達麗（6177）法說會日期、內容、AI重點整理
達麗（6177）法說會日期、直播、報告分析
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- 日期
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- 台北市中正區忠孝東路二段95號13樓1302會議室
- 相關說明
- 本公司受邀參加兆豐證券舉辦之法人說明會
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以下內容由AI生成：
達麗建設 (6177) 2025-H2 法說會報告分析與總結
本報告針對達麗建設（股票代碼：6177）於2025年12月23日舉辦的下半年法人說明會內容進行詳細分析。報告中涵蓋公司營運績效、個案介紹、未來展望及房地產景氣動態，為投資人提供了豐富的資訊。
報告整體觀點與潛在影響
達麗建設在2025年下半年的法人說明會中，呈現出一個短期面臨挑戰但長期展望樂觀的混合局面。儘管2025年第三季的財務數據顯示營收、獲利及毛利率出現顯著下滑，甚至轉為虧損，對短期股價可能構成壓力；然而，公司所揭露的龐大未來專案儲備、多元化的開發策略以及對市場趨勢的精準掌握，為其勾勒出清晰且具潛力的長期成長藍圖。
對股票市場的潛在影響，短期內，2025年第三季度的虧損表現可能導致投資人信心受挫，股價承壓。但若市場能充分理解這可能僅是入帳時間點差異或特定專案結案影響，並將目光放遠至2026年及之後大量的完工交屋案，則股價有機會在短期震盪後逐步反映其長期價值。長期而言，若公司能按計畫順利推進專案，特別是高總銷的都更、捷運聯開及科技產業周邊建案，將為營收帶來強勁動能，有助於提升公司在市場的估值。
未來趨勢判斷
- 短期趨勢：2025年第四季的表現將是關鍵。如果第三季的虧損是由於專案認列遞延而非營運惡化，那麼第四季有望迎來部分入帳，使全年表現不至於過差。然而，面對市場「量縮價平」的現況及央行調控，短期內要見到爆發性成長可能較為困難，毛利率的壓力亦需持續關注。
- 長期趨勢：達麗建設的長期成長潛力強勁。其龐大的土地儲備和未來專案總銷金額（2028年後高達1,119億元）提供了良好的營收可預見性。公司積極參與公辦都更、捷運聯開等模式，並鎖定科技產業發展區域，符合台灣產業升級與都市發展趨勢。結合主計處對2025年經濟的樂觀預測，以及台灣市場資金充沛和低利率環境，長期房市的剛性需求仍有望支撐公司發展。成為「年推案站上200億」及「前十大地產開發商」的目標，展現了公司的雄心與成長動能。
投資人（特別是散戶）應注意的重點
- 財務表現的季度波動：散戶應理解營建業營收認列的特性，單一季度的虧損可能不代表長期趨勢。需觀察後續季度財報，特別是2025年第四季及2026年的營收、毛利率和淨利是否回歸正常水平。
- 專案進度與銷售率：密切關注報告中提及的2026年及2027年預計完工交屋個案的銷售進度與使照取得時程。高銷售率且已取得使照的專案是未來營收的重要保證。
- 負債比率變化：2025Q3負債比率上升至78.75%值得留意。雖然營建業負債比通常較高，但仍需關注公司未來是否能透過專案銷售降低負債，維持健康的財務槓桿。
- 股利政策的穩定性：公司修訂章程確保股利發放率不低於60%是正向訊號。投資人可將此納入長期投資考量，但仍需以實際獲利為基礎。
- 宏觀經濟與政策風險：儘管目前整體經濟前景看好，但房地產市場仍受政策、利率及經濟景氣影響。投資人應注意央行未來是否進一步緊縮房市政策，以及經濟成長預期是否產生變化。
- 長短期投資策略：對於短期投資者，應謹慎應對2025Q3財報可能帶來的負面情緒。對於長期投資者，則可評估公司龐大的未來專案儲備、多元開發模式及永續經營理念所帶來的成長潛力。
報告重點摘要與趨勢分析
一、經營績效
1. 公司簡介與發展
- 達麗建設（股票代號：6177）深耕台灣近20年，成立於民國97年（2008年），民國102年（2013年）上市。
- 實收資本額達47.2億元，顯示其具備一定的資本實力。
- 營運據點廣泛，涵蓋雙北、台中、台南、高雄及美國，顯示其多元化佈局。
