富旺（6219）法說會日期、內容、AI重點整理
富旺（6219）法說會日期、直播、報告分析
公開資訊觀測站資訊
- 日期
- 地點
- 台北市大安區忠孝東路三段1號2樓(集思北科大會議中心)
- 相關說明
- 本公司受邀參加凱基證券與IR Trust共同舉辦「2025世界新經濟秩序趨勢」主題式論壇
- 公司提供的連結
- 公司網站相關資訊連結
- PDF簡報
- 公開資訊觀測站簡報連結
- 直播或串流
- TWSE網站直播串流連結
- 文件報告
- 公司未提供
本站AI重點整理分析
以下內容由AI生成：
富旺國際(6219) 法人說明會報告分析與總結
富旺國際(6219) 本次法人說明會報告提供了一份關於公司概況、ESG實踐、市場趨勢分析、政府政策影響及公司應對策略的全面性說明，並詳細列出未來的建案規劃與產品組合。整體而言，報告內容具備高度的透明度與前瞻性，尤其在ESG與社會責任方面的投入，展現了公司在永續發展上的決心。儘管面對政府信用管制、營造成本上升及碳費徵收等挑戰，富旺國際已積極調整其產品與購地策略，以適應市場變化並維持競爭力。
此報告對股票市場而言，可能帶來中性的偏多影響。公司在ESG方面的領先地位，有助於提升其品牌形象與企業價值，吸引重視永續投資的資金。同時，針對市場變化的靈活策略，特別是深耕都更危老、發展廠辦產品及鎖定首購族群，有助於確保公司營收的穩定性。然而，營造成本與碳費的持續攀升，以及政府信用管制對市場買氣的潛在影響，仍是投資人需持續關注的風險因素。房價指數的上漲趨勢和實體資產抗通膨的特性，則為房地產市場提供了基本支撐。
對於未來趨勢的判斷，短期內，房地產市場將繼續受到政府政策、營造成本以及全球經濟變化的交互影響。富旺國際的多元推案與區域深耕策略，有望在變動的市場中維持一定的韌性。長期而言，台灣家戶數持續增加、老舊住宅更新需求迫切，以及對耐震、永續、健康宅的需求提升，將為富旺國際這類積極實踐建築4.0與ESG理念的建商帶來結構性的成長機會。公司在都更危老整合與新興產業用地開發的投入，預期將產生長期效益。
散戶投資人應注意以下重點：
- ESG表現：富旺國際在ESG方面的投入為其帶來品牌溢價與潛在的政策支持，但應評估這些投入如何轉化為實際的財務效益。
- 政策風險：央行選擇性信用管制對房地產市場的影響不容忽視。投資人應密切關注政府房市政策的未來走向，尤其是對多戶持有者、高價住宅和購地貸款的限制。
- 成本壓力：營造工程物價指數再創歷史新高，加上碳費徵收，將持續壓縮建商的毛利率。公司如何有效控制成本、轉嫁或吸收這些增加的成本，將是關鍵。
- 產品策略：公司調整為投入都更危老、郊區大面積土地及廠辦產品，並鎖定首購與低總價市場，此策略是否能有效應對市場需求變化並順利去化存貨，值得觀察。
- 區域佈局：富旺國際深耕中台灣，並擴展至北台灣、新竹、雲林、高雄等地的建案分佈，應關注其在各區域的銷售狀況與市場競爭力。
- 長期需求：台灣房屋老齡化、耐震需求提升、以及家戶數增加帶來的剛性需求，為長期投資提供潛在機會。應留意富旺國際在符合新建築標準和都市更新方面的進展。
條列式重點摘要
公司概況與ESG實踐
- 公司基本資訊：
- 上櫃日期：2003年2月26日
- 股票代號：6219
- 資本額：新台幣1,190,162,760元
- 主要業務：不動產興建開發
- ESG建築品牌：富旺國際致力於實踐ESG理念，並將其融入建築規劃與企業運營。
- 環境保護 (E)：
- 陸地生態：自2015年起與台大實驗林合作十年植樹保育計畫（1800顆紅檜），並於2025年啟動「蓋一戶種一樹」計畫，推動節能減碳無紙化管理。
