坤悅（5206）法說會日期、內容、AI重點整理

坤悅（5206）法說會日期、直播、報告分析

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日期

2025/09/04 14:00

地點

線上法人說明會。

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本公司受邀參加元富證券舉辦之線上法人說明會，會中說明本公司之財務及營運狀況。

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報告整體分析與總結

本報告係坤悅開發股份有限公司（股票代碼：5206）於2025年9月4日舉行之法人說明會資料，提供公司基本資訊、財務概況、營運狀況、未來展望及企業社會責任等面向。整體而言，報告揭示了公司在近年來營運的顯著波動與近期強勁復甦的態勢，並展現了未來數年持續推案與龐大土地庫存所帶來的成長潛力。儘管財務數據顯示存貨與借款持續增加，反映了營建業的特性與公司擴張策略，但同時伴隨著資產與股東權益的成長。公司的企業社會責任（CSR）投入亦有助於提升品牌形象。

對股票市場的潛在影響

這份報告對坤悅開發的股票市場影響可視為
利多為主，尤其是在未來成長潛力方面。詳細分析如下：

• 短期影響： 2025年上半年財務數據的強勁表現，以及2025年完工建案的貢獻，預計將對短期營收和獲利提供堅實支撐，可能提振市場對其近期業績的信心。然而，部分預售個案較低的銷售率可能為短期利空因素，顯示市場競爭或個案條件的挑戰。
• 長期影響： 大量的在建預售案、近期推案和豐厚的土地庫存為公司提供了可觀的未來營收來源，預計將支撐公司未來3-5年的成長動能。尤其是土地庫存的總銷金額高達156億元，顯示長期發展潛力巨大。子公司坤聯營造為甲級營造廠，可望降低成本並確保施工品質，進一步提升長期競爭力。

對未來趨勢的判斷

• 短期趨勢（2025-2026年）： 公司將主要受惠於114年完工建案的入帳，以及115年預計完工的「坤悅夢想+」、「坤悅禮御」等熱銷個案的營收貢獻。預計營收和獲利將保持增長。需密切關注「坤悅沐光邸/沐光墅」和「坤悅·泊岳」等銷售率較低個案的後續去化狀況。
• 長期趨勢（2027年及以後）： 隨著116年和117年預售案陸續完工，以及近期推案和庫存土地的開發，公司將擁有穩定的長期發展基礎。未來幾年總銷金額數十億元的推案將陸續問世，加上156億元的土地庫存潛力，可預見公司的營運規模將持續擴大。然而，營建業的週期性、政策變化、原物料成本以及房市供需狀況，仍是影響長期發展的關鍵外部因素。

投資人（特別是散戶）應注意的重點

• 財務健康狀況： 儘管營業收入和淨利呈現成長趨勢，但投資人應留意存貨與短期借款的持續增加。這在營建業是常見現象，但仍需評估公司的負債比率與現金流狀況，確保資金運用效率及償債能力。
• 預售案銷售率： 高銷售率的個案（如「坤悅夢想+」100%）是利多，確保了未來營收。但對於銷售率較低的個案（如「坤悅沐光邸/沐光墅」12%/0%、「坤悅·泊岳」2%），投資人應關注其後續銷售進度及公司應對策略，這可能影響未來的入帳時程及毛利率。
• 推案與土地庫存： 公司有明確的未來推案計劃，以及龐大的土地庫存，這代表著未來數年的成長動能。投資人應關注新推案的地理位置、產品定位是否符合市場需求，以及推案進度是否如期。
• 區域市場風險： 坤悅開發的營運主要集中在台中及彰化地區。投資人應關注這些區域的房市發展、人口結構變化及地方政府政策，這些因素將直接影響公司的銷售表現。
• 股利政策穩定性： 股利政策顯示公司過往有發放現金股利和股票股利，但年度間分配金額有所波動。投資人應評估其長期股利政策是否能保持穩定，並與公司營運績效連動。
• 市場競爭： 營建業競爭激烈，坤悅開發在提升品牌形象和永續發展方面有所投入，這有助於區隔市場。投資人應留意公司如何維持其競爭優勢。

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報告內容摘要與趨勢分析

一、公司簡介

• 基本資料：
  • 創立日：64/10/06
  • 上櫃日：90/10/08
  • 公司更名：坤悅開發股份有限公司（100年6月）
  • 董事長：陳丕岳
  • 實收資本額：新台幣1,715,175仟元（含待分配股票股利）
  • 主要業務：建築營造業
  • 集團員工數：105人
  • 營運總部地區：台中市
• 關係企業組織圖：
  • 坤悅開發股份有限公司100%持有「坤聯營造股份有限公司」（甲級營造廠）。
• 利多判斷：

