遠雄（5522）法說會日期、內容、AI重點整理
遠雄（5522）法說會日期、直播、報告分析
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- 本公司受邀參加元大證券舉辦之線上法說會，報告本公司營運狀況
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以下內容由AI生成：
遠雄建設 (5522TT) 法人說明會報告分析
此份報告詳細闡述了遠雄建設（股票代碼：5522）的公司概況、發展歷程、競爭優勢、ESG里程碑、投資架構，以及最重要的財務報表和未來成長策略。本分析旨在為投資人提供全面且深入的報告解讀，並判斷其中蘊含的利多與利空資訊。
報告整體觀點
遠雄建設作為台灣大型不動產開發商，展現了其深厚的市場根基和多元化的經營策略。報告強調公司過去的輝煌成就、穩固的市場地位以及對永續發展的承諾。儘管近年來在營收與獲利方面出現短期波動，但公司透過強勁的在建工程儲備、關鍵BOT專案的陸續啟用以及清晰的成長策略，為未來的長期發展奠定基礎。整體而言，遠雄建設正處於一個轉型期，未來營運表現將高度依賴大型專案的完工入帳及固定收益資產的貢獻。
對股票市場的潛在影響
- 短期影響： 近年來營收和每股盈餘（EPS）的下滑可能對短期股價構成壓力。然而，隨著台北大巨蛋各商業設施於2025年至2026年陸續啟用，預期將產生新的營收動能，有望提振市場信心。合約負債的大幅增加也預示著未來營收的良好基礎。投資人可能會密切關注這些關鍵專案的進度及其對財報的實際貢獻。
- 長期影響： 公司龐大的專案儲備（包含大量2029年後完工的專案）和多角化經營（BOT專案帶來穩定收益），為其提供了堅實的長期成長潛力。這將吸引看重穩定性與長期價值的投資者。ESG方面的卓越表現，亦有助於提升公司在機構投資者中的吸引力，並可能促進長期資金的流入。然而，現金部位減少及借款增加的趨勢，在升息環境下，仍需投資人審慎評估其長期財務風險。
對未來趨勢的判斷
- 短期趨勢（未來1-2年）： 預期遠雄建設將經歷營運的復甦期。台北大巨蛋的辦公室、影城、商場及飯店等陸續開幕，將在2025年及2026年為公司注入新的營收來源。大量的「在建工程」也將逐步轉化為營收，有助於扭轉近年來獲利下滑的趨勢。然而，需留意建築成本及利率變動對毛利率和財務成本的影響。
- 長期趨勢（未來3-5年以上）： 遠雄建設的長期成長前景穩健。公司在台灣七大都會區及都市更新專案的佈局，以及持續投資於像台北大巨蛋和OUTLET商城的固定收益專案，將確保多元且持續的營收流。尤其2029年以後仍有大量專案待完工，顯示公司擁有長期發展的動能。同時，深化品牌價值和持續的ESG努力，將有助於公司在競爭激烈的市場中保持領先地位。
投資人（特別是散戶）應注意的重點
- 關注台北大巨蛋營運進度： 台北大巨蛋的商業設施陸續啟用是遠雄建設短期內最大的成長動能。散戶應密切關注各設施的招商情況、租金收益及人流表現，這些將直接影響公司的營收和獲利。
- 評估潛在獲利成長： 雖然近年EPS有所下滑，但報告中的「在建工程」和「合約負債」數據顯示了未來巨大的潛在營收。散戶應將短期獲利下滑視為暫時性現象，並著眼於未來幾年這些專案帶來的獲利成長潛力。
- 留意財務穩健性： 現金部位的減少與金融借款的增加是值得關注的財務指標。散戶應評估公司是否能有效管理其債務，並確保有足夠的現金流來支持營運和新專案的開發，尤其在利率上行的環境下。
- 重視股利政策： 遠雄建設過去維持高股利配發率，對存股族具吸引力。然而，未來股利發放將與公司獲利表現掛鉤。若獲利未能如預期回升，股利發放可能受影響。
- 長期投資視角： 由於公司許多大型專案的完工入帳期程較長，建議散戶以長期投資的心態看待遠雄建設，避免因短期財報波動而做出非理性決策。
報告內容判斷：利多或利空
利多 (Bullish / Positive)
- 強勁且多元的長期專案儲備：
文件第12頁「台灣的建設開發案」顯示，遠雄建設擁有總計超過新台幣3,237億元的開發案總值，其中約新台幣1,971億元預計於2029年後完工，這代表著未來營收來源充沛且具備長期性。