- 永續城市：建案規劃以生態、節能、減廢、健康四大面向設計，多次榮獲國內外大獎。透過BIM技術提升建築品質與效率，建立永續數據鏈。
- 具體措施：
- 生態：層次立體綠化、原生種植物、有效開挖率增加基地保水。
- 節能：有效開窗降低照明耗能、水平垂直遮陽、降低空調耗能、設置太陽能光電板及電動車位。
- 減廢：使用再生建材及乾式隔間、基地開挖土方平衡。
- 健康：室內裝修採環保綠建材、省水標章設備、雨水回收再利用。
- 社會責任 (S)：
- 優質教育：捐贈東海大學200萬元延續拓展ESG計畫，並設立「富旺永續基金」獎學金，深化ESG教育應用。
- 健康與福祉：個案設計包含臨路退縮綠帶，友善鄰里環境；定期舉辦員工健檢。
- 性別平等：女性主管比例達50%。
- 就業與經濟成長：營收正成長確保員工收入穩定；提供員工個案投資、認股及認股權憑證等薪資福利。
- 公司治理 (G)：
- CSR報告：2020年啟動CSR白皮書報告編制，推動企業落實CSR。
- 供應鏈管理：宣導廠商符合ESG條件者優先承攬，收集綠建築、低碳證明，推動綠色及在地化採購以減少碳排。
- 永續管理與推動：制定ESG KPI，倡導各部門實行考核；成立永續發展推動小組，建立「富旺永續圈」。
- 卓越品質與榮譽：
- 自2010年起至2024年，榮獲超過25項國內外大獎肯定，包括國家建築金質獎、中華建築金石獎、A' Design Award等。
- 董事長林正雄於2023年榮獲【全球公益聯盟金質勳章】，為建築業第一位。
- ESG永續計畫實踐歷程 (2013-2024)：積極參與多項公益活動，如贊助盲校、抗癌鐵馬環台、偏鄉教育、捐血活動、認養林計畫、捐助華山基金會、高麗菜/鳳梨認購、防疫計畫、癌童環島、產學專班等。
市場趨勢與政策影響
- 近期時事瀏覽：
- 央行利率連續四次凍結，尚未實施第八波房市管制。
- 房貸滿水位緩解，銀行不動產放款比率為26.44% (2024年12月底)，創七個月新低，顯示銀行不動產授信空間釋出。
- 國銀不動產逾放：2024年6月至10月房貸逾放比維持0.06%，建築貸款逾放比0.02%-0.11%之間，整體風險不高。
- 央行未加碼打炒房帶動營建股上漲。
- 歷次央行選擇性信用管制彙整：
- 自2020年12月8日起至2023年9月20日共實施七波管制措施。
- 管制內容涵蓋法人購置住宅貸款、自然人購置多戶住宅貸款、特定地區第二戶購屋、購地貸款及餘屋貸款，主要為提高貸款成數限制及取消寬限期。
- 第七波管制將自然人特定地區第二戶購屋貸款（無寬限期）擴大實施至全國，並將購地貸款成數降至3成。
- 政府信用管制對房市影響與富旺策略因應：
- 主要影響：土地融資限縮、購地量與推案量下滑、營收及EPS下滑；高價住宅貸款限制、高總價產品去化困難，房市M型化。
- 富旺購地方向調整：投入都更危老整合、購入郊區大面積甲乙建土地，維持土地融資7~8成，以確保推案量能與營收。
- 富旺推案產品調整：鎖定郊區首購宅、市區低總價宅（提高空間效率與機能），擴大目標客群；推出廠辦產品與租賃權開發收益，以「打住不打商」策略應對。
- 策略對應項目：都更危老個案(6案)、大面積甲乙建(3案)、廠辦與收益產品(2案)。
- 營造工程物價指數與成本分析：
- 營造工程物價指數於2025年2月達112.16，再創歷史新高。
- 疫情前後(2019年與目前)實際發包單價大幅成長：一般建築每坪從9.5萬元增至18萬元；高層建築每坪從12.5萬元增至23萬元。
- 主要原因為缺工及勞務類價格持續上漲。
- 「碳費」定價與毛利侵蝕：
