中連（5604）法說會日期、內容、AI重點整理

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中連（5604）法說會日期、直播、報告分析

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中連（5604）2025年第二季法人說明會報告之綜合分析與總結

中連誠企業股份有限公司（股票代碼：5604）於2025年8月21日發布之2025年第二季法人說明會簡報，詳細呈現了該公司在不動產租賃市場的營運狀況、財務表現與未來展望。作為一家已成功從傳統貨運業轉型為專業不動產租賃的公司，中連的主要資產集中於投資性不動產，此簡報揭示了其穩健的經營模式及所面臨的產業挑戰。

整體而言，中連是一家典型的「資產雄厚、獲利穩定、具高股息潛力」的企業。在市場景氣波動時，這類公司通常被視為較具防禦性的投資標的。其收入主要來自長期租賃合約，這為公司帶來了可預測的現金流。然而，轉型後的商業模式也意味著較低的成長爆發力，公司的績效表現將更多地依賴於台灣整體工業不動產市場的景氣循環和其資產活化的策略執行。

從本期（114年第二季，即2025年上半年）的財務數據來看，中連的核心租賃業務略顯持平或微幅下降，總租金收入與出租面積較去年同期均有微幅減少。然而，本期淨利和每股盈餘卻有所提升，主要得益於非營業外收支的大幅增長。這顯示公司的獲利能力在一定程度上得到了多元化收入的支撐，但也提示投資者需關注其核心營運成長的持續性。

值得注意的是，區域市場表現呈現分歧。北部地區的廠房出租率有顯著提升，這與報告中提及的AI相關產業需求集中於北部及北部市場抗跌的趨勢相符。相對地，中部地區的出租率有所下降，南部地區則維持穩定。這種區域性的差異是判斷未來營運走向的重要指標。

在財務結構上，中連表現出良好的流動性和償債能力，流動比率和速動比率大幅優於去年同期，負債比率亦有所下降，顯示財務體質相當穩健。該公司亦維持著穩定且高比率的現金股利政策，對於尋求穩定現金流的收益型投資人而言具有吸引力。

總體來說，中連目前處於一個穩定發展但成長動力有限的階段。其防禦性、高股息、穩健財務的特質使其在當前經濟不確定性較高的環境下，可能受到特定類型投資者的青睞。然而，其未來價值成長的關鍵將在於能否成功活化待租土地、開發新的高價值租賃標的，以及有效應對市場供需變化的能力。

重點摘要

一、公司概況

  • **基本資料**：中連誠企業股份有限公司成立於1954年，實收資本額為新台幣10.88億元，員工人數10人（含合併公司），主要業務為不動產租賃。
  • **公司沿革與轉型**：早期為路線貨運業，1997年上櫃，2004年合併台南貨運，**於2019年企業轉型，全面退出貨運市場，專注於不動產租賃業**。
  • **業務範圍與產品**：主要提供台灣本島西部及東北部地區（由北到南）工業廠房租賃服務，將原有自用貨運站轉為對外租賃。
  • **業務分佈**：在台灣設有29處據點，分佈廣泛，從基隆、宜蘭至屏東均有租賃標的，實現區域風險分散。

二、產業概況

  • **產業類型**：屬於商業不動產及工業用不動產租賃業，以法人客戶為主，較不易受短期因素干擾。
  • **發展趨勢**：
    • AI相關產業對自用廠辦需求穩定，但投資買盤轉趨保守。
    • **北部地區市場表現抗跌，中南部地區市場波動加劇。**
    • 倉儲與物流設施仍有增長空間。
  • **競爭情形**：
    • 大型開發商與資產管理公司優勢擴大。
    • 區域化競爭加劇。
    • 租客議價能力上升。

