森寶（3489）法說會日期、內容、AI重點整理

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森寶（3489）法說會日期、直播、報告分析

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本公司受邀參加合作金庫證券股份有限公司所舉辦之線上法人說明會，說明本公司營運概況。
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報告整體分析與總結

本報告為森寶開發股份有限公司（股票代號3489）於2025年9月9日舉行的法人說明會資料。報告內容涵蓋了公司的營運架構、發展沿革、完工及開發中建案概況，以及近期的財務資訊，並特別提及其穩定的股利政策。

整體而言，森寶開發為一家專注於住宅開發的建設公司，並透過100%轉投資森碁營造有限公司，實現了建設與營造的垂直整合。公司歷史悠久，並在市場上累積了多個建案實績，其在2015年榮獲上市櫃公司治理評鑑前5%的表現，顯示了良好的公司治理水準。

然而，從最新的財務數據（2025年上半年）來看，公司正面臨顯著的營運挑戰。營收與毛利年對年及半年對半年均呈現大幅衰退，導致由盈轉虧或虧損擴大。儘管與前一個半年期相比，虧損幅度有所縮小，但整體獲利能力仍顯疲弱。資產負債表則顯示總資產與總負債年對年均有減少，負債比率有所改善，但股東權益因虧損而持續縮減。值得注意的是，公司有兩項大型開發中建案預計於2026年下半年完工，將成為未來重要的營收動能。

對股票市場的潛在影響

  • 短期影響：2025年上半年財務數據表現不佳（營收大幅衰退、持續虧損且年對年虧損擴大），預計將對森寶開發的股價造成短期壓力。市場通常對營收及獲利下滑反應負面，投資人可能因業績不振而持觀望態度或進行賣出操作。
  • 長期影響：儘管短期承壓，但公司在林口地區有兩項預計於2026年下半年完工的重大開發案，總銷金額可觀，這將為2027年及之後的營收與獲利帶來顯著的成長潛力。若房地產市場保持穩定，且建案能順利完工交屋，長期投資者可能會開始關注其未來發展。此外，公司穩定的股利政策可能吸引長期價值型投資人。

對未來趨勢的判斷

  • 短期趨勢（2025年下半年至2026年上半年）：預期森寶開發的財務表現仍將維持較為平淡的狀態，甚至可能繼續面臨虧損。建築業的營收認列具有週期性，主要集中於建案完工交屋時。在兩大建案完工前，營收恐難有顯著起色。此期間市場將密切關注建案的施工進度與預售情況。
  • 長期趨勢（2026年下半年以後）：隨著林口「森越」和「森治」兩大建案的完工與交屋，森寶開發有望迎來營收與獲利的大幅增長，公司的財務狀況預計將獲得顯著改善。若整體房市景氣支撐，且公司能有效控制成本，長期展望相對樂觀。

投資人（特別是散戶）應注意的重點

  1. 關注建案進度：「森越」和「森治」是公司未來兩年的主要成長動能。散戶投資人應密切關注這兩個建案的施工進度、預售狀況以及預計完工交屋的時程，這將直接影響公司未來的營收認列。
  2. 短期獲利風險：公司目前處於虧損狀態，且短期內可能難以轉虧為盈。對於追求短期報酬的投資人，需謹慎評估此風險。
  3. 長期投資潛力：對於有耐心且看好房地產市場長期發展的投資人，若能忍受短期陣痛，並著眼於2026年下半年後建案帶來的營收爆發，則可將其視為潛在的長期投資標的。
  4. 股利政策的穩定性：公司維持穩定的股利發放，這對於偏好現金流回報的投資人而言具有吸引力。即使在獲利不佳的時期，若公司仍能維持股利，顯示其對股東的重視。
  5. 房地產市場風險：作為建設公司，森寶開發的營運高度受房地產景氣、利率政策、政府打房措施等外部因素影響。散戶投資人應持續關注相關市場動態，以評估潛在的風險。
  6. 財務槓桿：雖然負債比率有所改善，但維持在69%仍屬中高水準。投資人應注意公司未來的融資成本和債務管理能力。

