亞昕（5213）法說會日期、內容、AI重點整理

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亞昕（5213）法說會日期、直播、報告分析

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地點
新北市林口區文化三路一段1號(林口亞昕福朋喜來登酒店)
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本公司受邀參加富邦證券舉辦之法人說明會，說明本公司營運相關資訊 會議簡報等資料將依規定於期限前揭露於公開資訊觀測站。
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亞昕國際開發股份有限公司法人說明會簡報分析與總結

本報告針對亞昕國際開發股份有限公司（股票代碼：5213）的營運狀況、財務表現、未來發展策略及企業永續發展方針進行了詳細闡述。整體而言，該報告呈現出公司在歷經前期營收波動後，已展現出強勁的復甦與成長動能，且未來數年具有高度的營收能見度。

對報告的整體觀點：
本報告全面涵蓋了亞昕集團的核心業務、財務數據、未來建案規劃及ESG（環境、社會、公司治理）承諾。其內容條理清晰，提供了投資者評估公司現況與未來潛力的重要資訊。特別是財務數據的顯著改善與龐大的建案儲備，為公司勾勒出一個樂觀的發展藍圖。報告中對於未來營收的預估（儘管附帶免責聲明），顯示公司具備長期成長的潛力。

對股票市場的潛在影響：
本報告所揭示的資訊預期將對亞昕國際開發的股票產生正向影響。2025年第二季優異的財務表現，已遠超前幾年度全年數字，這顯示公司獲利能力顯著提升。加上未來七年總計高達1,333億元的預估完工可銷售金額，以及近500億元的儲備個案，將為公司帶來持續且穩定的營收認列。此外，多元化的事業佈局（包含穩定的商用不動產租金收入）與積極的ESG實踐，亦有助於提升公司在資本市場的吸引力，特別是對於追求穩健成長和永續投資的機構投資者。

對未來趨勢的判斷：

  • 短期趨勢（未來1-2年）： 預計為強勁成長。2025年第二季的財務數據已展現亮眼表現，且114年（2025年）和115年（2026年）有大量建案預計完工並認列營收，加上已完工個案的待認列金額，預期公司的營收及獲利將持續維持高檔，甚至可能再創佳績。
  • 長期趨勢（未來3-7年及更遠）： 判斷為持續穩健發展。公司清晰的建案規劃延伸至120年（2031年），確保了長期的營收能見度。加上龐大的土地儲備（儲備個案），顯示公司已為未來的發展做好準備。多元化的營運策略與ESG承諾，亦有助於公司抵禦市場風險，並抓住永續發展的商機。

投資人（特別是散戶）應注意的重點：

  1. 追蹤實際營收與獲利： 雖然報告呈現強勁的預估數據，散戶投資人仍需持續關注公司每季公佈的財報，確認預估的建案認列進度與實際營收、獲利是否符合預期。
  2. 建案銷售率與市場景氣： 未來建案的銷售狀況直接影響營收認列。留意房地產市場的整體景氣變化、利率政策及政府法規，這些因素可能影響建案的銷售速度與價格。
  3. 股利政策的穩定性： 公司過去即使在獲利波動時期，仍努力維持一定的現金股利發放。隨著獲利回升，可觀察股利發放政策是否能維持穩健或有所提升，這對重視現金流的投資人很重要。
  4. 資產負債結構： 營建業屬於資本密集型產業，散戶投資人應檢視公司整體財務報告，了解其負債比率、現金流量狀況以及股本擴增的原因，確保財務結構的穩健性。
  5. 企業永續發展： 亞昕在綠建築、智慧建築及社會公益方面的努力，有助於建立良好企業形象並可能吸引長期投資資金。這雖非短期獲利指標，但對公司品牌價值與長期競爭力具正面影響。

