遠雄（5522）法說會日期、內容、AI重點整理
遠雄（5522）法說會日期、直播、報告分析
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- 日期
- 地點
- 台北市中正區忠孝東路二段95號13樓
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- 本公司受邀參加兆豐證券舉辦之法說會。
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本站AI重點整理分析
以下內容由AI生成：
本分析報告旨在對遠雄建設（股票代碼：5522）於2025年6月17日法人說明會發布的簡報內容進行詳盡解析，評估其對臺灣股市的潛在影響與未來的發展趨勢，並為投資人提供具體觀點。
對於這份報告的分析與總結：
從遠雄建設此次的法人說明會簡報內容觀之，公司展現了在台灣不動產市場的深厚根基與長期發展策略。從財務報表來看，過去幾年遠雄建設的營收、獲利和股利發放經歷了波動，但其核心資產負債結構顯示出顯著的未來成長動能。特別是「在建工程」和「合約負債-客戶預收款」的持續大幅增長，這兩項數據是判斷建設公司未來營收成長潛力的關鍵指標，其正面趨勢為公司未來的入帳動能提供了堅實基礎。這表明遠雄的預售情況良好，儲備了可觀的未確認營收。
然而，2025年第一季的財務表現出現明顯下滑，營收大幅縮減，並錄得營業虧損及每股虧損，這為短期市場情緒增添了不確定性。雖然建設公司的營收認列具有階段性及大案集中入帳的特性，單季表現不佳不應過度放大，但仍是投資人應密切關注的警訊。
另一個重要發展是台北大巨蛋園區（遠雄巨蛋）及其複合商業設施的逐步營運，特別是商場、影城、飯店預計於2025年第四季至2026年第二季陸續開業。這不僅為遠雄建設未來帶來穩定的租金及營運收入，實現了收益多元化，也象徵著長期BOT（興建、營運、移轉）案開始進入收成期，對於提升公司估值和穩定獲利能力具有深遠意義。此為一個顯著的長期利多。
總體而言，遠雄建設在市場上具有「規模經濟」、強大的「土地庫存」、貫徹「垂直整合」策略，並在ESG（環境、社會、公司治理）及「品牌價值」上有所投入，這些都構成其核心競爭優勢。公司的長期戰略布局清晰，將重心擴展至七大都會區及都市更新案，顯示其持續深化市場領導地位的雄心。
評估對股票市場的影響與未來的趨勢：
* 短期趨勢（1-6個月）：2025年第一季的負面財報數據，可能會在短期內對遠雄建設的股價構成壓力。若第二季財報未能見到顯著改善，市場可能對其營運產生疑慮，導致股價波動或回調。然而，若市場能夠穿透短期數據，聚焦於公司未來的充沛案量和巨蛋BOT案的長期潛力，股價可能會在初步承壓後止跌，並等待下半年的業績轉強。
* 長期趨勢（1年以上）：遠雄建設的長期前景看好。大規模的「在建工程」與日益增長的「客戶預收款」將在未來幾年逐步轉化為實際營收，預計會帶來穩定的獲利成長。台北大巨蛋BOT案的商業營運是重要的里程碑，它將為公司提供穩定的經常性收入來源，降低其對傳統房地產銷售的依賴，提高公司的抗風險能力和估值穩定性。考慮到其低成本土地庫存和分散風險的開發策略，遠雄建設在未來幾年仍有望保持其在台灣房地產市場的領先地位，成為具備長期投資價值的標的。
投資人（特別是散戶）可以注意的重點：
- 關注財報的季節性與大型建案入帳時點：建設公司的營收認列與建案完工交屋進度高度相關，往往呈現季節性或階段性爆發。2025年第一季的表現不佳，可能與當時無大型建案完工入帳有關。散戶投資人應密切關注接下來的季度報告，尤其是未來一至兩季是否有大型預售案或新完工案即將交屋入帳。
- 重視基本面而非單季噪音：雖然Q1財報不理想，但應將注意力放在公司長期累積的「在建工程」餘額與「客戶預收款」上。這兩者是預判未來業績的核心指標。其持續擴大是極為正面的基本面信號。