- 員工人數250人，強調專業人才與安全健康職場。
- 公司目標為「持續成長、穩健經營、追求突破」。
- 自2006年成立建設事業部門，目前已邁入第20年，事業版圖涵蓋建築規劃（達麗建設、達麗建設美國、達鉅建設）、專業營造（寶信營造）及百貨娛樂（達麗米樂開發）。
2. 2025年重要事件摘要
- 專案簽約與動土：
- 2025年8月29日：高雄市O10/Y18衛武營站捷運聯合開發案完成簽約。
- 2025年9月2日：高雄市左營區眷村單元一、二公辦都市更新案完成簽約。
- 2025年12月10日：屏東市東區屏東車站都市更新土地開發案完成簽約。
- 2025年12月22日：台南市東區平實案動土。
- 財務事件：
- 2025年3月30日：現金增資7.2億元，增資後股本達44.89億元。
- 2025年8月17日：發行第七次無擔保轉換公司債6.0億元。
- 2025年9月5日：發放3.5元現金及0.5元股票股利，增資後股本達47.18億元。
3. 財務績效趨勢分析（單位：新台幣仟元）
項目 2022 2023 2024 2025Q3 營業收入 8,588,481 15,425,734 12,320,174 2,747,809 營業毛利率 27.57% 25.34% 30.64% 14.27% 稅後淨利(淨損) 1,198,544 2,075,832 2,155,507 (93,767) 本期淨利率 13.96% 13.46% 17.50% (3.41)% 每股盈餘(註) 3.09元 5.08元 5.01元 (0.22)元 負債比% 80.11% 73.61% 74.06% 78.75% 實收資本額 3,879,106 4,077,402 4,288,528 4,718,784
- 營業收入：2023年達到高峰154.26億元，2024年小幅回落至123.2億元。然而，2025年第三季營業收入僅27.48億元，顯著低於前三年同期平均水平，可能反映專案入帳時點的遞延或市場變化。
- 營業毛利率：2024年達到近年高峰30.64%，表現優異。但2025年第三季毛利率急劇下降至14.27%，為報告期間最低點，顯示該季度銷貨成本佔比偏高，對獲利能力造成壓力。
- 稅後淨利與本期淨利率：2024年稅後淨利達21.56億元，本期淨利率為17.50%，創報告期間新高。相對地，2025年第三季出現稅後淨損9,376.7萬元，本期淨利率轉為負3.41%，每股盈餘也變為負0.22元，顯示該季度營運表現不佳，由盈轉虧。
- 負債比率：2022年為80.11%後逐步下降至2023、2024年的73.61%和74.06%。然而，2025年第三季負債比率再次上升至78.75%，接近2022年的高點，需關注其對財務結構的影響。
- 實收資本額：從2022年的38.79億元穩步成長至2025年第三季的47.19億元，與現金增資及發行轉換債等財務事件相符，顯示公司資本持續擴充。
4. 股利政策與發放趨勢
股利年度 現金股利(元/股) 股票股利(元/股) 合計(元/股) 股利發放率 2024 3.50 0.50 4.00 79.84% 2023 3.00 0.50 3.50 68.90% 2022 1.00 0.50 1.50 48.54% 2021 3.00 — 3.00 74.44%
- 近四年股利總額多維持在3.0元至4.0元之間。
- 2024年股利發放總額達4.0元（現金3.5元，股票0.5元），發放率高達79.84%，為近四年最高。
- 平均配發率為67.93%。
- 公司已於2024年股東常會修訂公司章程，規定年度發放股東紅利分配總金額「不低於當年度盈餘可分配數額百分之六十」，且其中「現金股利應不低於股東紅利總額百分之六十」，為股東提供了明確且穩定的股利政策承諾。
二、個案介紹與未來規劃
1. 2025年三大收入來源（已交屋中）
- 台北市-北投區-達麗天蒔：總銷金額34.5億元，銷售率100%。
- 台南市-歸仁區-達麗世界仁：總銷金額92億元，銷售率84%。
- 成屋個案：松丹達麗（13.7億元）、達麗創世紀（1.7億元）、達麗世界灣（4.3億元）。
2. 未來兩年預計完工可交屋個案（達麗可分回總銷額）