條列式重點摘要

  • 公司概覽與發展策略
    • 亞昕國際開發股份有限公司（股票代碼：5213）為亞昕集團之核心。
    • 集團採取多元平衡發展策略，主要分為三大事業體：
      • 商用事業： 包含商場經營（昕境廣場，年租金3300萬元）及觀光飯店（亞昕福朋喜來登，年租金4740萬元；馬來西亞鉑昕酒店）。此業務提供穩定之經常性租金收入。
      • 住辦事業： 涵蓋台灣、馬來西亞（馬六甲案）及中國大陸（河北三河中和房地產公司）的住宅與辦公大樓開發。此為主要營收來源。
      • 永續事業： 由亞昕環境保護基金會代表，顯示公司對ESG的承諾。
    • 公司定位為「都市景觀 / 生活體驗 / 永續環境 實踐家」，強調在開發過程中融入環境保護、智慧化與生活品質提升。
  • 財務表現與股利政策
    • 營業收入： 在2021-2022年經歷下滑後，於2023年強勁回升至86.89億元，並在114年Q2（2025Q2）達到106.23億元，已超越2023年全年表現，呈現爆發性成長。
    • 營業毛利、營業利益及稅後淨利： 趨勢與營收一致，在2023年大幅增長，且114年Q2數據均已超越2023年全年，顯示獲利能力顯著躍升。
    • 每股盈餘（EPS）： 從2022年的0.67元提升至2023年的1.65元。114年Q2的EPS已達1.79元，超越2020年及2023年全年表現，預示全年EPS有望大幅成長。
    • 股本： 自2020年的34.62億元逐步增加至114年Q2的68.63億元，反映公司透過增資或盈餘轉增資擴充資本。
    • 現金股利： 在2020-2022年獲利較低時，仍維持較高甚至超過100%的配息率（如2021年為136.99%），顯示公司重視股東回饋。2023年為1.65元，2024年為1.27元，配息率趨於合理化（2024年為76.97%）。
  • 未來營收動能 (建案規劃)
    • 未來年度完工個案規劃 (114-120年)：
      • 雙北市及桃園地區共有13個建案，多數已達高銷售率（如擎天森林100%、昕銀座98%）。
      • 其中「林口中山路」總銷達153億元，「森中央」84億元，「企業總部」76億元（預估每年租金收入2.3億元），「喜徠登」77億元。
      • 新竹、苗栗、台中地區共有12個建案，包含「大連路」110億元、「文商段」87億元。
      • 從114年（2025年）至120年（2031年）預估完工可銷售金額合計高達1,333億元，確保未來數年的穩定營收認列。
    • 成屋個案：
      • 台北「一邸/大同區」（住宅+商業）預估總銷金額47億元。
      • 馬來西亞「THE RISE/馬六甲」（酒店式公寓）預估總銷金額56億元。
      • 合計仍有103億元預估總銷金額待認列（已扣除114年7月前認列數），可望在短期內貢獻營收。
    • 儲備個案（土地儲備）：
      • 在雙北、新竹、台中共有6個儲備個案，基地面積合計7,947坪。
      • 預估總銷金額合計達496億元，為公司提供長期發展的潛力與基礎。
  • 永續發展與社會責任
    • ESG三大面向：
      • 經濟面： 追求最大利潤與持續成長，增強股東、員工及價值鏈信心，邁向永續經營。
      • 環境面： 遵循溫室氣體法規，推行減碳措施，降低營運對環境影響，履行企業社會責任。
      • 社會面： 提升員工薪資福利，增進員工認同感，強化工作效率，實現公司與員工雙贏。
    • 綠建築與智慧建築： 多個建案獲得綠建築標章（如昕悅灣-黃金級、一邸-銀級、昕聯心-合格級）及智慧建築候選證書（如企業總部-黃金級、森中央-黃金級、淳白-銀級），展現公司在永續建築方面的實踐。
    • 公益捐贈： 積極參與社會公益，包括認養人行道、捐贈環境保護基金會、臺大醫院研究經費及警察之友總會等，實踐企業社會責任。

數字、圖表與表格的主要趨勢描述

財務報表資料 (Financial Statement Data)

項目 (Item) 109年 (2020) 110年 (2021) 111年 (2022) 112年 (2023) 114年Q2 (2025Q2) 主要趨勢描述
營業收入 (Operating Revenue) (仟元) 5,584,964 3,049,444 2,933,881 8,688,560 10,622,575 在2021-2022年經歷兩年下滑後，於2023年強勁反彈，達到近五年高峰。值得注意的是，2025年第二季的營收已超越2023年全年，顯示營收呈現爆發性成長趨勢。
營業毛利 (Gross Profit) (仟元) 1,337,927 811,904 759,922 2,637,003 2,899,978 毛利趨勢與營收一致，2021-2022年呈現下降，2023年顯著回升。2025年第二季毛利不僅已超越2023年全年，更創下近期的最高點，凸顯獲利能力的顯著提升。
營業利益 (Net Operating Income) (仟元) 750,245 293,015 264,479 1,614,589 1,974,857 營業利益在2021-2022年大幅縮減後，於2023年顯著復甦。2025年第二季的營業利益已遠超過2023年全年，展現出強勁的營運效率與獲利能力。
稅後淨利 (Net Income) (仟元) 598,035 261,574 224,516 953,194 1,174,559 淨利潤在2022年達到最低點後，2023年強勁反彈。2025年第二季的稅後淨利已超越2023年全年，顯示公司獲利狀況大幅改善。
每股盈餘 (EPS) (元) 1.76 0.73 0.67 1.65 1.79 EPS趨勢與淨利潤一致，在2022年跌至低點後，於2023年強勁回升。2025年第二季的EPS已達1.79元，不僅超越2023年全年，甚至略高於2020年全年，顯示每股獲利能力顯著增強。
股本 (Ordinary Share) (仟元) 3,461,955 3,469,592 4,257,060 6,623,075 6,863,343 股本呈持續擴大趨勢，尤其從2022年起有較顯著的增長，反映公司進行了資本增強或股利發放等活動。