- 2025年計量、2026年5月開徵，定價每噸300元 (預估2030年調升至1,200-1,800元/噸)。
- 對材料產業毛利侵蝕嚴重：水泥業43.03%、鋼鐵業40.99%、石油煉製26.41%。企業若提出自主減量計畫可申請優惠費率。
- 小宅市場動能與置產抗通膨：
- 2024年第四季全國實登坪數分析顯示，未達25坪及25-32坪的住宅合計近六成，20坪以下佔43%，顯示小宅為市場主力。
- 信義房價指數持續上升，房地產被視為對抗通膨的實體資產保值工具。
- 政府歷次房地產政策調控 (奢侈稅、實價登錄、房地合一稅、囤房稅、信用管制、平均地權條例) 後，房價仍維持趨勢性上漲。
- 家庭結構改變與購屋需求：
- 台灣人口自2016年起負成長 (2016-2025年人口減少15.5萬人)，但家庭結構改變導致家戶數持續增加。
- 每戶人口從2006年的3.1人降至2025年的2.4人，家戶數在10年間增加102.6萬戶，每年平均增加逾10萬戶，創造剛性購屋需求。
- 建築技術精進與購屋需求：
- 建築技術從1.0演進至4.0+，強調耐震、綠建築、智慧建築、健康宅、創新結構工法及建築能耗計算。
- 921地震後 (2002年) 提高建築耐震標準。
- 都市防災刻不容緩：
- 全國934萬棟住宅平均屋齡33年，其中超過30年屋齡佔56%，超過50年屋齡佔13%。
- 高達76% (707萬棟) 的住宅不符合耐震設計，都市更新與危老重建需求龐大。
- 2025年3月28日緬甸強震再次提醒全球地震風險，凸顯建築安全的重要性。
- 2025房價的五大支撐：家戶比例剛性需求、綠色通膨預期買盤、置產/成家/老齡化、房地供給減少、安全住宅的剛性需求。
富旺國際核心優勢與建案規劃
- 六大核心優勢：
- 建築規劃：領先建築4.0：結合綠建築、智慧建築、耐震標章、健康宅，並實踐ESG計畫，嚴選本地建材、利用循環建材。
- 推案策略：高坪效、多案量：蹲點全國市場，深耕北中南；積極推案鎖定都更危老案；視區域性規劃，產品設計人性化，案量精緻多元，靈活調節入帳。
- 產品：多元發展：住宅不動產（透天別墅、大樓、超高大樓）、收益型不動產（商辦大樓、租賃、商用不動產）、工業不動產（廠辦大樓）。
- 營運方針：整合高效率：重視執行效率（簽約後4個月內完成規劃請照）；重視成本控制（集團規模經濟、聯合採購降低成本）；重視開發效益（不快速完銷，按銷況調價，創造獲利最大化）。
- 垂直團隊：快速反應能力：擁有獨立「業務」與「營造」專業部門，有效督導個案執行，控制成本進度，並能隨時介入。
- 地點優勢：深耕台中，都會區就業機會與資源磁吸人口；中彰投縣市擁26個園區，產業密集，高資產人才購屋置產需求旺盛。
- 全台版圖與建案分佈 (2025-2030可銷售金額合計:375.80億元)：
- 總計26個建案，3,663戶，總銷459.65億元。
- 分佈於彰化 (3案, 68.07億)、苗栗 (1案, 7.33億)、新北 (1案, 24億)、南投 (1案, 4.7億)、雲林 (4案, 61.27億)、新竹 (8案, 58.25億)、高雄 (2案, 30.65億)、台中 (8案+1商用, 205.38億)。
- 產品與房價結構：
- 1200萬以下產品佔78% (634戶)，主要為敦睦、艾美莊園、耀時代、悅榕花園、富時代等案。
- 1200萬以上產品佔22% (180戶)，主要為千蘊、耀時代VILLA、丰厚、天際WONE、艾美莊園等案。
- 即將推案住宅產品坪數分析：
- 20坪以下佔43% (585戶)。
- 21-30坪佔32% (439戶)。
- 30坪以上佔25% (344戶)。