  • 母子公司垂直整合： 擁有100%持股的甲級營造子公司「坤聯營造」，顯示公司具備從開發到營造的垂直整合能力。這有助於成本控制、品質監管及專案進度掌握，為營運帶來效率與競爭優勢。

二、財務概況

簡明合併綜合損益表

項目	109年	110年	111年	112年	113年	當年度截至 114/6/30
營業收入 (仟元)	2,734,885	1,934,759	396,946	3,370,820	2,435,391	3,675,046
營業成本 (仟元)	1,877,630	1,602,831	291,211	2,518,368	1,646,688	2,507,823
營業毛利 (仟元)	857,255	331,928	105,735	852,452	788,703	1,167,223
毛利率 (%)	31.35%	17.16%	26.64%	25.29%	32.39%	31.76%
營業費用 (仟元)	324,203	236,126	218,771	417,755	397,863	334,869
營業(損)益 (仟元)	533,052	95,802	(113,036)	434,697	390,840	832,354
本期淨利(損) (仟元)	484,987	83,467	(104,309)	358,226	321,738	670,831
淨利率 (%)	17.73%	4.31%	(26.28)%	10.63%	13.21%	18.25%
每股盈餘 (元)	3.11	0.54	(0.67)	2.30	2.06	4.30

• 主要趨勢：
  • 營收波動與復甦： 營業收入在109年達到27.3億元，隨後在110年下滑至19.3億元，並在111年大幅跌至3.9億元，顯示該年度幾乎無重大建案完工入帳。112年強勁反彈至33.7億元高峰，113年略降至24.3億元。值得注意的是，截至114年6月30日，營業收入已達36.7億元，超越112年的全年高峰，顯示該年度上半年表現極為亮眼。
  • 毛利率與淨利率： 毛利率在109年為31.35%，110年跌至17.16%，111年雖然營收低迷但毛利率回升至26.64%。112年與113年維持在25.29%及32.39%的健康水平。截至114年上半年，毛利率為31.76%，顯示公司的獲利能力穩定且良好。淨利率趨勢與毛利率相仿，111年因營收大幅下滑導致營業虧損，淨利率為-26.28%，但在114年上半年已回升至18.25%，表現優異。
  • 每股盈餘 (EPS)： EPS趨勢與淨利高度相關。109年為3.11元，111年轉為虧損0.67元，112年回升至2.30元，113年為2.06元。截至114年上半年，EPS已高達4.30元，遠超過去五年任何一個全年度的表現，顯示公司在114年上半年的獲利能力大幅提升。
• 利多判斷：

  • 營收及獲利強勁復甦： 截至114年上半年，公司營收、毛利、淨利及EPS均達到近年新高，特別是EPS已超越過去任何一個完整年度的水平。這反映了近期完工建案的成功銷售與入帳，對公司短期業績構成強勁的利多。

  • 獲利能力維持高檔： 114年上半年毛利率與淨利率均保持在30%以上與18%以上的高水準，顯示公司在營運成本控制和建案利潤方面表現良好。

簡明合併資產負債表

項目	109年	110年	111年	112年	113年	當年度截至 114/6/30
現金及約當現金 (仟元)	763,335	435,339	1,062,428	1,053,263	757,305	1,663,690
存貨 (仟元)	6,991,464	8,266,343	9,460,302	9,762,120	13,071,949	12,262,706
流動資產 (仟元)	8,295,179	9,532,495	11,456,131	11,894,371	15,550,119	15,329,481
資產總額 (仟元)	8,334,716	9,582,428	11,727,761	12,174,633	15,848,674	15,616,450
短期借款 (仟元)	4,208,811	5,323,893	6,027,424	6,049,325	8,560,153	7,919,916
應付短期票券 (仟元)	0	0	0	0	50,000	50,000
流動負債 (仟元)	5,251,280	6,614,805	7,923,889	8,091,539	11,649,867	10,828,027
負債總額 (仟元)	5,256,765	6,623,713	8,948,199	9,114,808	12,669,813	11,844,721
股本 (仟元)	1,559,250	1,559,250	1,559,250	1,559,250	1,559,250	1,715,175
權益總額 (仟元)	3,077,951	2,958,715	2,779,562	3,059,825	3,178,861	3,771,729