三、營運概況

  • **主要業務內容及比重**：114年第二季（1-6月）及113年第二季（1-6月）租金收入均佔總營收100%。
    • 114年Q2租金收入約新台幣79,011千元，出租面積約31,445坪。
    • 113年Q2租金收入約新台幣79,650千元，出租面積約31,586坪。
    • **趨勢**：**本期（114Q2）租金收入與出租面積較去年同期均呈現微幅下滑。**
  • **市場及產銷概況**：
    分佈地區 114年Q2出租率(%) 113年Q2出租率(%) 趨勢
    北部地區(宜蘭-新竹) 76% 68% **顯著上升**
    中部地區(苗栗-雲林) 80% 86% **明顯下降**
    南部地區(嘉義-屏東) 77% 77% 持平
    合計 78% 78% 持平
    • **整體趨勢**：總土地面積和場數維持不變，**整體出租率保持在78%**。
    • **地區趨勢**：**北部地區出租率從68%提升至76%，呈現強勁增長。中部地區出租率從86%下降至80%。南部地區出租率則保持穩定。**
  • **市場未來供需狀況與成長性**：
    • **需求面趨緩**：外資投資觀望（關稅及地緣政治）、傳統外銷產業需求減緩。
    • **部分需求成長**：AI相關產業帶動北部特定區域需求。
    • **公司評估**：租賃合約為長約，短期內不易受衝擊；預計2025年工業用不動產銷售需求將減緩，買賣雙方在價格認知上差距擴大，投資時點延後。
  • **競爭利基及發展遠景之有利、不利因素與因應策略**：
    • **競爭利基**：出租標的分散全省，可分散區域化風險。
    • **有利因素**：農地違章工廠合法化期限（2025年5月19日）屆至，將促使不符規定的廠商尋求合法場地。
    • **不利因素**：對等關稅、匯率、出口不確定性、地緣政治風險、土地與建築成本上升、央行限貸令壓抑投資意願。
    • **因應策略**：運用長約優勢與客戶結構穩定性。

四、財務概況

  • **合併資產負債表（主要趨勢 - 114Q2 vs 113Q4 vs 113Q2）**：
    科目 114Q2 (%) 113Q4 (%) 113Q2 (%) 趨勢說明 (相較113Q4和113Q2)
    現金 5,569 5,322 3,400 持續小幅增長，流動性充足。
    透過損益按公允價值衡量之金融資產-流動 177,933 (7%) 429,416 (15%) 166,694 (7%) 較113Q4大幅減少，但較113Q2微增，可能是短期投資策略調整。
    投資性不動產 2,386,917 (92%) 2,388,738 (85%) 2,390,554 (91%) 總資產中的絕對大宗，**持續保持穩定高比重（約91-92%）**，顯示公司資產穩定。
    資產總計 2,590,922 (100%) 2,845,595 (100%) 2,614,714 (100%) 較113Q4小幅減少，但大致保持穩定。
    其他流動負債 15,857 69,385 58,457 **較113Q4和113Q2大幅減少，顯示短期負債結構明顯優化。**
    遞延所得稅負債 468,537 (18%) 468,537 (16%) 468,537 (18%) **持續保持穩定。**
    保留盈餘 885,497 (34%) 1,089,053 (38%) 863,061 (33%) 較113Q4有所減少，可能與股利發放有關，但較113Q2有所提升。
  • **合併損益表（114Q2 vs 113Q2 - 累積1-6月數據）**：
    項目 114Q2 113Q2 增(減) 增(減)% 趨勢說明
    營業收入 79,011 79,650 (639) - **微幅下滑 (-0.8%)**
    營業毛利 65,021 66,289 (1,268) (2) **微幅下滑 (-1.9%)**
    營業淨利 54,376 55,758 (1,382) (2) **微幅下滑 (-2.5%)**
    營業外收支 3,353 1,707 1,646 96 **大幅成長近一倍，為本期獲利增長的主要驅動力。**
    本期淨利 46,645 45,981 664 1 **小幅成長 (+1.4%)，主要由營業外收支帶動。**
    基本每股盈餘 (EPS) 0.43元/股 0.42元/股 0.01 2 **小幅成長 (+2.4%)**
  • **財務績效指標（114Q2 vs 113Q2）**：
    • **財務結構**：負債占資產比率從22.18%下降至20.60%，**顯著改善，負債比率降低。**
    • **償債能力**：流動比率從283.42%大幅提升至648.11%，速動比率亦同。利息保障倍數從191上升至196，**顯示償債能力大幅增強。**
    • **經營能力**：應收帳款週轉率從121次提升至136次，平均收現天數維持1天，**收款效率提高。**不動產、廠房及設備週轉率和總資產周轉率皆維持0.03次，符合資產密集型行業特性。
    • **獲利能力**：資產報酬率與權益報酬率大致持平或微幅下降。純益率從57.73%提升至58.81%，每股盈餘從0.42元提升至0.43元，**獲利能力保持穩定並略有提升。**
  • **股利發放情形**：
    • 過去五年（109-113年）EPS表現從高點下滑，但仍維持盈利。
    • **現金股利發放政策穩定且配發率高**，每年均全數以現金股利發放，例如113年EPS 2.5元配發2.3元。