- 總戶數1,366戶，分佈於新竹、台中、南投、彰化、雲林等地。
- 指標建案介紹：耀時代 (新竹湖口)、千蘊 (台中西區)、天際WONE (台中西屯區)、艾美莊園 (彰化鹿港)。
- 新案登場：新莊光榮段 (新北新莊，廠辦)、北屯同榮段 (台中北屯)、西屯何安段 (台中西屯)、雲林溪段 (雲林斗六)、沙鹿鹿寮段 (台中沙鹿)、富旺W行館 (彰化和美)、彰化延和段 (彰化市)。
- 商用不動產：台中高鐵商城 (26單位，租金4500萬/年，使用年限30年，土地面積5430坪)。
- 未來規劃：
- 提供2025年至2030年建案銷售進度與總銷金額預估。
- 2025-2030年可銷售金額合計375.80億元。
- 建案平均投資報酬率約15%。
數字、圖表與表格主要趨勢分析
近期時事瀏覽 (第12頁)
- 「利率連四凍 央行第八波房市管制未出手」與「央行不加碼打炒房帶動營建股上漲」：這兩則新聞顯示，在2025年3月20日前後，台灣中央銀行維持利率不變，且未進一步祭出打炒房措施。這對營建股而言是個正面消息，因為穩定的利率環境和未緊縮的政策，減少了市場不確定性，並可能提振買氣，屬於 利多。
- 「房貸滿水位出現緩解 存款大增,不動產放款比率近七月新低」：此新聞指出銀行業用於不動產的放款比例已下降至26.44% (2024年12月底)，創下七個月新低。這意味著銀行有更多空間和意願進行不動產放款，有助於購屋者的貸款取得，為房市注入流動性，屬於 利多。
- 「國銀不動產逾放」表格：
時間 房貸逾放(億元) 逾放比(%) 建築貸款逾放(億元) 逾放比(%) 2024/6 66.52 0.06 11.91 0.03 2024/7 64.68 0.06 11.36 0.03 2024/8 66.05 0.06 11.38 0.03 2024/9 67.45 0.06 8.59 0.02 2024/10 69.88 0.06 41.23 0.11 表格顯示，2024年6月至10月間，國銀的房貸逾放比率穩定維持在0.06%，數值極低，表示房貸品質良好。建築貸款逾放比率則在0.02%至0.11%之間波動，雖然10月份建築貸款逾放金額與比率有顯著上升（由9月份的8.59億元、0.02%上升至41.23億元、0.11%），但整體仍維持在相對低的水平。這表明銀行對不動產放款的風險控管得宜，對整體房市健康度是 中性偏利多 的訊號，但建築貸款逾放比的小幅波動值得關注。
歷次央行選擇性信用管制彙整 (第13頁)
這份表格詳細列出了從2020年12月8日第一波到2023年9月20日第七波央行選擇性信用管制的演變。主要趨勢是：
- 管制範圍擴大與趨嚴：從最初針對法人購置多戶住宅、高價住宅，逐步擴展到自然人購置多戶住宅（特別是第二戶以上），並針對特定地區進行更嚴格限制。第七波更將特定地區第二戶購屋的無寬限期及5成貸款成數限制擴大至全國，大幅增加了購屋者的資金壓力。
- 購地貸款限制增加：購地貸款的成數從早期的6.5成、6成，最終在第七波降至3成，並維持保留1成動工款及限期開發的要求。這對建商的土地取得與資金週轉造成顯著壓力。
- 寬限期普遍取消或縮短：多數管制措施都取消了寬限期，增加了購屋者初期還款負擔。
整體而言，央行的信用管制措施呈現逐步收緊的趨勢，特別是針對多戶購屋者及建商的購地行為，旨在抑制不動產市場過熱及避免金融風險。這對房市整體而言是 利空，尤其是對依賴槓桿操作的投資客及資本額較小的建商。
政府信用管制對房市影響與富旺策略因應 (第14頁)
這頁分析了信用管制帶來的影響及富旺國際的應對策略：