- 巨蛋與BOT項目帶來的穩健收益：大巨蛋商場及飯店的營運，將為公司開啟新的收益來源，這對現金流穩定性和總體獲利能力至關重要。長期來看，這部分收益的增長將為股東帶來穩定回報。
- 股利政策的穩定性：遠雄建設過往的現金股利配發率表現不錯。對於以股利收益為導向的散戶，若其未來盈餘能恢復增長，仍有望獲得穩定股息。
- 總體房市政策及利率變動：儘管遠雄建設有其優勢，但整體房地產市場的景氣和政府的政策調控（如升息、選擇性信用管制）仍會影響建商的營運環境及消費者購買力，這些宏觀因素不容忽視。
- 市場對營建股的重新評價：在大巨蛋轉型成功及新事業布局日趨明確下，市場可能會重新評價遠雄的本益比及潛在價值，散戶應留意這種評價上的轉變，可能帶來資本利得機會。
重點摘要
以下為遠雄建設此份法說會簡報內容的條列式重點摘要：
公司簡介與競爭優勢
- 遠雄建設於1978年成立，1999年上櫃，2007年上市，並在2011年發行GDR於倫敦交易所掛牌，為台灣首家發行GDR的上市建商。
- 重要里程碑包括多次榮獲中華民國建築獎項、連續獲選「櫃檯市場上櫃最高營建收入營建公司」殊榮，以及連續八年獲讀者文摘「台灣建設廠商信譽品牌白金獎」。
- 遠雄擁有五大競爭優勢：具規模經濟（曾為市值最大的台灣建商，現為市值第二）、垂直整合模式控制成本、以綠能/智慧/性能建築維持高品牌附加價值、擁有低成本土地庫存並全省佈局分散風險，以及豐富經驗的經營團隊。
- ESG里程碑方面，自2018年將「永續、共享」定為核心價值，2022年通過碳盤查驗證，工地回收材料再利用，並獲得多項國內外設計獎項及綠建築、低碳建築規劃認證（近十年逾30件）。
投資架構
- 遠雄建設（5522TT）資本額為新台幣78.16億元。
- 主要轉投資包括：
- 遠雄營造（持股100%）：垂直整合子公司。
- 遠雄巨蛋（持股28%）：台北大巨蛋BOT案，含商業設施，採用權益法評價。
- 三新奧特萊斯（持股30%）：與日本三井不動產合資之林口OUTLET BOT案，採用權益法評價。
合併損益表趨勢（單位：新台幣億元）
項目 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年3月底 (Q1) 趨勢描述 營業收入 206.7 268.5 331.4 265.8 218.4 224 6.31 2019至2021年上升，2022至2023年下降，2024年略回升，2025年第一季大幅下滑。 營業毛利 59.4 71.8 111.7 92.4 65.7 70.9 1.46 趨勢與營收相近，2021年達高點後逐年下滑，2024年略回升，2025年第一季大幅下滑。 營業毛利率 29% 27% 34% 35% 30% 32% 23% 波動劇烈，2022年達35%高點，2025年第一季降至23%。 營業費用 (17.5) (21.4) (31.1) (25.3) (19.2) (22.6) (2.52) 費用隨營收波動，佔營收比例大致穩定（8-10%），但2025年第一季費用佔比激增至40%。 營業利益 42.0 51.0 81.8 69.4 47.0 48.4 (1.04) 波動趨勢與營收毛利相似，2025年第一季轉為營業虧損。 母公司淨利（不含其他綜合損益） 31.4 38.3 60.8 55.1 37.2 33.7 (1.9) 2021年達高點後逐步下滑，2025年第一季轉為虧損。 EPS (NTD/股) 3.89 4.86 7.78 7.04 4.76 4.32 (0.24) 趨勢與母公司淨利相同，2021年達高峰後連年下降，2025年第一季錄得每股虧損。 現金股利 (NTD/股) 3.61 4.5 5.5 5.0 3.5 3.1 - 配發金額與EPS變動趨勢一致。 股利配發率 92.8% 92.6% 70.7% 71.0% 73.5% 71.8% - 配發率穩定維持在七至九成之間。 合併資產負債表趨勢（單位：新台幣億元）
