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隆大營建事業 (5519) 2025年第四次法人說明會報告分析與總結
本報告為隆大營建事業 (股票代號: 5519) 於2025年12月24日發布的法人說明會資料。整體而言，這份報告呈現了公司在近年營運上的顯著成長，特別是在財務表現方面，展現出強勁的獲利能力提升。報告內容涵蓋了公司簡介、經營理念、經營策略、財務資訊及營運概況，並詳細介紹了在建、待售及規劃中的各項建案與土地儲備，同時也觸及海外不動產投資。
報告強調了隆大在建築本業的深耕，透過多元化的營運模式（營造承攬、不動產開發銷售、租賃及旅館業務）來分散風險並創造營收。特別是其對高雄地區的深耕，以及逐步拓展至新北、花蓮乃至日本的多元佈局，顯示公司對未來發展抱持積極態度。然而，部分建案的銷售率仍需觀察，以及「先建後售」策略所伴隨的市場風險，將是投資人需要持續關注的重點。
從報告內容判斷，隆大營建事業在可預見的未來將受惠於多個已完工建案的持續去化及大量興建中與規劃中建案的貢獻，預計營收與獲利將維持成長動能。
報告重點摘要
一、公司基本資料與經營策略
- 公司簡介： 隆大營建事業成立於民國71年4月30日，資本額為新台幣2,191,971,800元。公司於民國88年上櫃，民國103年上市。核心專長為建築專業營造，主要業務涵蓋不動產開發（集合住宅）、建築工程承攬（集合住宅、辦公大樓、廠房、學校、醫院、棒球場等）、不動產租賃及一般旅館業務。
- 經營理念： 公司秉持「品質、創新、安全、服務」四大核心價值，強調細節成就完美、不斷挑戰創新、確保施工與居住安全，並提供完善的客戶體驗與售後服務。
- 經營策略：
- 品牌優勢： 創造土地附加價值，深耕品牌信賴度。
- 產品定位： 針對首購及自住族群需求進行精準規劃。
- 土地開發： 鎖定市區優質地段，搭配郊區機能完善土地。
- 專業規劃與服務： 提供專業完整之建築規劃及完善之售後服務。
二、財務資訊：合併綜合損益表 (截至114年9月30日)
項目 114年1月1日至9月30日 (新台幣萬元) 113年1月1日至9月30日 (新台幣萬元) 差異金額 (新台幣萬元) 變動% 營業收入 445,668 363,763 81,905 22.52% 營業毛利 146,364 74,889 71,475 95.44% 營業利益 117,057 54,007 63,050 116.74% 合併淨利 94,396 40,908 53,488 130.75% EPS(元) 4.31 1.87 2.44 130.48% 毛利率 32.84% 20.59% 淨利率 21.18% 11.25% 主要趨勢分析：
隆大營建事業在114年1月1日至9月30日的財務表現呈現顯著增長。營業收入年增22.52%，達到新台幣445,668萬元。更值得注意的是，毛利、營業利益及合併淨利均有大幅度提升，分別增長95.44%、116.74%和130.75%。每股盈餘 (EPS) 從113年的1.87元大幅躍升至114年的4.31元，增幅達130.48%。毛利率由20.59%提升至32.84%，淨利率也從11.25%提升至21.18%。這些數據清晰表明，公司在過去一年不僅擴大了營收規模，其獲利能力和營運效率亦取得了卓越的進步。
三、營運概況：營造事業體 (資料截至114年11月)
工程名稱 承攬金額 (億元) 認列收入方式 實際(預計)施工期間 (預計完工年度) 裕鐵企業Ⅱ期鍍四廠基礎工程 1.8 完工百分比法 112-114 (●114) 裕鐵企業CDEFG區公用槽區 1.3 完工百分比法 113-115 (●115) 裕鐵企業辦公室及宿舍結構工程 0.9 完工百分比法 113-115 (●115) 屏東國際棒球場 18.48 完工百分比法 113-117 (●117) 主要趨勢分析：
營造事業體顯示隆大擁有穩定的工程承攬來源，主要項目包括裕鐵企業的各項工程及屏東國際棒球場，總承攬金額約達22.48億元。這些項目多採「完工百分比法」認列收入，確保了未來數年內持續的營收貢獻。特別是屏東國際棒球場的承攬金額達18.48億元，是當前最大的營造工程，預計將持續至117年完工，為公司帶來長期的工程收入。這反映了公司在專業營造領域的實力及穩健的工程進度管理。