- 市場影響：土地融資成數下降導致購地與推案量下滑，進而影響營收與EPS。高價住宅貸款受限，導致高資產族群不需貸款或貸款少，而首購族因房價上漲則需更多貸款。總價2000-4000萬的產品去化困難。這些均為 利空 因素。
- 富旺購地方向調整 (利多)：
- 投入都更危老整合，這類案件由於政策支持，相對較不受一般信用管制影響。
- 轉向郊區大面積甲乙建土地，這類土地成本可能較低，且土地融資能維持7~8成，有助於維持推案量能。
- 富旺推案產品調整 (利多)：
- 推出郊區首購宅和市區低總價宅，以符合首購族的總價需求，並提高空間效率與機能，擴大目標客群。
- 採取「打住不打商」策略，推出廠辦產品，並開發租賃權收益，以多元化營收來源，降低住宅市場風險。
富旺國際的策略調整顯示其對市場變化的敏銳度與靈活應變能力，試圖將信用管制帶來的 利空 轉化為差異化競爭的 利多。
營造工程物價指數再創歷史新高 (第15頁)
這頁的圖表與數據顯示了營造成本的顯著趨勢：
- 營造工程物價指數圖：從2020年初的約88點，持續且穩定地向上攀升，至2025年2月已達到112.16點，創下歷史新高。這是一個明確的趨勢，表明營建成本持續上漲。
- 富旺實際發包單價比較：
- 一般建築 (50米以下)：疫情前 (2019年) 9.5萬元/坪，目前18萬元/坪，增幅約89.5%。
- 高層建築 (超過50米)：疫情前 (2019年) 12.5萬元/坪，目前23萬元/坪，增幅約84%。
營造工程物價指數的持續上漲及實際發包單價的近翻倍成長，主要受缺工及勞務類價格漲勢擴大影響。這對建商而言是巨大的 利空，將直接壓縮毛利率並增加資金壓力。
「碳費」定價拍板, 2025計量、2026年5月開徵 (第16頁)
這頁強調了碳費對營建相關產業的成本衝擊：
- 碳費定價與調升：碳費將於2025年開始計量，2026年5月開徵，定價為每噸300元，預估2030年將調升至1,200至1,800元/噸。
- 毛利侵蝕：在標準費率每噸300元的情況下，水泥業的毛利侵蝕高達43.03%，鋼鐵業為40.99%，石油煉製為26.41%。即使企業提出自主減量計畫，毛利侵蝕仍相當顯著。
碳費的導入將直接增加營建材料成本，對建商而言是持續且增長的 利空，可能進一步推升房屋造價，並影響銷售價格和獲利能力。雖然可以申請優惠費率，但仍是成本結構中的新負擔。
小宅成房市動能;置產對抗通膨 (第17頁)
這頁圖表呈現了房市的關鍵需求與價格趨勢：
- 2024Q4全國實登坪數分析表格：
坪數區間 棟數 % 未達25 8,580 28.4% 25-32 8,448 28.0% 33-36 3,795 12.6% 超過40 9,356 31.0% TOTAL 30,179 100.0% 表格顯示，2024年第四季全國實價登錄的房屋交易中，未達25坪和25-32坪的產品合計佔總棟數的56.4%（約六成），其中20坪以下的產品佔43%。這明確指出台灣房市以中小坪數產品為主要交易動能，符合小家庭化趨勢，對主打中小坪數的建商是 利多。
- 信義房價指數圖-全國：圖表顯示從2009年第一季至2024年第四季，信義房價指數呈現長期且持續的上升趨勢。儘管期間經歷奢侈稅、實價登錄、房地合一稅、囤房稅、多波信用管制及平均地權條例等多項政府政策調控，房價指數仍呈現「房價持續趨勢向上」的特性。這凸顯了實體資產保值和抗通膨的效益，對房地產業者和置產者是 利多。
家庭結構改變, 家戶數年增逾10萬戶 (第18頁)
圖表與說明揭示了台灣人口與家庭結構的變化趨勢：
- 人口總數變化：台灣總人口自2016年開始呈現下降趨勢。從2016年的2,354萬人減少至2025年的2,338萬人，10年間減少了15.5萬人。