項目 2019年底 2020年底 2021年底 2022年底 2023年底 2024年底 2025 Q1 趨勢描述 營建用地 130.4 163.5 189.8 218.5 187.4 218.6 178.7 2019至2022年穩定增長，2023年下降後於2024年回升，2025年第一季再次減少。 在建工程 234.6 323.4 311.1 373.8 457.3 518 587 持續穩定且大幅增長，顯示未來業績來源充沛，佔總資產比例由27%升至55%。 完工存貨 211.4 120.0 116.4 57.7 27.0 18.7 41.6 大幅下降趨勢（從2019年高峰），顯示過去銷售狀況良好，2025年第一季有小幅回升。 存貨合計 576.4 606.9 617.3 649.9 671.6 755.3 807.3 持續增長，主要驅動力量為在建工程的大幅增加。 約當現金 (含信託專戶) 133.7 128.4 166.5 137.9 86.5 67.5 48.8 自2021年高點後持續下降，顯示現金用於投資或營運周轉。 總資產 869.5 916.6 951.2 955.8 961.4 1033 1061 呈現穩定且緩慢增長的趨勢，截至2025年第一季達1061億元。 金融借款 275.6 318.6 298.2 327.0 327.9 359.5 378.6 總體呈增加趨勢，與總資產增長同步。 合約負債-客戶預收款 68.0 81.8 94.8 85.8 87.0 112.3 125.7 持續穩定增加，表明預售表現良好，未來入帳潛力強勁。 總負債 453.2 499.4 507.6 507.8 506.7 569.8 578.7 總體與總資產增長同步，呈增長趨勢。 歸屬於母公司權益 416.2 417.3 443.6 448.1 454.7 463.6 445.5 持續穩定增長，顯示股東權益穩步提升，但在2025年第一季略有下降。 每股淨值 (NTD/股) 51.63 53.37 56.76 57.32 58.17 59.31 56.97 逐年穩定提升，顯示公司淨資產價值穩固，但在2025年第一季因虧損而有所回落。 流動比率 199% 169% 173% 172% 172% 167% 163% 呈現逐年緩慢下降趨勢，顯示短期償債能力略為趨緩，但仍保持在健康區間。 成長策略及土地庫存
- 公司持續深化台灣房地產業市場領導地位，並通過品牌經營創造差異化優勢。
- 開發區域重心擴展至七大都會區（包含台北、新北、桃園、台中、台南、高雄、新竹等）及都市更新案，實現全台佈局並分散風險。
- 通過穩健的財務槓桿維持品牌價值，並持續投資於台北大巨蛋園區及林口OUTLET等固定收益BOT項目。
- 從「台灣的建設開發案」預估可知，遠雄在各都會區儲備了大量案量，其中高雄市和台中市的未來銷售預估總額最高，預計2029年後有巨額案量入帳。特別值得注意的是：
- 台北市住宅：2025年預估約40億元，2029年後仍有137億元潛力。
- 台中市：2025年預估182億元，且後續年度至2029年後都有持續性的可觀案量。
- 高雄市：2026年預估111億元，2027年預估130億元，2029年後則有高達624億元的銷售潛力。
- 台北市商廠辦：2025年預估94億元入帳。
台北大巨蛋BOT案（遠雄巨蛋）
- 遠雄建設參與開發複合商業機能的台北大巨蛋體育園區。
- 發展時程：2006年10月與台北市政府簽約50年BOT合約，2024年3月取得使照並已部分開放營運。營運特許期限經展延至2062年3月。
