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隆大營建事業 (5519) 115年第一次法人說明會報告分析與總結
隆大營建事業（股票代號：5519）於115年3月25日舉行之法人說明會，提供了公司最新營運狀況、財務數據、未來推案計畫及策略方向。綜合而言，報告呈現了公司在獲利能力上的顯著提升，同時也面臨部分成屋銷售去化速度較慢的挑戰。公司在未來仍有充沛的推案儲備，並積極佈局長期發展與ESG實踐。
報告整體觀點
本報告顯示隆大營建事業在114年（2025年）展現出優異的獲利能力，儘管營業收入有所下滑，但毛利率、淨利率及每股盈餘（EPS）均有顯著提升，達到近年新高。這反映了公司在專案選擇、成本控制或銷售策略上取得成效。然而，部分新建成屋的銷售率偏低，是短期內需關注的重點。長期來看，公司具備多元化的業務模式（建設、營造、租賃、旅館），並擁有穩健的未來推案與土地庫存，特別是參與大型公辦都更案及導入綠色建築工法，展現其永續發展的決心。
對股票市場的潛在影響
利多因素：
- 獲利能力顯著提升：114年EPS達4.96元，較113年成長27.18%，且毛利率與淨利率均創高或達近年高點，顯示公司經營效率與專案效益良好。此為支撐股價的重要基本面因素。
- 股利政策穩健且具吸引力：114年現金股利3.30元與首次配發股票股利0.50元，顯示公司營運成果樂於與股東分享，有助於吸引偏好股利的投資人。
- 長期推案儲備豐富：至119年（2030年）預估推案總銷達149億元，加上高雄市苓雅區五權段公辦都更案（預計122年完工，投資55.67億元），提供公司未來長期穩定的營收來源與成長潛力。
- 積極導入綠色建築技術與ESG：採用鋁合金系統模板，具有重複使用、減少廢棄物、節能等優點，可提升公司ESG績效，符合當前市場對永續發展的重視，可能吸引ESG主題基金的關注。
- 業務多元化：除核心營建與開發外，涉足不動產租賃與海外旅館業務，有助於分散風險並開拓新成長動能。
利空因素：
- 營業收入下滑：114年營業收入年減12.79%，雖然獲利能力提升，但營收規模的縮減可能引發市場對公司成長性的擔憂。
- 部分成屋銷售率偏低：截至115年2月，鳳凰天畝V、鳳凰萃、鳳凰橋科ONE等建案的銷售率僅6%至17%。這可能導致存貨壓力、資金週轉期拉長，甚至需考慮降價銷售，進而影響未來獲利。
- 「先建後售」策略的資金壓力：部分預估推案採「先建後售」模式，雖可降低預售階段風險，但也意味著需投入更多自有資金或借貸支撐建築成本，若銷售不如預期，將增加資金週轉壓力。
- 大型都更案時程長：高雄苓雅區公辦都更案預計於122年（2033年）完工，長期效益雖可觀，但對短期獲利貢獻有限。
未來趨勢判斷
- 短期趨勢（115年-116年）：公司短期營運將高度受現有成屋銷售去化速度的影響。如果銷售瓶頸能有效突破，將有助於現金流改善及穩定獲利。此外，裕鐵企業的營造工程預計於115年完工，也將貢獻短期營收。116年將有楠梓區高昌段等建案陸續完工並進入銷售階段，其銷售表現將是觀察重點。
- 長期趨勢（117年以後）：隆大營建具有穩健的長期成長潛力。龐大的未來推案（149億元總銷）將在117年至119年陸續貢獻營收。尤其，高雄市苓雅區五權段公辦都更案將是公司未來十年的重要成長引擎，並可望提升品牌形象及市場地位。海外不動產投資及綠色建築工法的持續導入，也為公司長遠發展奠定基礎。然而，整體房市政策與景氣變化仍是長期趨勢中不可忽視的外部風險。
投資人（特別是散戶）應注意的重點
- 關注成屋銷售率：密切追蹤鳳凰天畝V、鳳凰萃、鳳凰橋科ONE等已完工但銷售率偏低的建案去化情況。公司未來法說會或財報中若能提供銷售進度更新，將是判斷其短期營運壓力的重要依據。
- 獲利品質與營收成長：雖然114年獲利能力優異，但營收下滑仍需留意。投資人應分析公司獲利成長是否來自於一次性收益或可持續的經營改善。未來能否在維持高獲利能力的同時，帶動營收恢復成長，是判斷公司長期價值的關鍵。
- 房市政策與景氣：營建業受房市政策（如利率、房貸管制）和整體經濟景氣影響甚鉅。在台灣央行升息、全球經濟不確定性增加的環境下，應評估這些因素對公司未來銷售及資金成本的潛在影響。
- 股利政策的持續性：隆大近年股利發放穩定且有所成長，對追求現金流的投資人具吸引力。然而，需評估未來在資金投入「先建後售」建案與大型都更案後，股利政策是否能持續維持。