- 家戶數變化：儘管總人口減少，但家戶數卻持續增加。從2006年的739萬戶增加到2016年的856萬戶，再到2025年的930萬戶。10年間（2016年-2025年）家戶數增加了102.6萬戶，平均每年增加超過10萬戶。
- 平均每戶人口變化：平均每戶人口從2006年的3.1人下降至2025年的2.4人，顯示家庭結構朝向小型化發展。
此趨勢意味著，即使總人口減少，由於家庭結構小型化，導致需要更多的獨立居住單元。這創造了對住房的剛性需求，特別是針對中小坪數的住宅，對房地產市場及建商而言是明確的 利多。
都市防災刻不容緩 (第21頁)
這頁的數據強調了台灣房屋老舊化和耐震問題的嚴重性：
- 全國住宅屋齡分佈 (2024Q4)：
屋齡區間 棟數 (萬棟) % 1-10年 117 13% 11-20年 110 12% 21-30年 191 21% 31-50年 392 42% 超過50年 123 13% 表格顯示，全國住宅總計934萬棟，平均屋齡33年。其中屋齡超過30年的老舊住宅總計515萬棟，佔總數的56%，而屋齡超過50年的則有123萬棟，佔13%。僅有24%的住宅屋齡在20年內。這表明台灣住宅市場面臨嚴重的房屋老齡化問題。
- 耐震設計符合度：更令人擔憂的是，目前全台有707萬棟（佔76%）的住宅不符合現行耐震設計標準，而符合者僅有227萬棟（佔24%）。
結合1999年921大地震後修法提高建築耐震係數的背景，這些數據明確指出台灣在都市防災上的迫切性，龐大的老舊且不符耐震標準的住宅，產生了巨大的都市更新與危老重建需求。這對富旺國際這類積極投入都更危老案的建商而言，是巨大的 利多，代表長期且穩定的市場需求。
全台版圖 (第26頁)
這頁以地圖形式展示富旺國際在全台的建案分佈與規模：
- 整體概況：富旺國際在全台佈局26個建案，總戶數達3,663戶，總銷金額約459.65億元。其中，2025-2030年預計可銷售金額合計375.80億元。
- 區域分佈：
- 台中：佈局最深，有8個住宅建案及1個商用不動產，總戶數1295戶，總銷達205.38億元。
- 新竹：8個建案，525戶，總銷58.25億元。
- 彰化：3個建案，618戶，總銷68.07億元。
- 雲林：4個建案，611戶，總銷61.27億元。
- 高雄：2個建案，417戶，總銷30.65億元。
- 新北：1個建案，53戶，總銷24億元。
- 苗栗：1個建案，92戶，總銷7.33億元。
- 南投：1個建案，52戶，總銷4.7億元。
富旺國際的建案分佈廣泛，從中台灣向北南延伸，顯示公司具備跨區域開發能力與市場掌握度。尤其在台中地區的深耕，預計能帶來穩定的營收貢獻。多元的地域佈局有助於分散單一市場風險，整體而言是 利多。
富旺產品與房價結構 (第27頁)
這頁的圓餅圖分析了富旺國際建案的產品價格區間：
- 1200萬以下產品：總計634戶，佔總戶數的78%。其中敦睦佔36.8% (233戶)，艾美莊園佔32.0% (203戶)，耀時代佔21.0% (133戶)。
- 1200萬以上產品：總計180戶，佔總戶數的22%。其中千蘊佔52.2% (94戶)，耀時代VILLA佔18.3% (33戶)，丰厚佔16.7% (30戶)。
富旺國際的產品結構以1200萬以下的中低總價產品為主，佔近八成。這符合台灣家庭結構小型化後對中小坪數住宅的剛性需求，也契合了央行信用管制下，首購族與自住客對相對負擔得起產品的偏好。此產品策略有助於提高去化速度與營收穩定性，是 利多。
即將推案住宅產品坪數分析 (第28頁)