文件第9頁「合併資產負債表」顯示，「在建工程」持續成長，從2019年的新台幣234.6億元增加至2025年9月的新台幣562.5億元，佔總資產達51%。這表示公司有大量專案正在進行中，未來將陸續完工入帳，為營收提供強力支撐。
文件第9頁「合併資產負債表」中，「合約負債-客戶預收款」大幅增加，從2019年的新台幣68.0億元增至2025年9月的新台幣163億元。這顯示公司預售情況良好，預示未來營收認列動能強勁。
- 台北大巨蛋及BOT專案將帶來穩定營收：
文件第13頁「參與開發複合商業機能之台北大巨蛋體育園區」說明，台北大巨蛋各商業設施將於2025年第一季至2026年第二季陸續啟用（辦公室2025年Q1入住、影城2025年Q4營運、商場及飯店2026年Q1/Q2開業），預期將為公司帶來多元且穩定的租金及營運收入。
文件第13頁亦提及，台北大巨蛋BOT特許營運期已經展延5年5個月，至2062年3月，確保公司能長期享有該專案的穩定收益。
文件第7頁「投資架構」與第11頁「企業成長策略」皆提及，公司投資於遠雄巨蛋與三新奧特萊斯(林口OUTLET)等BOT專案，這些專案具備固定收益性質，有助於分散公司營收風險，並提供穩定的現金流。
- 穩健的財務結構與營運效率：
文件第8頁「合併損益表」顯示，儘管營收波動，但毛利率與營業利益率大致維持在健康水平（毛利率約27%-35%，營業利益率約19%-26%），顯示公司在成本控制與營運效率方面表現良好。
文件第9頁「合併資產負債表」顯示，「流動比率」維持在166%-199%之間，顯示公司短期償債能力良好，財務狀況穩健。
文件第9頁「合併資產負債表」顯示，「每股淨值」持續成長，從2019年的新台幣51.63元增至2025年9月的新台幣58.87元，顯示股東權益穩步增長，有助於提升公司估值。
- 企業競爭優勢與ESG承諾：
文件第5頁「遠雄建設 五大競爭優勢」闡明公司享有規模經濟、垂直整合、低成本土地庫存、高品牌附加價值以及經驗豐富的經營團隊等，這些是公司長期發展的重要基石。
文件第6頁「ESG里程碑」顯示，公司自2018年起將「永續、共享」作為核心價值，並獲得多項企業永續與綠建築獎項及認證，這不僅提升品牌形象，也有助於吸引重視永續發展的投資者。
文件第4頁「遠雄的發展歷程及重要里程碑」指出，遠雄建設是台灣第一家發行GDR的不動產開發商，這顯示其具備國際資本市場的募資能力，有助於擴大資金來源。
- 高股利配發率：
文件第8頁「合併損益表」顯示，過去的股利配發率介於70.7%至92.8%之間，顯示公司重視股東回報，對股息型投資人具有吸引力。
利空 (Bearish / Negative)
- 近年營收與獲利下滑趨勢：
文件第8頁「合併損益表」顯示，公司營收及EPS在2021年達到高峰後，2022年至2024年呈現下降趨勢。2025年第三季的EPS為新台幣1.74元，若以年化計算約為新台幣2.32元，相較2024年的新台幣4.32元有明顯衰退，這可能對市場信心造成負面影響。
- 現金部位明顯減少：
文件第9頁「合併資產負債表」顯示，「約當現金（含信託專戶）」從2019年的新台幣133.7億元大幅下降至2025年9月的新台幣25.8億元。現金部位的顯著減少可能增加公司的流動性壓力，並可能影響未來新專案的投資或營運彈性。
- 金融借款持續增加：
文件第9頁「合併資產負債表」顯示，「金融借款」從2019年的新台幣275.6億元增加至2025年9月的新台幣382.4億元。雖然佔總資產比例相對穩定，但絕對金額的持續增加意味著更高的利息負擔，尤其在利率上升的環境下，可能侵蝕獲利。
- 費用率在2025年第三季有上升跡象：
文件第8頁「合併損益表」顯示，2025年第三季的「營業費用」佔營收比重達到14%，高於過去平均的8%-10%。如果此趨勢持續，公司的獲利空間可能面臨壓縮。
條列式重點摘要與數字、圖表、表格趨勢描述
公司簡介與發展歷程
- 遠雄建設於1978年8月成立，為Farglory Land旗下品牌，以「美好共生 Living Better」為願景。
- 重要里程碑 (文件第4頁)：
- 1999年12月於台灣櫃檯市場上櫃。