五、未來展望

  • 公司將持續審慎評估承租方及買方條件，鎖定優質客戶。
  • **預計在條件成熟時，將待租土地活化出售，以實現資產價值。**

市場趨勢預測與投資考量

中連誠企業股份有限公司作為台灣工業不動產租賃領域的業者，其經營狀況受到整體經濟景氣、不動產市場供需、政策法規等多重因素影響。以下將結合其法說會內容，對股票市場的影響與未來趨勢進行預測，並為投資人提供關注重點。

短期趨勢預測（未來6-12個月）

從簡報內容判斷，中連在短期內表現將是「穩定但缺乏強勁上漲動能」。

  • **股價穩定性較高**：由於公司業務主要依賴長期的租賃合約，這使得其營收來源相對穩固。即便面臨市場波動，租金收入也不會立即受到衝擊。加上良好的財務體質和高股息政策，可能吸引偏好穩定收益和防禦性資產的投資人，為股價提供一定的支撐。
  • **成長性仍受限**：核心營業收入微幅下滑的趨勢顯示其主要租賃業務成長動能有限。本期獲利增長主要來自非營業外收支，這部分收益的持續性和穩定性尚待觀察，不確定能否成為未來營收增長的主力。因此，在缺乏新動能的情況下，股價預計較難有大幅上漲空間。
  • **北台灣市場表現關鍵**：北部地區出租率的顯著提升是一個亮點，顯示其在AI產業需求和區域抗跌特性中佔據優勢。如果這一趨勢能夠持續，將對公司整體營收產生正面助益，但中南部地區的疲軟表現會部分抵消。
  • **資產活化時程未明**：報告提及未來展望是「適條件成熟下，將待租土地活化出售」，但同時也指出2025年工業用不動產銷售需求減緩，買賣雙方價格認知差距擴大。這意味著短期內透過出售資產帶來鉅額一次性收益的可能性較低。

長期趨勢預測（12個月以上）

中連的長期趨勢將取決於其資產活化策略的成效、整體工業不動產市場結構性變化以及其是否能有效利用市場有利因素。

  • **穩定收益仍可期**：長期來看，中連龐大的投資性不動產資產基底將繼續為其帶來穩定的租金收益，這將確保公司在長期內仍能提供穩健的股息。
  • **資產價值實現是長期驅動因素**：公司若能把握未來有利的市場時機，成功出售或開發待租土地，將為公司帶來一次性顯著的收益，並釋放潛在資產價值，這可能是長期股價表現的重大催化劑。然而，這取決於地產景氣和公司對時機的判斷。
  • **產業分化影響顯著**：未來工業不動產市場可能會持續呈現分化趨勢，特定高科技產業集中的北部地區需求較旺盛，而傳統產業可能面臨需求不振。中連由於分佈廣泛，可能既受益於高增長區域，也會被低增長區域所拖累，因此其整體績效將反映出這種綜合效應。
  • **政策利好潛力**：農地違章工廠合法化期限雖已過，但由此帶來的合法廠房需求是一個中長期有利因素，將持續為合規廠房租賃市場注入需求動能，中連若能有效承接這部分需求，可望受惠。

各項資訊的利多與利空分析

利多 (Bullish Factors)：

  • 穩健的財務結構：

    114Q2 流動比率大幅提升至648.11% (113Q2 為 283.42%)，速動比率亦大幅提升，負債占資產比率下降至20.60% (113Q2 為 22.18%)。這表明公司償債能力與流動性極強，抗風險能力顯著增強。

  • 核心資產穩定：

    投資性不動產佔資產總額約92%，提供穩定租金收入流。此為其轉型後業務的基石，確保了長期而持續的營運收入。

  • 穩定且高額的現金股利政策：

    近五年均維持高比例現金股利發放 (例如113年 EPS 2.5元配發2.3元現金股利)，吸引追求穩定收益的投資人。

  • 北部地區出租率顯著成長：

    北部地區（宜蘭-新竹）出租率從113Q2的68%大幅提升至114Q2的76%，呼應產業趨勢中「北部抗跌」及「AI相關產業帶動北部特定區域需求」的觀點。這顯示公司在最具成長潛力的區域市場表現優異。