- 營運項目包括體育館（自營）、飯店（出租）、停車場（出租）、辦公室（出租）、百貨（出租）、影城（出租）、商店街（出租）。
- 重大進展：本案全區已取得使照，巨蛋及周邊商店已開放，辦公室預計於2025年第一季入住；影城、商場及飯店將於2025年第四季及2026年第二季開業。這將帶來可觀且穩定的長期租賃與營運收入。
利多與利空分析
利多（Bullish）
- 未來營收成長潛力巨大（來自在建工程及預收款）：根據資產負債表，遠雄的「在建工程」從2019年底的234.6億元大幅增長至2025年第一季的587億元，且佔總資產比例從27%上升到55%。同時，「合約負債-客戶預收款」（預收屋款）也從68.0億元穩定增長至125.7億元。這兩項數據皆強烈預示著未來將有大量已預售的案量陸續完工並認列營收，為公司未來幾年的業績提供強力支撐。
- 台北大巨蛋BOT項目商業設施啟用：大巨蛋商場、影城和飯店將分別於2025年第四季和2026年第二季陸續開業。這不僅為遠雄建設提供穩定的租金收入和管理服務收入，使營收來源多元化，也將大幅提升其資產活化價值。此為一次性開發後帶來長期穩定現金流的里程碑事件，對公司長期估值具備正面影響。
- 豐富且低成本的土地庫存：簡報提及公司擁有「低成本之土地庫存，佈局台灣全省以分散風險」。在土地成本日益高漲的背景下，具備低成本土地存貨是建設公司的核心競爭優勢，有助於未來維持較高毛利率。
- 完善的開發策略與全國布局：公司明確表示將擴展開發重心至台灣七大都會區及都市更新案。分散於多個市場有助於降低區域性風險，並把握不同區域的成長機會。建設開發案分佈圖亦顯示未來數年甚至跨至2029年後的潛在可售案量巨大，尤其是台中市和高雄市擁有龐大的儲備。
- 每股淨值穩健成長：從每股淨值來看，從2019年的51.63元穩步提升至2024年底的59.31元（儘管2025年Q1因虧損略有下降至56.97元）。穩健的每股淨值反映了公司資產價值的持續累積，提供了股價的下方支撐。
- 強大的品牌實力與垂直整合：遠雄作為台灣市值前二的大型建商，長期享有規模經濟，並透過垂直整合模式有效控制成本，加上其在綠能、智慧建築等領域的投入與屢獲獎項的品牌價值，均有助於其在市場上的競爭力與獲利能力。
利空（Bearish）
- 2025年第一季財報表現顯著惡化：營收較去年同期大幅下滑（僅6.31億元），且營業利益轉為負數（-1.04億元），稅後淨利與EPS也呈現虧損（-0.24元/股）。雖然建設公司財報具有季度波動性，可能受交屋時程影響，但如此劇烈的虧損，若非短期特殊因素，仍需引起高度關注，可能引發市場對短期獲利能力的疑慮。
- 約當現金持續下降：公司約當現金餘額自2021年底的166.5億元一路下降至2025年第一季的48.8億元。儘管這可能反映了大量資金投入在建工程，但在建工程增加，意味著未來需更多資金投入，現金流的減少可能對其未來購地或擴大投資的靈活性產生影響。
- 流動比率逐年下滑：流動比率從2019年的199%下降至2025年第一季的163%。儘管仍高於100%的安全水準，但持續下降的趨勢顯示公司短期償債能力略為趨緩，雖然對於建設公司可能屬常態（預收款增加、資金投入在建工程），仍值得留意。
- 金融借款持續增加：金融借款從2019年的275.6億元增加至2025年第一季的378.6億元，顯示公司的擴張計畫大量仰賴借貸。在升息環境下，利息負擔可能侵蝕獲利，若市場景氣下行，財務槓桿可能帶來較高風險。
- 完工存貨 Q1 2025 回升：完工存貨從2024年底的18.7億元增加到2025年第一季的41.6億元。如果這並非季節性因素或大規模建案剛完工入庫，而意味著已完工但尚未售出的物件增加，則可能間接反映市場消化能力有所減弱或競爭加劇。然而，這仍需搭配銷售數據綜合判斷。
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