四、營運概況：建設事業體 - 成屋銷售狀況 (資料截至114年11月)
建案名稱 預計總銷 (億元) 總戶數 已售戶數 已入帳戶數 銷售率 完工時間 鳳凰天畝Ⅲ 13 70 63 63 90% 113年 鳳凰Villa 37 372 304 300 82% 113年 鳳凰天畝V 6 32 3 3 9% 114年 鳳凰悦 12 98 78 60 80% 114年 鳳凰萃 27 201 35 22 17% 114年 鳳凰橋科ONE 27 217 12 3 6% 114年 成屋銷售合計 122 990 495 451 主要趨勢分析：
截至114年11月，隆大建設事業體的成屋銷售總計預計總銷金額為122億元，總戶數990戶，其中已售戶數495戶，已入帳戶數451戶。個別建案表現不一。早期完工的「鳳凰天畝Ⅲ」(113年完工) 和「鳳凰Villa」(113年完工) 銷售率分別達90%和82%，「鳳凰悦」(114年完工) 亦有80%的銷售率，顯示這些建案市場接受度高，銷售狀況良好。然而，部分114年完工的建案如「鳳凰天畝V」、「鳳凰萃」和「鳳凰橋科ONE」的銷售率分別為9%、17%和6%，顯示這些新成屋的去化速度較慢，可能面臨較大的庫存壓力，需觀察其未來銷售動態。
五、營運概況：建設事業體 - 預估推案 (資料截至114年11月)
建案名稱 預計總銷 (億元) 總戶數 銷售率 預計完工時間 楠梓區高昌段 8 67 先建後售 116年 前金區後金段 33 92 先建後售 117年 岡山區大公段 20 126 先建後售 117年 鳳山區埤頂段(南基地) 12 84 先建後售 118年 鳳山區埤頂段(北基地) 11 78 先建後售 118年 前鎮區經貿段I期 65 329 先建後售 119年 預估推案合計 149 776 主要趨勢分析：
隆大營建事業擁有一份價值149億元的龐大預估推案計畫，總戶數達776戶，預計完工時間從116年至119年。這些未來推案均採「先建後售」策略，顯示公司對未來房市的信心，並期望在建案完工後能以更貼近市場的價格銷售，最大化獲利空間。其中，「前鎮區經貿段I期」以65億元的預計總銷金額，成為未來最重要的營收來源。此推案規劃確保了公司未來數年的成長動能。
六、建案詳細資訊與土地儲備
- 銷售中建案：
- 鳳凰天畝Ⅲ： 高雄市小港區，透天地上3F、4F，70戶。
- 鳳凰Villa： 高雄市橋頭區，地下1F/地上10F，住家372戶。
- 鳳凰天畝V： 高雄市小港區，透天地上3F，32戶。
- 鳳凰悦： 高雄市前鎮區，地下2F/地上15F，住家98戶。
- 鳳凰萃： 高雄市楠梓區，地下4F/地上15F，住家201戶。
- 鳳凰橋科ONE： 高雄市燕巢區，地下2F/地上14F，住家217戶。
- 興建中建案：
- 楠梓區高昌段： 高雄市楠梓區，地下2F/地上14F，店舖2戶/住家65戶。
- 前金區後金段： 高雄市前金區，地下5F/地上24F，住家92戶。
- 岡山區大公段： 高雄市岡山區，地下3F/地上22F，住家126戶。
- 鳳山區埤頂段： 高雄市鳳山區，南基地住家84戶(地下3F/地上15F)、北基地住家78戶(地下3F/地上14F)。
- 前鎮區經貿段I期： 高雄市前鎮區，地下3F/地上24F，店舖7戶/住家322戶。
- 規劃中建案：
- 花蓮市主權段： 花蓮市中正路，地下3F/地上15F，住家186戶。這是隆大首次在東部地區的規劃項目，顯示其拓展市場的企圖。
- 庫存土地 (規劃中)：
- 前鎮區經貿段Ⅱ期 (高雄)： 基地面積2,269坪，公司持分55%。此為大型土地儲備，預期未來開發價值高。
- 新北市淡水區仁愛段 (新北)： 基地面積307.9坪，公司持分50%。此為公司跨足北台灣市場的重要佈局。
- 都市更新：
- 高雄市苓雅區五權段： 基地面積1,044坪。都市更新項目通常開發時程較長，但具備較高的潛在價值。
- 海外不動產投資：
- 日本本栖鳳凰Hotel (山梨縣富士山麓)： 旅館業務。
- 日本町屋(艮) (京都)： 旅館或短期租賃業務。
利多與利空資訊分析
利多 (Bullish)
- 卓越的財務表現 (114年1-9月)： 營業收入、毛利、營業利益、合併淨利、EPS、毛利率、淨利率均呈現顯著成長，特別是毛利率和淨利率的顯著提升，顯示公司在營運效率和獲利能力方面有大幅改善。