  • 營業外收支大幅成長：

    114Q2營業外收支年增96%，成為推升本期淨利成長的關鍵因素 (本期淨利年增1%)，反映公司可能在資產活化、金融投資或其他方面有所斬獲。

  • 非法農地工廠合法化政策利多：

    2025年5月19日非法工廠合法化期限屆至，預計將刺激無法合法化廠商對合規廠房租賃需求，為中連帶來潛在客戶。此為一個持續性的潛在利多因素。

  • 風險分散的業務佈局：

    出租標的分散於全省多個區域，有效分散了單一地區市場波動所帶來的營運風險，提高整體穩定性。

  • 長約優勢與客戶結構穩定：

    公司的租賃合約多為長期合約，且客戶結構穩定，使得短期內不易受經濟景氣變化衝擊，維持營運韌性。

利空 (Bearish Factors)：

  • 核心營業收入成長停滯：

    114Q2營業收入、毛利、營業淨利皆較去年同期微幅下滑，顯示核心租賃業務的成長動能趨緩。未來若非營業外收入未能持續貢獻，整體獲利將受影響。

  • 中南部地區市場表現疲軟：

    中部地區出租率從113Q2的86%下降至114Q2的80%，與產業趨勢「中南部波動加劇」一致，恐對未來營收帶來壓力。

  • 工業用不動產銷售需求減緩：

    報告指出2025年工業用不動產銷售需求將減緩，買賣雙方在價格認知上差距擴大，將延後「待租土地活化出售」的進程，不利於資產價值實現與資本運用效率。

  • 租客議價能力上升與競爭加劇：

    產業競爭激烈，大型開發商優勢擴大，租客議價能力提高，可能壓抑公司未來租金收入的成長空間及毛利率。

  • 外部經濟與政策不確定性：

    對等關稅、匯率不確定性、出口不確定性、地緣政治風險，皆可能影響外資投資意願及傳統外銷產業需求，進而影響整體不動產租賃市場景氣。

  • 成本上升與限貸政策：

    土地與建築成本上升將侵蝕未來的開發或活化利潤。央行限貸令壓抑投資意願，恐影響公司取得融資進行新投資或阻礙買方取得貸款進而影響資產出售。

  • 低總資產週轉率：

    總資產週轉率和不動產、廠房及設備週轉率皆為0.03次，雖然符合不動產行業特性，但也反映公司資產利用效率較低，且短期內透過提高週轉率實現高速成長的機會有限。

投資人（特別是散戶）可以注意的重點

對於散戶而言，中連5604可能是一個具有特定吸引力的投資標的，但需要仔細權衡其特性：

  • **穩健股息的追求者 (Income Investors)**：
    • 中連最大的吸引力來自其穩定且優渥的現金股利政策。對於希望配置資產於能持續提供穩定現金流的退休人士或存股族，中連提供了一個有吸引力的選擇。應持續關注公司的每股盈餘表現和董事會的股利政策，確保其現金股利發放能力不受損。
  • **資產價值的關注者 (Value Investors)**：
    • 公司擁有大量投資性不動產，資產雄厚。散戶可以關注公司帳面價值與市值之間的關係，以及是否有潛在資產重估或活化的機會。但需了解，不動產資產的真實價值轉換為股東利益通常需要較長時間。
  • **成長動力的審慎評估者 (Growth Assessment)**：
    • 中連並非一家以快速成長為導向的公司。核心業務營收趨於平穩，股東不應期望股價有爆炸性增長。除非公司未來能透過大規模開發、策略性併購或顯著提升高價值資產比重來推動營收，否則其股價表現將以「價值錨定」和「股息支撐」為主。
  • **區域市場變化的監控**：
    • 持續關注台灣工業不動產市場的區域表現，特別是北部地區的出租率是否能維持高檔，以及中南部地區出租率是否有改善跡象。這是公司未來租金收入變化的直接預兆。
  • **「活化出售」策略的進展**：
    • 公司未來展望中明確提出將待租土地活化出售。投資人應密切關注公司是否有具體的時間表、待售土地清單以及交易進展。若能成功出售高價值資產，將有機會帶來一次性收益，顯著提升EPS，並增加配息空間或投入新專案，為股價提供新動能。
  • **非營業外收入的追蹤**：
    • 由於本期淨利成長主要來自非營業外收支，投資人需關注這些收入的來源及性質，判斷其是否具有持續性或是一次性事件。這將影響未來每股盈餘的預期。
  • **大環境風險評估**：
    • 關注地緣政治、全球貿易政策、利率變動及政府不動產政策（如限貸令），這些都可能影響中連的經營環境、土地成本和資產價值。

總之，中連誠企業股份有限公司是一家財務穩健、以不動產租賃為核心的資產型公司，適合追求穩定股息與資產保值的投資者。然而，若追求資本利得，則需更加關注其資產活化策略的具體實施與市場的配合，以及非營業外收入的持續性，並謹慎評估外部經濟和政策風險。

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