外，「幸福欣印象」個案亦預計於115年下半年完銷並交屋入帳，為公司帶來穩定的營收動能。
- 充裕的土地及在建工程庫存： 「存貨-建設業」佔總資產高達86.81%，顯示公司擁有龐大的土地儲備和施工中項目，為未來數年的營收成長提供了堅實基礎，具備長期發展潛力。
- 多個大型潛力推案： 「欣府城-君子樓」、「欣都星」、「欣香榭」等大型建案預計於115年陸續推案或評估推案，若銷售順利，將為公司帶來未來主要的營收及獲利貢獻。
- 南部房市剛性需求支撐： 受台積電擴廠效應影響，南部地區房市仍有堅實的剛性需求，儘管短期受政策干預，但長期市場仍有發展潛力，有助於公司深耕南部的佈局。
- 土方問題已受控制： 全台土方供給混亂問題已逐步協調解決，對營建工程進度與成本的影響已在控制範圍內，降低了項目延宕風險。
- 財務體質穩健： 公司重申其財務穩健，資產品質健全，且第四季股東權益季增16%，顯示公司在挑戰中仍保持一定的資本實力。
整體利空因素 (Negative Factors)
- 114年全年營運大幅衰退： 114年全年營收年減70%，營業淨利年減90%，稅後損益年減99%，EPS僅0.09元。這表明公司整體經營在過去一年面臨嚴峻挑戰，獲利能力幾乎歸零。
- 房市政策持續干預： 第七波信用限縮政策已明確干預房市正常運作，導致交易量急縮、融資不易、成交期延長，對開發商的銷售環境造成直接負面影響。
- 房市供過於求趨勢： 台灣七都房市供需指標顯示，多數主要城市在2024-2026年正朝供過於求趨勢發展，這可能加劇市場競爭，影響未來推案的去化速度和定價策略。
- 住宅貸款年增率放緩： 台灣住宅貸款餘額年增率在2024年中達高峰後，預計在2025年將持續放緩，反映房市熱度降溫，可能進一步影響購屋意願。
- 短期現金流壓力： 114年第四季現金餘額減少24%，而應收帳款大幅增加2562%，合約負債減少15%。這可能反映營收認列後款項回收緩慢，或新預售金入帳動能趨緩，對短期營運現金流構成潛在壓力。
- 市場環境不確定性： 公司114年營運表現受「政策干預、南部風災、市場環境影響」等多重不利因素衝擊，未來房市走勢仍存在不確定性，需持續關注。
之前法說會的資訊
- 日期
- 地點
- 高雄市前金區成功一路266號15樓(高雄漢來大飯店15樓會議室)
- 相關說明
- 公司簡介與營運概況說明
- 公司提供的連結
- 公司網站相關資訊連結
- PDF簡報
- 公開資訊觀測站簡報連結
- 直播或串流
- TWSE網站直播串流連結
- 文件報告
- 公司未提供
- 日期
- 地點
- 台北市大安區敦化南路二段218號5樓
- 相關說明
- 公司簡介與營運概況說明 報名連結：http://tiny.cc/250319
- 公司提供的連結
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- 公司未提供
- 文件報告
- 公司未提供
- 日期
- 地點
- 宏遠證券703會議室(台北市大安區信義路四段236號7樓)
- 相關說明
- 本公司受邀參加IR Trust與宏遠證券舉辦之法人說明會，說明營運現況及前景。 報名請洽IR Trust Vicky (02)2585-5701
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