股利政策 (Dividend Policy)

項目 109年 110年 111年 112年 113年 主要趨勢描述
現金股利 (Cash Dividend) (元) 2.00 1.00 0.73 1.65 1.27 現金股利發放金額在2020年為2.00元，隨後在2021-2022年因獲利下滑而減少，但在2023年恢復至1.65元。2024年則略降至1.27元，整體呈現波動但近年有所回穩的趨勢。
現金配息率 (Cash Dividend Distribution Rate) 113.64% 136.99% 108.96% 63.71% 76.97% 在2020-2022年公司獲利較低迷時，仍維持超過100%的現金配息率，顯示公司在逆境中仍致力於回饋股東，可能動用保留盈餘。2023年與2024年隨著獲利回升，配息率趨於健康且合理的範圍（63.71%至76.97%）。

未來年度完工個案規劃 (Future Project Completion Plan)

  • 地理分佈： 規劃個案廣泛分佈於雙北市、桃園、新竹、苗栗及台中等地區，顯示公司在全台主要都會區均有佈局。
  • 高銷售率： 許多早期開發的個案（如「擎天森林」、「昕銀座」、「一見」、「喜徠登」、「昕見築」、「中央大道」等）已達到極高的銷售率（95%至100%），顯示市場對公司產品的需求強勁且銷售進度良好，為未來營收認列提供保障。
  • 長期穩定營收認列： 完工時程表顯示建案將從114年（2025年）持續至120年（2031年陸續完工。根據「預估完工可銷售金額」統計，這七年間將有總計達1,333億元的銷售金額可供認列，為公司提供極為明確且龐大的未來營收動能。其中，118年（2029年）和120年（2031年）預計將有最高的認列金額（分別為228億元和263億元），顯示長期展望樂觀。
  • 大型開發案： 報告中揭露了多個總銷金額較大的專案，例如「林口中山路」達153億元、「森中央」84億元、「企業總部」76億元、「喜徠登」77億元、「大連路」110億元、「文商段」87億元等，這些大型專案將成為未來數年營收的重要支柱。
  • 穩定租金收入： 「企業總部」案在完工後，預計每年可創造約2.3億元的租金收入，這將補充公司穩定的經常性收益來源。

成屋個案 (Completed Projects)

  • 待認列金額： 目前已完工的個案，包括台北「一邸/大同區」的住宅+商業專案，以及馬來西亞「THE RISE/馬六甲」的酒店式公寓專案，合計仍有103億元的預估總銷金額尚未認列（已扣除114年7月前已認列數）。這部分金額預期可在近期內轉換為營收，有助於支撐短期業績。

儲備個案 (Reserved Projects)

  • 土地儲備充足： 公司在雙北、新竹、台中等重點區域擁有6個儲備個案，基地面積總計7,947坪。這些儲備案為公司未來的長期發展提供了充足的土地資源。
  • 長期潛力： 儲備個案預估總銷金額合計達496億元，這顯示在目前的開發規劃之後，公司仍有相當可觀的潛在專案可以投入開發，確保公司長期營運的持續性與成長潛力。

利多與利空分析

根據亞昕國際開發股份有限公司法人說明會簡報內容，判斷資訊屬於利多或利空，並條列整理如下：

利多 (Positive Factors)

  • 財務表現強勁復甦與成長： 2023年營業收入、毛利、營業利益及稅後淨利均顯著回升。更為關鍵的是，2025年第二季的各項獲利指標（營業收入、毛利、營業利益、稅後淨利及EPS）均已超越2023年全年表現，顯示公司已進入高速成長期，獲利能力顯著提升。
    （依據：財務報表資料，頁6）
  • 龐大且清晰的未來營收能見度： 未來年度完工個案規劃從114年（2025年）延伸至120年（2031年），總計預估完工可銷售金額高達1,333億元，確保未來數年穩定的營收認列。
    （依據：未來年度完工個案規劃(一)及(二)，頁8-9）
  • 已完工個案仍有待認列收益： 目前成屋個案仍有103億元的預估總銷金額待認列，可望在近期貢獻營收。
    （依據：成屋個案，頁10）
  • 充足的土地儲備確保長期發展： 儲備個案預估總銷金額達496億元，顯示公司擁有豐富的未來開發資源，為長期成長奠定基礎。
    （依據：儲備個案，頁11）
  • 多元化的事業佈局： 商用事業（商場與飯店）提供穩定的經常性租金收入，有助於平衡營建本業的週期性波動，降低整體營運風險。
    （依據：亞昕集團-多元平衡發展策略，頁3）
  • 高銷售率的建案： 多個未來完工個案已達高銷售率（如擎天森林100%、昕銀座98%等），反映市場需求旺盛，降低未來銷售風險，確保營收順利認列。
    （依據：未來年度完工個案規劃(一)及(二)，頁8-9）
  • 重視股東回饋的股利政策： 即使在過去獲利較低迷的時期（2020-2022年），公司仍維持較高的配息率（甚至超過100%），顯示對股東權益的重視。
    （依據：股利政策，頁7）
  • 積極實踐ESG與企業社會責任： 透過推動綠建築、智慧建築及多項公益捐贈，提升公司品牌形象、符合永續投資趨勢，並可能吸引更多重視ESG的機構投資者。
    （依據：ESG永續發展三大面向、近年獲得綠建築標章之建案、近年取得智慧建築候選證書之建案、社會責任&公益捐贈，頁12-15）

