士開（5324）法說會日期、內容、AI重點整理
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以下內容由AI生成：
士林開發股份有限公司 (5324) 法人說明會重點摘要 (2025-06-25)
初步分析：
本次法人說明會，士林開發釋出多項資訊，從公司簡介、財務概況、業務進展、以及房市觀點皆有觸及。整體來看，士林開發積極參與都市更新，多項建案正在進行中，餐飲旅館業務也有顯著成長。然而，第一季財報顯示淨利呈現虧損，需關注後續營運狀況。對於股票市場的影響，短期可能因財報數字而受到壓抑，但長期而言，若建案順利進行且餐飲旅館業務持續成長，股價應有上升空間。
對散戶而言，可關注以下重點：
- 公司在都市更新及危老重建的進度，是否能如期完成並貢獻營收。
- 餐飲旅館業務的成長動能是否能持續。
- 公司債發行是否順利，以及資金用途。
- 房市政策的變化，以及對公司營運的影響。
報告重點摘要
- 免責聲明： 簡報中之前瞻性資訊，可能受到風險、不確定性與推論影響，實際結果可能與預期不同，公司不保證簡報資料之正確性，且不負有更新或修正資料內容之責任。
- 公司簡介：
- 成立於1984年1月，1996年11月上櫃核准。
- 資本額為2,263,791仟元，董事長為許玉山先生，總經理為林信成先生。
- 主要營業項目包括不動產土地開發、俱樂部、旅館及餐飲等。
- 旗下企業包括群欣置業股份有限公司，以及amba意舍酒店 (位於台北市中山北路、西門町、松山火車站)。
- 公司記事：
- 2024年完工天母靜安樹語案、石牌陽明致遠案。
- 預售個案包括承德錦西街口之城心曜曜案、內湖路港墘路口之碧湖雲景案。
- 經營策略：
- 以大台北精華地區都市更新、危老重建為主，配合購地為輔。
- 住宅大樓興建為主，同時評估商辦及廠辦。
- 嚴選建材，專注品質。
- 採預售與邊建邊售搭配，確保營收與獲利穩定。
- 財務概況 (截至114年第一季)：
- 流動資產/流動負債比例 = 151%。
- 與客戶簽訂之預售及成屋之銷售合約價款達54.4億。
- 靜安樹語及陽明致遠兩建案已全數交屋入帳，營收總額超過20億元。
- 第三季規劃準備發行有擔保公司債十億元。
- 餐飲旅館業務營收及獲利逐年成長。
- 財務數據：
項目 114年(1-3月) 113年(1-3月) 113年 營業收入 (千元) 238,910 167,743 2,591,833 營業成本 (千元) 134,951 80,352 1,864,832 營業毛利 (千元) 103,959 87,391 727,001 毛利率% 44% 52% 28% 營業費用 (千元) 97,720 103,872 502,902 營業損益 (千元) 6,239 -16,481 224,099 本期淨利 (千元) -9,250 -34,856 167,267 每股盈餘 (元/股) -0.06 -0.17 0.7
- 營收方面，2025年第一季營收較去年同期成長，但毛利率下滑。
- 本期淨利由去年同期虧損轉為虧損，需關注原因。
- 2024全年EPS為0.7元。
- 業務比例概況 (千元)：
- 114年第一季：營建開發 (23.8%)、休閒育樂 (8.8%)、餐飲旅館 (67.4%)
- 113年：營建開發 (24%)、休閒育樂 (9%)、餐飲及旅館 (67%)
- 餐飲旅館為主要營收來源，佔比超過6成。
- 成屋個案：
- 臨沂若拙：基地面積131坪，7F/B1，位於台北市中正區臨沂街。
- 靜安樹語：基地面積504坪，14F/B2，位於台北市士林區忠誠路，已於113年10月完成所有交屋。
- 陽明致遠：基地面積487坪，14F/B3，位於台北市石牌致遠一路，已於114年4月全數銷售交屋完畢。
- 興建中個案：
- 城心曜曜：基地面積1008坪，24F/B5，位於台北市大同區承德路錦西街口。
- 碧湖雲景：基地面積927坪，30F/B4，位於內湖區內湖路港墘路口，近200戶海砂屋都更案，113年7月開工。
- 都更審議中個案：
- 信義安和：基地面積679坪，23F/B4，位於台北市大安區安和路二段，112年9月送件，預計115年第一季核准。
- 士開157：基地面積388坪，11F/B3，位於台北市士林區中山北路六段，100%都更同意，預計114年底都更核定。
- 瑞安街：基地面積529坪，23F/B4，位於台北市大安區瑞安街，113年4月都更送件，113年12月核准。
- 信義松德：基地面積1,127坪，24F/B4，位於信義區忠孝東路五段，整合進度超過90%同意，114年4月完成送件。
- 土地開發業務小結：
- 預售個案2個。
- 興建中個案2個，合計預估總銷約110億元。
- 報核中個案4個，合計預估總銷約160億元。
- 後續仍有多案開發整合中。
- 餐飲旅館營運概況 (千元)：
項目 114年(1-3月) 113年(1-3月) 成長率 客房住宿 108,858 104,569 4% 餐飲服務 47,977 40,998 17% 其他 4,358 947 360% 合計 161,193 146,516 10%
- 餐飲旅館營收較去年同期成長10%，餐飲服務成長率最高 (17%)。
- 房市概況：
- 央行多次信用管制及專案金檢，已使房市成交量下降，房價增幅減緩，投機活動減少。
- 今年第一季六都成屋移轉棟數較去年同期全數下跌，但三月較二月上漲，顯示交易熱度微幅提升。
- 近一年不動產市場雙北轉強，桃園、台中持平，台南、高雄轉弱。
- 結語：
- 後疫情階段，餐飲旅館事業漸入佳境。
- 去年底土地開發事業進入收割期，兩建案完工結案。
- 目前有兩在建建案(城心曜曜及碧湖雲景)預售中。
- 2025年將有2個168專案新增建案投入興建。
- 籌備中土地開發案持續整合，未來可望多案齊發。
- 不受關稅、匯率影響，地主主動尋求都更合作。
綜合分析與市場影響：
士林開發本次法說會提供的信息有好有壞。好的方面是，餐飲旅館業務持續成長，都更案積極進行中，且不受關稅和匯率影響，地主合作意願高，代表公司在都市更新領域具有相當的競爭力。但另一方面，第一季財報顯示淨利為負，且毛利率下滑，需要持續關注公司如何改善獲利能力。
對股票市場的影響，短期內，投資人可能因第一季財報表現而趨於保守。然而，若公司能有效控制成本，並加速都更案的進度，將有助於提升營收與獲利，進而帶動股價上漲。此外，公司債的發行情況，也將影響公司的財務結構和後續發展。
長期而言，台灣房地產市場受到政府政策和總體經濟環境的影響。央行的信用管制可能抑制房價上漲，但同時也可能影響建商的銷售。投資人應密切關注政府政策的變化，以及利率、通膨等總體經濟指標，並綜合考量公司的基本面，做出審慎的投資決策。
整體來說，士林開發的未來發展具備潛力，但仍存在一定風險。散戶投資人應充分了解公司的營運狀況和市場環境，謹慎評估後再做決定。這是一檔需要密切追蹤的股票，值得長期關注。
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