- 2026年：總計256億元
- 世界仁（92億元，銷售率84%，使照Q4/25）
- 未來市（52億元，銷售率100%，使照Q1/26）
- 達麗冶翠（46億元，銷售率76%，使照Q3/26）
- 達麗河蘊（66億元，銷售率54%，使照Q4/26）
- 2027年：總計180億元
- 達麗雙子星（41億元，銷售率66%，使照Q1/27）
- 新高鐵（98億元，銷售率90%，使照Q3/27）
- 達麗世界學（41億元，銷售率50%，使照Q3/27）
3. 熱銷個案詳情
- 台北北投區 - 達麗河蘊：總銷66億元，基地面積約1,500坪，住宅175戶，規劃25-35坪2-4房，位於北投士林科技園區，具備「智慧健康醫療」產業主題優勢。
- 高雄橋頭區 - 達麗世界學：總銷41億元（達麗可分回），基地面積約1,805坪，住宅352戶，規劃25-35坪2-4房，鄰近橋頭科學園區、高捷青埔站及都會公園。
- 台中西屯區 - 達麗拾穗：總銷41億元，基地面積約877坪，住宅180戶，規劃21-38坪2-3房，位於捷運藍綠線交會點「市政府站」，鄰近台中大遠百與台中101預定地。
4. 2026年度推案與儲備個案（2028+）
- 2026年度推案：預計總值近225億元，分佈於台中洲際段（75億元）、台南平實段（80億元）及新竹台肥段（70億元）。
- 儲備個案（2028+）：總銷金額達1,119億元（達麗可分回），基地面積36,238坪。
- 都市更新/公辦都更（佔比58%）：總銷645億元，涵蓋台北懷生段、台南平實段、高雄左營眷村、屏東火車站等重要指標案。
- 捷運聯開（佔比18%）：總銷236億元，包含高雄捷運紅線RK1及橘線O10等。
- 自地自建/合建（佔比24%）：總銷238億元，包括新北塭仔圳段、新竹台肥段、台中洲際段、台南武東三段等。
- 未來規劃總覽：
- 2026年預計完工總銷：256億元。
- 2027年預計完工總銷：180億元。
- 2028~2033年預計完工總銷：1,199億元（包含美國西雅圖兩個專案共40億元），平均每年約200億元。
三、未來展望
1. 營運目標與企業願景
- 長期目標：打造百年建商、品牌永續、營運成果與關係人共榮共享。
- 短中期目標：年推案站上200億元、成為同業前十大房地產開發商。
- 企業願景：成為最國際化的地產開發商。
- 發展策略：從過往的自有資金興建，發展到現在的共同投資興建，未來將走向多元開發、聯合開發、公辦都更、地上權及廠辦興建等模式。
2. 企業永續與ESG
- 品牌核心：「接軌國際 專業領航」。
- ESG永續主軸：「無距未來 Linking Tomorrow」。
- 四大發展面向：復育環境、提升健康、涵養知識、幸福傳遞。
- 復育環境：攜手慈心有機農業發展基金會，認養坪林茶園，守護山河大地。
- 提升健康：推動員工健康計畫，透過Walkii APP提供健康友善職場環境。
- 涵養知識：透過講座傳達永續理念，將永續知識融入日常作業。
- 幸福傳遞：關懷弱勢團體，透過活動邀請同仁共襄盛舉。
3. 房地產景氣動態
- 市場現況：目前市場呈現「量縮價平」趨勢，買盤仍以剛性需求為主。
- 政府調控：央行房市調控已初步達成遏止炒作、回歸正常交易的目標，雖然交易量減少，但價格尚未出現大幅度修正。
- 未來展望：
- 宏觀經濟：主計處預測2025年經濟成長率將有7%以上，經濟動能強勁。
- 資金與利率：台灣市場資金充沛，且利率維持低檔，購屋需求僅因預期心理而延滯。
- 產業政策：政府推動AI及高科技產業之政策明確，將創造大量高薪工作機會，帶動住宅需求。
- 公司策略：達麗的開發方向將持續聚焦於軌道TOD、捷運聯開、都更，以及科技產業就業需求區域。
四、利多與利空資訊判斷
利多 (Positive Factors):
- 強勁的未來專案儲備：
- 2026年預計完工可交屋個案總銷額達256億元，2027年為180億元。
- 2028年後儲備個案總銷金額高達1,119億元，具有高度營收可預見性與長期成長潛力。
- 2026年度推案金額近225億元，顯示積極的市場擴張計畫。
- 多元化的開發模式與策略性佈局：
- 積極參與都更/合建、公辦都更、捷運聯開，有助於降低土地取得成本並分散開發風險。