條列式重點摘要

森寶開發股份有限公司 (股票代號3489) 概覽

  • 公司名稱：森寶開發股份有限公司
  • 股票代號：3489
  • 發佈日期：2025年9月9日
  • 主要業務：建設業，並透過100%轉投資之森碁營造有限公司（實收資本額1.10億元）從事營造業，實現垂直整合。
  • 實收資本額：9.05億元。
  • 公司沿革：
    • 1991年成立。
    • 2005年股票公開發行。
    • 2007年股票上櫃交易。
    • 2014年轉投資森碁營造有限公司，並於林口推出首例建案「美麗莊園」。
    • 2015年榮獲上市櫃公司第一屆公司治理評鑑前5%排名。
    • 2018年起陸續於新北市推出「快樂莊園」、「森JIA」、「森朵」、「森睦」、「森越」及「森治」等建案。

經營概況

  • 已完工建案實績：
    • 林口：「美麗莊園」、「快樂莊園」、「森JIA」。
    • 鶯歌：「森朵」、「森睦」。
  • 開發中建案：
    • 林口「森越」：
      • 型態：住宅。
      • 權益比率：100%。
      • 基地面積：1,015.6坪。
      • 樓層：地上24層，地下3層。
      • 戶數：226戶。
      • 總銷金額：35億元。
      • 預計完工：2026年下半年。
    • 林口「森治」：
      • 型態：住宅（合建）。
      • 權益比率：50%。
      • 基地面積：884.66坪。
      • 樓層：地上24層，地下4層。
      • 戶數：226戶。
      • 總銷金額：32億元。
      • 預計完工：2026年下半年。

財務資訊分析

合併綜合損益表 (單位: 新台幣千元)

項目 1H 2025 2H 2024 半年增減 1H 2024 年同期增減
營業收入 268,972 1,929,754 -86% 454,083 -41%
營業毛利 10,320 61,177 -83% 21,175 -51%
營業利益(損失) (3,310) (51,495) -94% 590 -661%
營業外收支 1,911 1,335 43% 1,356 41%
稅前淨利(損) (1,399) (50,160) 3% 1,946 -172%
本期淨利(損) (6,166) (78,235) -92% (1,872) 229%
其他綜合損益 0 0 N/A 0 N/A
本期綜合損益 (6,166) (78,235) -92% (1,872) 229%
基本每股盈餘 (0.07) (0.87) -92% (0.02) 250%

主要趨勢分析：

  • 營收與毛利大幅衰退：2025年上半年營業收入為268,972千元，較2024年下半年大幅減少86%，較2024年上半年亦減少41%。營業毛利同樣呈現顯著衰退，較前半年及去年同期分別減少83%和51%，反映當期缺乏大型建案完工認列營收。
  • 營業利益與稅前淨利：公司在2025年上半年轉為營業損失3,310千元，較2024年上半年由盈轉虧，衰退幅度達661%。然而，與2024年下半年的巨額虧損相比，2025年上半年的營業利益損失大幅縮減94%，稅前淨利損失也大幅縮減97%（即原數據3%的「增長」代表虧損減少）。這表明公司在成本控制或營運效率方面有所改善，或較少不利因素。
  • 本期淨利與每股盈餘 (EPS)：2025年上半年本期淨利為虧損6,166千元，較2024年上半年虧損1,872千元擴大229%。基本每股盈餘為虧損0.07元，也較去年同期虧損0.02元擴大250%。儘管如此，與2024年下半年相比，淨利虧損和EPS虧損均大幅減少92%，顯示虧損程度從前一個半年度的高點顯著下降。
  • 營業外收支：2025年上半年營業外收支為1,911千元，較前半年及去年同期均有顯著成長（分別為43%及41%），對整體獲利構成正面貢獻。

合併資產負債表 (單位: 新台幣千元)

項目 1H 2025 2H 2024 半年增減 1H 2024 年同期增減
流動資產 3,707,746 3,643,343 2% 4,776,431 -22%
非流動資產 197,422 197,879 0% 189,963 4%
資產總計 3,905,168 3,841,222 2% 4,966,394 -21%
流動負債 2,694,510 2,579,140 4% 3,626,149 -26%
非流動負債 3,219 3,251 -1% 3,179 1%
負債總計 2,697,729 2,582,391 4% 3,629,328 -26%
權益總計 1,207,439 1,258,831 -4% 1,337,066 -10%
負債比 69% 67% 3% 73% -5%