• 主要趨勢：
  • 存貨持續增加： 存貨從109年的約70億元，一路穩步增加至113年的130.7億元，截至114年上半年略微下降至122.6億元。這反映了公司持續購入土地及推動建案開發的策略。
  • 資產規模擴大： 資產總額與流動資產呈現逐年增長趨勢，從109年的約83億元增至113年的158.4億元，顯示公司業務規模不斷擴大。
  • 負債同步增長： 短期借款從109年的42億元增至113年的85.6億元，流動負債與負債總額也同步增長。營建業因土地及建案開發需大量資金，借款增加是常見現象。
  • 股東權益穩步成長： 雖然111年因虧損而略有下降，但整體而言，股東權益總額從109年的30.7億元增至114年上半年的37.7億元，顯示公司在擴張的同時，股東價值亦逐步提升。114年上半年股本因待分配股票股利而增加。
  • 現金部位提升： 截至114年上半年，現金及約當現金大幅增加至16.6億元，顯示在營收與獲利成長的帶動下，公司的現金流狀況良好。
• 利多判斷：

  • 資產規模持續擴張： 總資產與流動資產的增長，反映了公司在土地儲備及建案開發上的積極投入，為未來營收成長奠定基礎。

  • 股東權益穩步增長： 儘管有擴張帶來的負債增加，但股東權益的持續增長顯示公司淨值提升，有助於長期投資價值。

  • 現金部位充裕： 114年上半年現金大幅增加，提升了公司的財務彈性與應對市場變化的能力。

• 利空判斷：

  • 存貨與借款壓力： 雖然存貨增加是營建業的常態，但也意味著若房市景氣下行，存貨去化可能面臨壓力，並增加利息負擔。短期借款的持續增加，也需關注公司的負債比率和現金流健康狀況。

股利政策

股利年度	現金股利 盈餘分配 (元/股)	現金股利 資本公積分配 (元/股)	股票股利 盈餘分配 (元/股)	合計
109年	1.30	-	-	1.30
110年	0.48	-	-	0.48
111年	-	0.5	-	0.50
112年	1.30	-	-	1.30
113年	0.50	-	1.0	1.50

• 主要趨勢：
  • 坤悅開發的股利政策呈現彈性，主要以現金股利為主，輔以資本公積配發或股票股利。
  • 109年和112年分別配發了1.3元現金股利。
  • 111年因當年獲利狀況不佳，改由資本公積配發0.5元現金。
  • 113年則採現金0.5元搭配股票1.0元，合計1.5元，顯示在公司擴張期也採用股票股利來保留現金以供營運發展。
• 利多判斷：

  • 股利發放彈性： 公司能夠根據營運狀況調整股利政策，在需要保留現金進行開發時配發股票股利，同時仍維持一定程度的現金回饋，有利於長期發展。

三、營運概況

今年度完工建案 (114年完工)

建案名稱	基地位置	總銷(含稅/億元)	戶數
心里程	彰化縣埔心鄉	11.4	110戶
君匯	台中市南區	27.9	222戶
君睿	台中市南屯區	29.9	98戶

• 主要趨勢：
  • 本年度（114年）預計有3個建案完工，總銷金額合計約79.2億元（11.4 + 27.9 + 29.9）。
  • 這批完工建案將為114年的營收和獲利提供主要貢獻。
  • 其中「君匯」和「君睿」位於台中市，顯示公司主力市場仍在台中都會區，並有延伸至彰化縣的「心里程」。
• 利多判斷：

  • 穩固的入帳來源： 114年有總銷近80億元的建案完工，為當年度的營收和獲利提供強勁支撐，這與上半年財務表現的強勁增長相符。

  • 主力市場穩定： 建案集中於台中精華區域，顯示公司在核心市場的開發實力。

目前銷售個案 (115-117年完工)

建案名稱	基地位置	預計總銷(含稅/億元)	預計完工年度	目前銷售率
坤悅夢想+	台中市烏日區	16.6	115年	100%
坤悅 禮御	台中市后里區	18.8	115年	65%
坤悅沐光邸/沐光墅	台中市沙鹿區	11.7 / 0.74	115年	12% / 0%
坤悅語文心	台中市南區	59.0	116年	52%
坤悅涵仰	台中市太平區	29.6	116年	67%
坤悅原鄰薈	彰化縣員林市	14.0	116年	57%
坤悅·泊岳	台中市北屯區	37.3	117年	2%