- 大型都更案的進度：苓雅區公辦都更案規模龐大，但開發期程長。投資人應將其視為長期投資題材，並耐心觀察後續的執行進度與潛在收益。
隆大營建事業法人說明會報告重點摘要
公司簡介與經營策略
- 隆大營建事業成立於民國71年（1982年），資本額為新台幣2,191,971,800元，並於民國103年（2014年）上市。
- 核心業務涵蓋不動產開發（集合住宅）、建築工程承攬（集合住宅、辦公大樓、廠房、學校、醫院、棒球場）以及不動產租賃與一般旅館業務。
- 經營策略強調品牌優勢（創造土地附加價值、深耕信賴度）、產品定位（針對首購及自住族群）、專業規劃與服務，以及土地開發（鎖定市區優質地段搭配郊區機能完善土地）。
- 經營理念著重品質、創新、安全與服務四大核心價值。
財務資訊分析（截至114年12月31日）
合併綜合損益表主要趨勢 項目 114年（2025） 113年（2024） 差異金額 變動率% 趨勢判斷 營業收入 545,208 萬元 625,144 萬元 -79,936 萬元 -12.79% 利空：營收下滑 營業毛利 180,480 萬元 155,324 萬元 +25,156 萬元 +16.20% 利多：毛利顯著成長 營業利益 134,188 萬元 109,176 萬元 +25,012 萬元 +22.91% 利多：營業利益顯著成長 合併淨利 108,781 萬元 85,544 萬元 +23,237 萬元 +27.16% 利多：淨利顯著成長 EPS(元) 4.96 元 3.90 元 +1.06 元 +27.18% 利多：EPS顯著成長，創近年新高 毛利率 33% 25% 利多：毛利率提升至五年新高 淨利率 19% 13% 利多：淨利率提升至五年新高
近五年營業收入及稅後淨利趨勢（億元） 年度 110年（2021） 111年（2022） 112年（2023） 113年（2024） 114年（2025） 趨勢判斷 營業收入 47.41 47.14 43.66 62.51 54.52 中性偏空：113年達高峰後，114年回落。 稅後淨利 5.99 9.06 8.08 8.55 10.88 利多：整體呈現上升趨勢，114年創五年新高。
近五年重要財務比率趨勢 年度 110年（2021） 111年（2022） 112年（2023） 113年（2024） 114年（2025） 趨勢判斷 毛利率% 23% 31% 32% 25% 33% 利多：114年大幅回升至五年新高。 純益率% 13% 19% 18% 13% 19% 利多：114年大幅回升至五年新高（與111年持平）。
近五年股利配發率趨勢 年度 110年（2021） 111年（2022） 112年（2023） 113年（2024） 114年（2025） 趨勢判斷 EPS(元) 2.73 4.13 3.69 3.90 4.96 利多：持續成長，114年創五年新高。 現金股利(元) 2.00 2.10 2.20 3.00 3.30 利多：逐年穩定成長。 股票股利(元) - - - - 0.50 利多：114年首次配發股票股利。 配發率% 73% 51% 60% 77% 77% 利多：配發率維持高檔，顯示回饋股東。 營運概況與未來展望（截至115年2月）
- 營造事業體：
- 承攬裕鐵企業多項基礎、公用槽區及辦公室/宿舍結構工程，預計皆於115年（2026年）完工。
- 屏東國際棒球場工程預計於117年（2028年）完工。
- 建設事業體 - 成屋銷售狀況：
- 已完工建案總銷達122億元，總戶數990戶。
- 利多：鳳凰天畝Ⅲ (90%銷售率, 113年完工) 及鳳凰悦 (100%銷售率, 114年完工) 銷售表現良好。
- 利空：鳳凰天畝V (16%銷售率)、鳳凰萃 (17%銷售率) 及鳳凰橋科ONE (6%銷售率) 等114年完工建案銷售率偏低，存在存貨去化壓力。
- 預估推案：
- 總計149億元，776戶的未來推案計畫，預計完工時程從116年（2027年）至119年（2030年）。
- 主要建案包括楠梓區高昌段（8億, 116年完工）、前金區後金段（33億, 117年完工）、岡山區大公段（20億, 117年完工）、鳳山區埤頂段（南/北基地，共23億, 118年完工）及前鎮區經貿段I期（65億, 119年完工）。
- 利多：豐富的未來推案提供長期營收能見度。