主要趨勢分析：

  • 資產總計：2025年上半年總資產為3,905,168千元，較2024年上半年減少21%，顯示整體資產規模縮減。然而，與2024年下半年相比，總資產略微增加2%。
  • 負債總計與負債比：負債總計在2025年上半年為2,697,729千元，較2024年上半年大幅減少26%，顯示公司在一年內顯著降低了債務水平。負債比從2024年上半年的73%降至2025年上半年的69%，改善了5%，表明財務結構更趨穩健。但與2024年下半年相比，負債總計和負債比均略有上升（分別增加4%和3%）。
  • 權益總計：2025年上半年權益總計為1,207,439千元，較2024年上半年減少10%，較2024年下半年減少4%。這反映了公司因虧損而導致股東權益的侵蝕。

穩定的股利政策 (單位: 新台幣元)

森寶開發展現穩定的股利發放政策，於過去五年持續向股東派發每股現金股利：

  • 2020年：0.3元
  • 2021年：0.5元
  • 2022年：0.3元
  • 2023年：0.4元
  • 2024年：0.5元

此股利政策顯示公司致力於回饋股東，儘管年度獲利可能有所波動，仍力求維持一定程度的現金股利發放。

利多與利空分析

利多 (Positive Factors)

  • 良好公司治理評鑑：2015年榮獲上市櫃公司第一屆公司治理評鑑前5%排名，顯示健全的公司治理。
  • 穩定的股利政策：儘管獲利波動，公司近年來持續發放現金股利（2020-2024年間介於0.3至0.5元），展現回饋股東的承諾。
  • 開發中建案具潛在營收動能：「森越」（總銷35億元，100%權益）和「森治」（總銷32億元，50%權益）預計於2026年下半年完工，將為公司帶來龐大營收認列動能。
  • 經營架構垂直整合：擁有建設及營造子公司，有助於成本控制與工程品質管理。
  • 營業利益與稅前淨利半年度虧損縮減：相較於2H 2024，1H 2025的營業利益損失與稅前淨利損失大幅縮減（營業利益損失減少94%，稅前淨利損失減少97%），顯示虧損惡化趨勢有所緩解。
  • 每股盈餘半年度虧損縮減：相較於2H 2024，1H 2025的每股盈餘損失大幅縮減92%。
  • 負債總額年同期大幅減少：相較於1H 2024，1H 2025的負債總額大幅減少26%，顯示財務槓桿有所改善。
  • 負債比年同期改善：負債比從1H 2024的73%下降至1H 2025的69%，顯示財務結構趨於穩健。
  • 營業外收支年同期及半年度增長：1H 2025的營業外收支相較於2H 2024和1H 2024均有增長（分別增長43%和41%），對整體獲利有正面貢獻。

利空 (Negative Factors)

  • 營收大幅衰退：1H 2025營收相較2H 2024衰退86%，相較1H 2024衰退41%，顯示業務活動大幅減少。
  • 毛利大幅衰退：1H 2025毛利相較2H 2024衰退83%，相較1H 2024衰退51%，反映營收下滑導致獲利能力減弱。
  • 由盈轉虧或虧損擴大（年同期比較）：
    • 營業利益由1H 2024的獲利590千元轉為1H 2025的虧損3,310千元（衰退661%）。
    • 稅前淨利由1H 2024的獲利1,946千元轉為1H 2025的虧損1,399千元（衰退172%）。
    • 本期淨利虧損較1H 2024擴大229%（由虧損1,872千元擴大至虧損6,166千元）。
    • 基本每股盈餘虧損較1H 2024擴大250%（由虧損0.02元擴大至虧損0.07元）。
  • 股東權益持續減少：1H 2025權益總計相較2H 2024減少4%，相較1H 2024減少10%，反映累計虧損對股東權益的侵蝕。
  • 總資產年同期大幅減少：1H 2025總資產相較1H 2024減少21%，顯示公司整體規模縮減。

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