這頁以圓餅圖和表格顯示了即將推出的住宅產品坪數分佈：
- 坪數分佈圓餅圖：
- 20坪以下：585戶 (43%)
- 21-30坪：439戶 (32%)
- 30坪以上：344戶 (25%)
- 地區與個案分佈表格：總計1,366戶，分佈於新竹、台中、南投、彰化、雲林等地區。
即將推出的建案仍以中小坪數為主，其中20坪以下及21-30坪的產品合計佔75%。這與產品價格結構分析的結果一致，再次驗證公司產品策略聚焦於剛性需求市場。此策略有助於在市場面臨挑戰時保持較高的銷售動能，是 利多。
未來規劃 (第44頁)
這頁表格提供了富旺國際2025年至2030年的建案銷售規劃及預期總銷金額：
- 總體規劃：富旺國際在未來數年有大量建案將陸續完銷、完工或開幕營運，預計2025-2030年間可銷售金額合計達375.80億元。
- 區域貢獻：台中地區貢獻的預期銷售金額最多，有許多「即將公開」和「完工」的建案。新竹地區亦有穩定的完銷或完工規劃。
- 投資報酬率：建案平均投資報酬率約15%。
- 銷售進度：許多預售建案（如耀時代、富旺鈺時代）的銷售率已達較高水準（100%、92%、40%），表明市場對其產品有一定的接受度。
這份詳細的未來規劃顯示公司擁有充足的土地儲備與明確的開發藍圖，確保了未來數年的營收能見度。儘管15%的平均投資報酬率在營建業中屬合理水平，但仍需考慮營造成本上升與碳費等因素的影響。整體而言，穩定的建案供應和明確的銷售目標是 利多。
利多與利空資訊條列整理
利多資訊
- ESG領先實踐：富旺國際作為領先實踐ESG的建築品牌，透過多項環保、社會與治理措施，提升企業形象與品牌價值，吸引重視永續發展的投資人與消費者。
- 依據：第3-6頁，詳細闡述環境保護、社會責任與公司治理的具體行動與成果。
- 品質榮譽與董事長獲獎：多年來榮獲多項國內外建築獎項，董事長林正雄亦獲得國際公益榮譽，顯示其在建築品質和企業社會責任方面的卓越表現，有助於建立市場信任度。
- 依據：第7頁、第10頁，列舉多項獎項與董事長獲獎資訊。
- 央行利率穩定與不動產放款空間釋出：央行連續凍結利率且未加碼打炒房，加上國銀不動產放款比率降低，表示銀行對不動產放款的空間增加，有助於市場流動性與購屋貸款取得。
- 依據：第12頁新聞報導，「利率連四凍」、「房貸滿水位出現緩解」。
- 家庭結構改變驅動剛性需求：總人口雖減少，但家戶數因小型化趨勢持續增加，平均每年增逾10萬戶，創造對住宅尤其是中小坪數住宅的龐大剛性需求。
- 依據：第18頁圖表與說明，顯示家戶數持續增加、每戶人口減少的趨勢。
- 房地產抗通膨特性與房價上漲趨勢：信義房價指數長期上升，顯示房地產作為實體資產的保值與抗通膨特性，支撐房價上漲預期。
- 依據：第17頁「信義房價指數圖-全國」，顯示房價持續趨勢向上。
- 都市防災與危老都更商機：全台大量老舊且不符耐震標準的住宅，產生巨大的都市更新與危老重建需求，為富旺國際這類積極投入的建商帶來長期商機。
- 依據：第21頁「都市防災刻不容緩」數據，顯示76%住宅不符耐震設計。
- 靈活的產品與購地策略：公司因應信用管制調整產品組合，轉向都更危老、郊區大面積土地、首購與低總價產品，並發展廠辦及租賃收益，有效分散風險並抓住市場需求。
- 依據：第14頁「政府信用管制對房市影響與富旺策略因應」，闡述公司應對策略。
- 依據：第27頁「富旺產品與房價結構」、第28頁「即將推案住宅產品坪數分析」，顯示產品以中小坪數中低總價為主。
- 廣泛的區域佈局與充足案源：建案分佈涵蓋北中南多個都會區，特別深耕台中，且未來數年有大量建案規劃與總銷，確保營收能見度。