- 中性：多數採「先建後售」模式，降低預售風險但增加資金週轉壓力。
- 庫存土地（規劃中）：
- 前鎮區經貿段Ⅱ期：基地面積2,269坪 (公司持分55%)。
- 新北市淡水區仁愛段：基地面積307.9坪 (公司持分50%)。
- 利多：充足的土地庫存為未來推案提供堅實基礎。
- 高雄市苓雅區五權段公辦都更案：
- 基地面積1,044坪，可售坪數約1.7萬坪，規劃地下6F/地上28F。
- 總投資金額55.67億元，預計於122年（2033年）完工。
- 規劃取得銀級綠建築與耐震標章，導入雨水回收、透水鋪面及多層次綠化設計，朝向低碳、永續發展。
- 利多：大型指標性都更案，長期成長動能與ESG示範項目。
- 中性：完工時程長，短期效益不明顯。
- 海外不動產投資：
- 日本：本栖鳳凰Hotel（山梨縣富士山麓）、ANKO INN 鳳凰苑（京都町屋）。
- 利多：業務多元化，擴展至海外不動產租賃與旅館業。
綠色環保材料與工法導入
- 鋁合金系統模板：
- 可重複使用100-300次，減少90%施工廢棄物，100%回收性。
- 節能施工，提升混凝土表面品質，減少泥作費用與工期。
- 具備標準化與通用性，可降低建材費用。
- 利多：提升公司ESG績效，實踐低碳永續建築目標。
社會公益與員工關懷
- 積極參與社會公益，如捐贈交通專車、贊助圖書館，並與國立屏東大學產學合作。
- 重視員工職場安全與健康，舉辦教育訓練及健康活動。
- 利多：展現企業社會責任，提升公司形象。
總結與未來展望
隆大營建事業在115年第一次法人說明會中揭示了其在114年（2025年）顯著的獲利能力改善，每股盈餘與各項利潤率均達到近年高點，並實施了慷慨的股利政策。這證明了公司在成本控制與高利潤專案的執行能力。同時，公司也擘劃了未來數年直至122年（2033年）的龐大推案藍圖，尤其在高雄市的土地儲備與大型公辦都更案，為長期成長奠定了基礎。公司也積極響應ESG潮流，導入綠色建築工法，並投入社會公益。
然而，報告中亦顯示出114年營收的下滑趨勢，以及部分成屋銷售率不佳的問題，這將是公司短期內需要積極應對的挑戰。特別是對於採「先建後售」模式的未來推案，其銷售表現將直接影響資金週轉與獲利時點。
對股票市場的潛在影響
市場對隆大的看法可能會是兩極的。強勁的獲利表現、具吸引力的股利政策和豐富的長期推案是顯著的「利多」，可能吸引價值型或成長型投資人。特別是大型都更案及ESG實踐，有助於提升公司長期投資價值。然而，營收下降和部分成屋去化緩慢是明確的「利空」，可能引發投資人對短期業績成長動能和存貨風險的擔憂。市場將密切關注未來幾季的銷售報告和現金流狀況，以評估這些未售出建案對公司財務的實際影響。
未來趨勢判斷
- 短期（115年-116年）：公司首要任務將是加速已完工但銷售率偏低的建案去化，以改善現金流並避免潛在的資產減損風險。營造工程業務將在115年貢獻部分穩定收入。此外，116年完工的建案銷售表現將是檢視公司短期營運能否恢復成長的關鍵。
- 長期（117年以後）：隆大具備穩健的長期發展潛力。其充足的土地庫存、龐大的推案規模（預計至119年完工的149億元總銷），以及參與高雄苓雅區大型公辦都更案（預計122年完工），將為公司提供可觀的未來營收與獲利機會。此外，海外不動產投資的佈局和持續深化綠色建築實踐，預計將進一步鞏固其市場地位和競爭優勢。
投資人（特別是散戶）應注意的重點
- 密切關注銷售數據：零售投資人應持續關注公司發布的每月營收或新聞稿中，關於已完工但銷售率低的建案（鳳凰天畝V、鳳凰萃、鳳凰橋科ONE）的銷售進度。銷售好轉將是重要的正面訊號。
- 區分短期與長期價值：隆大短期內可能因存貨去化壓力而波動，但其長期推案與都更案潛力巨大。投資人應根據自身的投資視野，衡量短期風險與長期機會。
- 資金週轉與負債情況：「先建後售」策略和大型都更案需要大量資金投入。雖然報告未詳述負債情況，但投資人應留意公司未來的借款情況和利息負擔，尤其在利率上升的環境下。
- 市場環境變化：台灣房地產市場仍受政府政策、景氣循環與利率波動影響。這些外部因素可能影響公司建案的銷售速度與價格，進而影響公司表現。
- 股利政策的穩定性：對於偏好股息收益的投資人，應在評估未來資本支出需求後，綜合判斷公司未來股利政策的持續性與增長潛力。
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