- 2007年8月於台灣證券市場上市，並成為市值最大的台灣建商。
- 2011年1月發行US$2.1億GDR，為台灣第一家發行GDR的上市建商。
- 連續八年榮獲讀者文摘「台灣建設廠商信譽品牌白金獎」殊榮。
- 核心競爭優勢 (文件第5頁)： 遠雄建設強調其五大競爭優勢，包括規模經濟、垂直整合、成本策略（低成本土地庫存及全台佈局分散風險）、高品牌附加價值（綠能、智慧、性能建築）以及經驗豐富的經營團隊。這些優勢旨在支持公司持續建構永續經營，並提供新世代產品及永久售後服務。
- ESG里程碑 (文件第6頁)：
- 自2018年起，公司正式將「永續、共享」定為未來產品的核心價值。
- 近年來獲得多項肯定，包括2023年TCSA台灣企業永續獎第1類金級獎、2022年德國iF建築室內設計辦公室類大獎等。
- 累計取得內政部「綠建築標章」超過30件以上，並於2022年通過碳盤查驗證，顯示其對永續發展的承諾。
投資架構與財務狀況
投資架構 (文件第7頁)
- 遠雄建設 (5522TT) 資本額為新台幣78.16億元。
- 主要轉投資：
- 遠雄營造： 持股100%，為垂直整合的子公司，帳面投資額新台幣11.75億元。
- 遠雄巨蛋 (BOT案)： 綜合持股28%（直接24% + 透過遠雄營造4%），帳面投資額新台幣78.00億元，包含台北巨蛋及相關商業設施。
- 三新奧特萊斯 (BOT案)： 持股30%，帳面投資額新台幣7.01億元，為與日本三井不動產合資的林口OUTLET BOT案。
合併損益表 (文件第8頁)
項目 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年第三季 營業收入 (NTD億) 206.7 268.5 331.4 265.8 218.4 224.0 96.5 營業毛利率 (%) 29% 27% 34% 35% 30% 32% 35% 營業費用佔營收比 (%) 9% 8% 9% 10% 8% 10% 14% 營業利益率 (%) 20% 19% 25% 26% 22% 22% 21% 母公司淨利佔營收比 (%) 15% 14% 18% 21% 17% 15% 14% EPS (NTD/股) 3.89 4.86 7.78 7.04 4.76 4.32 1.74 現金股利 (NTD/股) 3.61 4.5 5.5 5.0 3.5 3.1 - 股利配發率 (%) 92.8% 92.6% 70.7% 71.0% 73.5% 71.8% -
- 營收趨勢： 營業收入在2021年達到高峰（新台幣331.4億元），隨後於2022年和2023年有所下滑，2024年略微回升至新台幣224億元。2025年第三季為新台幣96.5億元，若依此推估全年，將低於2024年水準。
- 獲利能力： 毛利率和營業利益率在2019年至2025年第三季之間波動，毛利率維持在27%至35%，營業利益率維持在19%至26%，顯示公司在成本控制方面具有一定能力。然而，2025年第三季的營業費用佔營收比上升至14%，需留意其影響。
- EPS與股利： EPS在2021年達到最高點（新台幣7.78元），隨後呈現逐年下滑趨勢，2025年第三季為新台幣1.74元。現金股利發放與EPS趨勢一致，但配發率維持在70%以上，顯示公司對股東回報的承諾。
合併資產負債表 (文件第9頁)
項目 2019年底 (NTD億) 2025年9月底 (NTD億) 趨勢 佔總資產比 (2025年9月) 總資產 869.5 1107.5 增加 100% 營建用地 130.4 124.1 略減 11% 在建工程 234.6 562.5 顯著增加 51% 完工存貨 211.4 8.9 大幅減少 1% 存貨合計 576.4 869.3 增加 78% 約當現金(含信託專戶) 133.7 25.8 大幅減少 2% 金融借款 275.6 382.4 增加 35% 合約負債-客戶預收款 68.0 163.0 大幅增加 15% 總負債 453.2 647.0 增加 58% 歸屬於母公司權益 416.2 460.4 增加 42% 每股淨值 (NTD/股) 51.63 58.87 增加 - 流動比率 199% 166% 略降但仍健康 -