• 主要趨勢：
  • 公司目前有7個銷售中建案，預計在115年至117年陸續完工，總預計總銷金額約188.04億元。
  • 「坤悅夢想+」表現最佳，銷售率達100%，預計在115年完工後能順利入帳。
  • 「坤悅禮御」和「坤悅涵仰」銷售率分別為65%和67%，進度良好。
  • 「坤悅語文心」是目前最大的預售案，總銷59億元，銷售率52%，未來潛力可期。
  • 「坤悅沐光邸/沐光墅」和「坤悅·泊岳」的銷售率相對較低，分別為12%/0%和2%，可能需要更多時間去化或調整銷售策略。
• 利多判斷：

  • 充足的未來營收來源： 銷售中個案總銷金額龐大，且多數銷售率良好，預計未來幾年將持續貢獻營收和獲利。

  • 指標案熱銷： 「坤悅夢想+」達到100%銷售率，展現公司部分建案具備強勁市場吸引力。

• 利空判斷：

  • 部分建案銷售不佳： 「坤悅沐光邸/沐光墅」和「坤悅·泊岳」的銷售率偏低，可能拖慢資金周轉速度，並對未來入帳時程及獲利產生不確定性。

近期推案 (117-118年完工)

案名	基地位置	基地面積(坪)	預計總銷(億元)	預計完工年度
沙鹿興安段	台中市沙鹿區	473	19.7	117年
東區旱平段	台中市東區	826	43.9	118年
彰化三民段	彰化縣彰化市	1,676	44.5	118年
合計		2,975	108.1

• 主要趨勢：
  • 公司未來還有3個近期推案，預計在117年至118年完工，總預計總銷金額高達108.1億元。
  • 其中，「東區旱平段」和「彰化三民段」的總銷金額均超過40億元，為未來幾年營收的潛在主要貢獻者。
  • 推案地點涵蓋台中市區及彰化縣，持續深耕中台灣市場。
• 利多判斷：

  • 持續擴充建案儲備： 近期推案合計超過百億元的總銷，顯示公司未來營收成長動能無虞，為中長期營運提供有力支撐。

  • 多元化佈局： 選擇台中不同區域及彰化縣，有助於分散單一區域市場風險。

四、未來展望

庫存土地

案名	基地位置	基地面積(坪)	預計總銷(億元)
樹子腳段1	台中市南區	731	21
國昌段	台中市沙鹿區	1,545	23
東勢子段	台中市東區	1,289	45
東峰段	台中市北屯區	983	67
合計		4,548	156

• 主要趨勢：
  • 坤悅開發目前握有4筆土地庫存，總基地面積達4,548坪，預計總銷金額高達156億元。
  • 這些土地主要分佈在台中市的南區、沙鹿區、東區及北屯區，顯示公司在中台灣地區的長期深耕策略。
  • 其中「東峰段」基地面積983坪，預計總銷高達67億元，顯示其開發價值最高。
• 利多判斷：

  • 豐沛的長期開發潛力： 高達156億元的土地庫存總銷金額，為公司未來5-10年的長期發展提供了堅實的基礎，確保了源源不斷的開發項目。

  • 土地價值儲備： 優質土地庫存不僅是未來營收來源，也代表公司資產的潛在增值空間。

五、企業社會責任

• 企業榮耀：
  • 連續八年獲得台灣誠信建商認證。
  • 榮獲113年度國家優良建商認證標章。
  • 114年度榮登TOP5000大型企業排名-建築投資業-第41名。
• 企業社會責任活動：
  • 贊助歲末送暖活動。
  • 用愛陪伴弱勢孩子成長。
  • 社區營造：與如果兒童劇團合作舉辦「你不知道的白雪公主」活動。
• 利多判斷：