- 穩定的營造工程承攬量： 承攬項目包含裕鐵企業與屏東國際棒球場，總金額超過22億元，且多數預計在114-117年陸續完工，提供公司穩定的營收基礎。
- 豐厚的未來推案規劃： 預估推案總銷金額高達149億元，橫跨116年至119年完工，其中「前鎮區經貿段I期」為大型開發案，顯示公司具備強勁的未來成長動能與潛在獲利空間。
- 積極的土地儲備與多元開發策略： 在高雄市（前鎮區經貿段Ⅱ期、苓雅區都更）、新北市（淡水區仁愛段）及花蓮市（主權段）均有土地規劃，展現公司長期的發展潛力與區域多元化佈局。
- 跨足海外不動產投資： 於日本山梨縣與京都設有飯店及町屋投資，顯示公司具備國際化視野及多元化的收益來源，有助於分散國內市場風險。
- 部分成屋銷售率高： 鳳凰天畝Ⅲ (90%)、鳳凰Villa (82%)、鳳凰悦 (80%) 等建案銷售狀況良好，顯示市場對公司產品有高度接受度。
利空 (Bearish)
- 部分成屋銷售率偏低： 「鳳凰天畝V (9%)」、「鳳凰萃 (17%)」、「鳳凰橋科ONE (6%)」等近期完工建案銷售率較低，可能面臨去化壓力，影響資金週轉及未來獲利認列速度。
- 「先建後售」策略的市場風險： 雖然可能帶來較高獲利，但也意味著公司需先投入大量資金進行興建，若未來市場景氣不如預期或銷售不佳，將增加庫存風險和資金壓力。
- 資訊集中於高雄市場： 儘管有淡水和花蓮的規劃中項目，但目前已完工、銷售中和興建中項目仍主要集中於高雄地區，若高雄房市出現波動，對公司營運影響較大。
- 免責聲明中的不確定性提示： 報告開頭的免責聲明強調前瞻性看法不保證正確性、完整性或可靠性，提醒投資人需自行評估風險。
總結與投資人注意事項
總結來看，隆大營建事業在114年前三季展現出極為亮眼的財務成長，營收與獲利能力均大幅提升，毛利率與淨利率的改善尤其突出，顯示公司營運效率顯著進步。其營造事業體擁有穩定的工程承攬訂單，確保了未來數年的營收基礎；建設事業體則有可觀的未來推案儲備，且多採「先建後售」策略，預期在建案完工後能帶來豐厚獲利。此外，公司在土地儲備上積極佈局，並透過海外投資擴展多元收入來源，這些都為公司提供了長期的成長潛力。
對股票市場的潛在影響：
隆大營建事業強勁的財務表現和穩健的未來推案規劃，預期將對其股價產生正向影響。尤其是EPS及各項獲利指標的顯著增長，可能吸引市場關注，推升評價。然而，部分新成屋銷售率偏低的問題，以及「先建後售」策略所帶來的潛在市場風險，仍可能對股價造成一定的波動。在目前營建業政策與市場景氣可能面臨不確定性的環境下，投資人對其未來銷售進度及資金流向將保持密切關注。
對未來趨勢的判斷（短期或長期）：
- 短期趨勢： 由於114年前三季的優異財報，預期短期內市場情緒將偏向樂觀。然而，若現有庫存建案的銷售未見明顯好轉，短期內可能仍有去化壓力。營造工程的穩定入帳與部分高銷售率成屋的持續貢獻，將提供穩定的基本面支撐。
- 長期趨勢： 隆大擁有龐大的未來推案量（149億元）和多元化的土地儲備（包括都更案及跨區域佈局），加上海外投資分散風險，長期成長動能充足。但房地產市場的景氣循環、政府政策變化、原物料及勞動力成本波動等外部因素，將是影響其長期表現的關鍵。若能有效控管風險並維持高獲利效率，長期展望仍屬正面。
投資人（特別是散戶）應注意的重點：
- 關注銷售率偏低建案的去化： 散戶應密切關注「鳳凰天畝V」、「鳳凰萃」和「鳳凰橋科ONE」等銷售率較低建案的後續銷售情況，這將影響公司的現金流和未來獲利認列。
- 「先建後售」策略的風險評估： 雖然此策略可望提高獲利，但若未來房市不如預期，可能導致庫存積壓和資金壓力。散戶需評估自身對營建業景氣循環風險的承受能力。
- 高雄房市動態： 由於公司業務高度集中於高雄地區，投資人應持續追蹤高雄地區的房市供需、政策變化及價格走勢。
- 財務報表持續追蹤： 除了本次報告的優異表現外，未來各季度的營收、獲利、毛利率及淨利率的變化，將是判斷公司營運趨勢的重要指標。
- 土地儲備與開發進度： 公司規劃中的新北淡水及花蓮主權段項目，顯示區域拓展的企圖心，但這些項目的具體開發時程和對獲利的貢獻仍需時間觀察。
- 法人說明會免責聲明： 報告中的前瞻性資訊不保證未來結果，投資人應以審慎態度評估所有資訊，並自行承擔投資風險。
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