利空 (Negative Factors)

  • 營運收入具週期性波動： 從歷史財務數據可見，公司營業收入與獲利在2021-2022年曾有顯著下滑，反映營建業景氣的週期性及專案認列時間點的影響。
    （依據：財務報表資料，頁6）
  • 股本擴張可能稀釋每股盈餘： 股本從2020年的34.62億元擴大至2025年第二季的68.63億元。雖然EPS目前強勁成長，但股本擴張若未能與獲利同步增長，可能造成每股盈餘稀釋的壓力。
    （依據：財務報表資料，頁6）
  • 部分建案銷售率較低： 儘管多數建案銷售率高，但仍有部分未來個案（如之森18%、織御23%）銷售率較低，可能影響其未來營收認列的速度與金額。
    （依據：未來年度完工個案規劃(二)，頁9）
  • 前瞻性資訊的不確定性： 免責聲明指出前瞻性資訊受多種風險與不確定性影響，實際結果可能與預期不同。這提醒投資人，所有預估數據均非保證。
    （依據：免責聲明，頁2）

總結

亞昕國際開發股份有限公司的法人說明會簡報描繪了一家在房地產開發領域具備強勁成長動能、清晰未來規劃且積極踐行永續發展承諾的公司。在經歷2021-2022年的營收波動期後，公司在2023年實現顯著復甦，並在2025年第二季展現出爆發性的財務成長，主要獲利指標均已超越前幾年全年水準，這點尤其令人矚目。

對報告的整體觀點：
本報告內容詳盡且具前瞻性，不僅呈現了公司穩健的多元化營運模式（結合商用不動產的穩定租金收益與住宅/辦公開發的成長性），更透過長達七年的未來建案規劃（總計1,333億元預估銷售金額）及近500億元的土地儲備，為投資者描繪了堅實的營收可見度與長期發展潛力。此外，公司在綠建築、智慧建築以及社會公益方面的具體實踐，進一步強化了其企業社會責任與永續發展的形象。

對股票市場的潛在影響：
如此亮眼的財務表現和豐富的未來發展藍圖，預期將為亞昕國際開發的股票帶來顯著的正面影響。市場可能因此調升對公司的估值，推動股價上漲。特別是2025年第二季的超預期表現，可能成為股價重新評價的催化劑。對於注重基本面和成長性的投資者而言，這份報告提供了充足的利多訊息。同時，ESG相關的努力也有望吸引更多機構投資者的關注。

對未來趨勢的判斷（短期或長期）：

  • 短期趨勢： 預期亞昕在未來1至2年內將維持強勁的成長態勢。2025年第二季的優異財報已奠定基礎，加上2025年及2026年預計完工的大量建案，以及已完工但待認列的成屋個案，將確保營收與獲利持續爆發性增長。
  • 長期趨勢： 展望3至7年甚至更遠，公司有望實現持續且穩健的發展。豐富的建案儲備和多元化的業務結構，將使其能夠有效應對市場變化，並在長期趨勢中保持競爭力。ESG的投入也將為公司的長期品牌價值和資本吸引力提供堅實支撐。

投資人（特別是散戶）應注意的重點：
散戶投資人應將此份報告視為重要的參考資料，但仍需保持謹慎，並結合自身的投資策略。首先，務必持續追蹤公司每季的實際營收與獲利報告，以確認建案認列進度是否符合預期。其次，留意房地產市場的整體環境變化，包括政府政策、利率走向等，這些宏觀因素將直接影響營建業。再者，考量公司股本在近年有所擴增，應同步關注每股盈餘的增長速度是否能有效抵銷股本稀釋的影響。最後，雖然公司展現對股東回饋的意願，但股利政策的穩定性仍需觀察。綜合而言，亞昕國際開發展現的強勁成長潛力和穩健策略值得關注，但投資仍需做好風險管理。

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