  • 提升品牌形象： 獲得多項榮譽認證並積極參與社會公益活動，有助於建立良好的企業形象和消費者信賴度。

  • 社區連結： 透過社區營造活動，深化與當地社區的連結，有助於建案的長期口碑和銷售。

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利多與利空資訊統整

利多資訊

• 財務表現強勁復甦： 截至114年上半年，營業收入、營業毛利、本期淨利及每股盈餘（EPS 4.30元）均創近年新高，顯示營運狀況顯著好轉。
• 獲利能力維持高檔： 114年上半年毛利率達31.76%，淨利率達18.25%，顯示公司建案具備良好獲利空間。
• 資產規模持續擴大： 資產總額與流動資產穩步增長，反映公司在土地儲備及建案開發上的積極投入，為未來營收成長奠定基礎。
• 現金部位充裕： 截至114年上半年，現金及約當現金大幅增加，提升了公司的財務彈性。
• 股東權益穩步增長： 儘管負債增加，股東權益總額仍呈現成長趨勢，提升公司淨值。
• 母子公司垂直整合： 擁有100%持股的甲級營造子公司「坤聯營造」，有助於成本控制、品質監管及專案進度掌握，提升營運效率。
• 充足的短期入帳來源： 114年有3個完工建案（總銷約79.2億元）將貢獻當年度營收。
• 龐大的中期營收儲備： 目前銷售中個案總銷金額達約188.04億元，且多數銷售率良好（如「坤悅夢想+」100%），為未來115-117年提供穩定的營收來源。
• 穩定的長期發展動能： 近期推案及土地庫存總銷金額分別達108.1億元及156億元，為公司未來數年乃至十年提供了堅實的開發潛力。
• 區域市場深耕： 建案及土地主要集中於台中及彰化地區，顯示公司在核心市場的開發實力與策略。
• 優良品牌形象： 多年榮獲「台灣誠信建商」、「國家優良建商」認證，並列入「TOP5000大型企業」，積極投入企業社會責任活動，有助於提升品牌價值與市場認同度。

利空資訊

• 存貨與借款持續增加： 存貨與短期借款的逐年增長，雖然是營建業擴張的常態，但也意味著若市場景氣下行，存貨去化可能面臨壓力，並增加利息負擔。
• 部分建案銷售不佳： 「坤悅沐光邸/沐光墅」（銷售率12%/0%）及「坤悅·泊岳」（銷售率2%）的銷售率偏低，可能拖累資金周轉效率，並對未來入帳時程及獲利產生不確定性。
• 股利政策波動： 過去幾年股利發放金額有所波動，部分年度採用資本公積或股票股利，投資人需考量其股利政策的穩定性。

總結與投資建議

坤悅開發股份有限公司（5206）的2025年法說會報告顯示，公司正處於一個強勁復甦與積極擴張的階段。從財務面來看，114年上半年的業績表現非常亮眼，營收與獲利均創下近年新高，顯示近期完工建案的貢獻豐碩。毛利率與淨利率保持在健康水平，加上現金部位的顯著提升，展現了良好的獲利能力和財務彈性。

在營運方面，公司短期有114年完工建案的入帳支撐，中期則有數十億元的預售案將在115-117年陸續完工，其中不乏銷售率達100%的熱銷個案。長期而言，近期推案與高達156億元的土地庫存，為坤悅開發提供了未來數年乃至十年的穩定發展動能。公司在台中與彰化地區的深耕策略，配合甲級營造廠的子公司，有助於鞏固其在中台灣市場的競爭力。

儘管公司展現了強勁的成長潛力，投資人仍需留意營建業特有的風險。存貨與短期借款的持續增加是營建業擴張的伴隨現象，但需要關注公司的負債管理與現金流健康狀況。此外，部分預售案（如「坤悅沐光邸/沐光墅」和「坤悅·泊岳」）較低的銷售率可能影響未來的入帳時程與獲利穩定性，投資人應密切關注這些個案的後續去化進度。股利政策雖有彈性，但也呈現波動，對於偏好穩定現金股利的投資人而言，需納入考量。

對於散戶投資人而言，以下幾點是特別重要的：

1. 長期成長導向： 坤悅開發擁有龐大的土地庫存與未來推案計畫，顯示其長期成長潛力豐富。若看好中台灣房市發展且能接受營建業的週期性波動，可將其視為長期配置的標的。
2. 關注銷售率與入帳時程： 雖然整體營運展望樂觀，但應區分高銷售率與低銷售率建案的差異。高銷售率的建案能穩定貢獻營收，而低銷售率的建案可能帶來短期業績的不確定性。追蹤每月營收公告，可初步判斷建案的入帳進度。
3. 審慎評估財務槓桿： 觀察公司資產負債表中存貨及短期借款的變化，可大致了解其財務槓桿運用情況。在房市景氣較佳時，高槓桿可能帶來高報酬；但在景氣下行時，亦可能面臨較大風險。
4. 觀察市場氛圍： 營建股受房市政策、利率、原物料價格等巨觀因素影響甚鉅。投資人應綜合考量這些外部因素，並觀察中台灣地區房市的實際交易量與價格走勢。

綜合判斷，坤悅開發在短期內受惠於114年優異的獲利表現，且未來數年的建案儲備和土地庫存提供了可觀的成長潛力，整體報告呈現
利多的展望。對於有耐心且看好中台灣房市發展的投資人，坤悅開發或值得關注，但仍需警惕營建業的固有風險並密切追蹤公司營運數據。

之前法說會的資訊

日期

2024/09/19 14:00

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