- 資產結構變化： 總資產呈穩定增長趨勢，從2019年底的新台幣869.5億元增至2025年9月底的新台幣1,107.5億元。其中，「在建工程」顯著增加，佔總資產比例從27%上升至51%，顯示公司投入大量資源於開發中專案。同時，「完工存貨」大幅減少至1%，可能反映銷售速度快或預售狀況良好。
- 現金與借款： 「約當現金」從2019年底的133.7億元大幅減少至2025年9月的25.8億元，現金部位壓力明顯。而「金融借款」持續增加，從275.6億元增至382.4億元，雖佔總資產比例穩定在30-35%，但絕對金額的增加仍需注意。
- 負債與權益： 「合約負債-客戶預收款」大幅增長，顯示預售房款或客戶訂金豐厚，預示未來營收認列基礎穩固。總權益及歸屬於母公司權益均呈現穩定增長，每股淨值從新台幣51.63元增至新台幣58.87元，顯示股東價值持續提升。
- 流動性： 流動比率雖從199%略降至166%，但仍保持在健康水平，顯示公司短期償債能力良好。
成長策略與土地庫存
企業成長策略 (文件第11頁)
- 區域擴展： 擴展開發區域重心至台灣七大都會區及都市更新專案。
- 固定收益投資： 投資於台北大巨蛋園區與OUTLET商城等固定收益專案，以分散風險並提供穩定現金流。
- 品牌差異化： 以品牌價值創造差異化，並維持穩健的財務槓桿。
- 目標： 深化在台灣房地產市場的領導品牌地位，並在品牌經營上與競爭對手創造差異化優勢。
台灣的建設開發案 (文件第12頁)
- 區域分佈： 遠雄建設在台灣北部、中部、南部均有均衡佈局，北部佔總開發案值38%（新台幣1,238億元），中部23%（新台幣761億元），南部39%（新台幣1,259億元），顯示其市場覆蓋廣泛。
- 未來開發案值： 總計超過新台幣3,237億元（不含重複計算），其中高雄市（新台幣953億元）及台中市（新台幣761億元）為主要開發區域。
- 完工年度趨勢：
此趨勢圖顯示公司擁有龐大且綿延至長期的大型專案儲備，確保未來營收具有持續性。
- 2025年預計完工新台幣371億元。
- 2026年預計完工新台幣296億元。
- 2027年預計完工新台幣353億元。
- 2028年預計完工新台幣267億元。
- 2029年後預計完工金額高達新台幣1,971億元。
台北大巨蛋體育園區專案 (文件第13頁)
- 專案進度：
- 2006年10月與台北市政府簽訂50年期BOT合約。
- 2024年3月全區使照已取得。
- BOT營運特許年限已展延5年5個月，至2062年3月。
- 營運項目與時程： 總登記面積達147,000坪，包含體育館、飯店、停車場（自營），以及辦公室、百貨、影城、商店街（出租）。
此專案將在未來幾年陸續貢獻營收和獲利。
- 辦公室於2025年第一季入住。
- 影城於2025年第四季營運。
- 商場及飯店將於2026年第一季、第二季開業。
總結
遠雄建設的這份法人說明會報告描繪了一家在台灣不動產市場深耕多年，且具備多重競爭優勢的企業。公司透過多元化的專案佈局、垂直整合的成本策略、對ESG的積極投入，以及對創新產品的追求，持續強化其市場地位。
儘管報告中顯示公司在2021年後營收及EPS有所下滑，且現金部位縮減，但其龐大的「在建工程」及未來數年乃至長期（2029年後）的開發案儲備，以及台北大巨蛋等BOT專案即將帶來的穩定收益，都預示著未來潛在的強勁成長動能。合約負債的大幅增加更是未來營收的有力保證。
對股票市場而言，短期內市場可能仍會消化過去幾年的獲利修正，但隨著台北大巨蛋各項設施的陸續啟用和營收貢獻，預期將為股價帶來正面催化劑。長期來看，遠雄建設在全台主要都會區的開發案以及多元化的業務模式，將為其提供穩定的成長基礎。其高股利配發率對於追求穩定收益的投資者仍具吸引力，但需觀察未來獲利能否支撐高股利發放。
因此，建議投資人，特別是散戶，應以較長期的視角來評估遠雄建設，密切關注其大型專案的完工進度及實際營運效益，並定期檢視其財務結構變化，以把握投資機會。
之前法說會的資訊
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