- 依據：第26頁「全台版圖」，顯示26個建案分佈及總銷金額。
- 依據：第44頁「未來規劃」，列出2025-2030年建案銷售進度與預計總銷。
利空資訊
- 央行選擇性信用管制嚴格：多波信用管制措施，尤其針對多戶購屋者、高價住宅及購地貸款的成數限制與寬限期取消，增加了市場資金壓力與購屋門檻。
- 依據：第13頁「歷次央行選擇性信用管制彙整」，詳細列出各波管制內容。
- 營造工程物價指數再創新高：營造成本持續上漲，實際發包單價大幅成長，主要受缺工及勞務類價格上漲影響，直接壓縮建商獲利空間。
- 依據：第15頁「營造工程物價指數再創歷史新高」，圖表與數據顯示成本大幅增加。
- 碳費徵收增加材料成本：碳費將於2025年計量、2026年開徵，對水泥、鋼鐵等營建主要材料產業造成顯著毛利侵蝕，將轉嫁至建商，進一步推升營造成本。
- 依據：第16頁「碳費定價拍板」，列出各行業毛利侵蝕比例。
- 房市M型化與高總價產品去化困難：政府信用管制導致總價2000-4000萬的產品去化較為困難，可能影響部分中高總價建案的銷售速度。
- 依據：第14頁「房市M型化」說明，指出高總價產品去化困難。
- 人口總數負成長：台灣總人口呈現負成長趨勢，長期可能影響潛在購屋總人口數，儘管目前家戶數增加抵銷了部分影響，但仍是長期潛在挑戰。
- 依據：第18頁「家庭結構改變, 家戶數年增逾10萬戶」，顯示人口減少15.5萬人。
- 建築貸款逾放比短期上升：2024年10月份建築貸款逾放金額與比率有顯著上升，雖然整體仍低，但此短期波動仍需觀察是否為趨勢性變化。
- 依據：第12頁「國銀不動產逾放」表格，2024/10建築貸款逾放比上升至0.11%。
總結
富旺國際(6219) 的法人說明會報告展現了公司在當前多變市場環境下的積極應對策略與長期發展願景。公司高度重視ESG實踐，不僅將其融入建築設計與企業營運，更獲得多項國內外獎項肯定，這將有助於其品牌價值的提升及長期永續經營。儘管房地產市場面臨央行信用管制、營造成本上漲、碳費徵收等挑戰，富旺國際透過靈活調整購地及產品策略，深耕都更危老案、發展廠辦產品，並鎖定中小坪數與首購族群，展現了其適應市場變化的韌性。
短期而言，央行利率凍結及不動產放款空間的釋出，為市場提供了一定程度的穩定性。然而，營造成本和碳費的持續攀升，將考驗公司的成本控制能力和獲利空間。由於產品策略聚焦於剛性需求市場，富旺國際有望在短期內維持穩定的銷售動能。
長期來看，台灣人口結構變化導致家戶數持續增加、平均每戶人口減少，這將創造持續的住宅剛性需求。同時，全台龐大且不符耐震標準的老舊住宅，將推動大規模的都市更新與危老重建，為公司帶來長期的成長潛力。富旺國際在ESG、建築4.0與都更危老領域的投入，使其在這些結構性趨勢中佔據有利位置。平均約15%的建案投資報酬率，也顯示公司在項目規劃上的合理性。
對於散戶投資人而言，富旺國際的ESG策略、多元化產品組合及穩健的未來案源，提供了潛在的投資機會。然而，仍需審慎評估以下風險：政府房市政策的未來變動、營建材料成本及碳費對獲利的壓力，以及市場去化速度的實際表現。建議投資人密切關注公司財報中毛利率的變化、建案銷售進度及新政策對房地產市場的影響，並考量房地產市場的景氣循環特性，進行審慎的投資決策。
之前法說會的資訊
- 日期
- 地點
- 台北市大安區信義路四段236號7樓
- 相關說明
- 本公司受邀參加宏遠證券與IR Trust共同舉辦「2024台灣不動產產業研討會」
- 公司提供的連結
- 公司網站相關資訊連結
- PDF簡報
- 公開資訊觀測站簡報連結
- 直播或串流
- TWSE網站直播串流連結
- 文件報告
- 公司未提供