- 專案佈局涵蓋台灣主要都會區及美國，並專注於軌道TOD、科技產業就業需求區域，符合未來都市發展趨勢與產業脈動。
- 穩定的股利政策：
- 公司章程修訂後，承諾年度股利分配不低於盈餘的60%，且現金股利不低於總股利的60%，為股東提供明確的股利回報預期。
- 2024年股利發放率達79.84%，展現對股東的良好回饋。
- 積極的企業永續發展及ESG實踐：
- 透過ESG四大發展面向，提升企業形象與社會責任，有助於長期品牌價值及吸引永續投資者。
- 有利的房地產市場宏觀條件：
- 主計處預測2025年經濟成長率逾7%，經濟動能強勁，有利於房市發展。
- 台灣市場資金充沛，且利率維持低檔，為購屋市場提供良好基礎。
- 政府推動AI及高科技產業的明確政策，將創造大量高薪工作機會，進而帶動住宅剛性需求。
- 穩健的財務擴張：實收資本額持續增長，顯示公司資本實力雄厚，有助於支撐未來大規模開發案。
利空 (Negative Factors):
- 2025年第三季財務表現顯著下滑：
- 營業收入顯著降低至27.48億元。
- 營業毛利率驟降至14.27%，為近幾年最低，嚴重影響獲利能力。
- 稅後淨利出現9,376.7萬元的虧損，本期淨利率為-3.41%，每股盈餘為-0.22元，顯示該季度營運面臨嚴峻挑戰，若非入帳時點遞延則為重要警訊。
- 負債比率上升：2025年第三季負債比率升至78.75%，接近2022年的高點，雖然營建業負債比普遍較高，但仍需關注其對未來財務風險的影響。
- 市場短期「量縮價平」趨勢：央行房市調控導致交易量減少，買盤以剛性需求為主，可能影響新案銷售速度及利潤空間，為短期營運帶來不確定性。
整體分析與總結
達麗建設（6177）在2025年下半年的法人說明會中，展示了其清晰的長期發展策略與龐大的專案儲備，但短期財務表現則令人擔憂。2025年第三季度的營收、毛利率和淨利數據出現顯著下滑，甚至轉為虧損，這通常會對股價造成短期負面衝擊。負債比率的回升也值得投資人密切關注。
然而，這份報告的亮點在於公司極其豐富的未來專案藍圖。達麗建設在2026年和2027年分別有256億元和180億元的預計完工可交屋總銷額，且至2028年後的儲備個案總銷金額更高達1,119億元。這不僅提供了極高的營收可預見性，也顯示了公司長期成長的強勁動能。公司積極佈局於都市更新、公辦都更、捷運聯開以及科技產業相關區域，這些多元化的開發模式和策略性選址，使其能有效掌握市場趨勢並降低土地取得成本。
對股票市場的潛在影響，短期內投資人可能因2025年第三季的虧損而對公司表現持謹慎態度，導致股價波動。但長期而言，隨著未來數年大量專案的陸續完工與入帳，尤其是有著高銷售率的個案，預期將為公司營收和獲利帶來顯著貢獻，從而對股價形成有力支撐。市場最終會權衡短期財報與長期潛力。
未來趨勢判斷方面，短期內達麗建設需證明其第三季的虧損僅為營收認列時程問題，而非營運體質惡化，並需在接下來的季度展現獲利回穩的能力。長期來看，受惠於台灣穩健的經濟成長預期（主計處預測2025年經濟成長率逾7%）、充沛的市場資金、低利率環境，以及政府對AI和高科技產業的政策支持所創造的住宅需求，達麗建設的長期成長前景非常樂觀。公司「年推案站上200億」及「同業前十大地產開發商」的目標並非遙不可及。
投資人（特別是散戶）應注意的重點包括：首先，切勿僅憑單一季度財報結果判斷公司好壞，應深入了解營建業的會計認列特性，並關注後續季度，尤其是2026年專案入帳後的財務表現。其次，應密切追蹤公司各項未來專案的銷售率與實際完工交屋進度，這是驅動股價上漲的關鍵催化劑。再者，觀察公司負債比率的變化趨勢，確保財務健康。最後，達麗建設穩定的股利政策為長期投資者提供了基礎保障，但最終仍以公司實際獲利為依歸。
綜合來看，達麗建設是一家具備長期成長潛力、明確發展策略和大量專案儲備的營建公司。儘管短期內可能面臨一些財報上的挑戰，但其多元化的佈局和對市場趨勢的把握，使其在未來幾年有望實現顯著成長。投資人需保持耐心，並持續關注其專案執行與財務狀況。
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