綠意（2596）法說會日期、內容、AI重點整理
綠意（2596）法說會日期、直播、報告分析
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- 日期
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- 福邦證券總公司(台北市中正區忠孝西路一段6號7樓)
- 相關說明
- 受邀參加福邦證券舉辦之法人說明會，就本公司已公開之財務業務資訊作說明。
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以下內容由AI生成：
綠意開發 (2596) 法人說明會報告整體分析與總結
本文件為綠意開發股份有限公司（股票代碼：2596）於2025年11月27日發佈之法人說明會內容。本報告揭示了公司概況、近期經營成果及未來的開發中建案。綜合觀之，綠意開發作為一家深耕台灣營建市場的開發商，其營運表現受專案完工認列時程影響，呈現波動性。然而，公司已建立穩固的項目儲備，特別是在廠辦大樓及都市更新領域，為未來成長奠定了基礎。
報告整體觀點
綠意開發的報告內容條理清晰，展示了其從住宅到廠辦等多樣化的開發能力與歷史實績。從財務數據來看，公司資產規模持續擴大，顯示其在營建活動上的投入。雖然盈餘表現存在波動，但中長期的專案藍圖提供了未來營收的能見度。報告特別強調了未來開發中的多個重要建案，這些建案的類型涵蓋工業區立體化廠辦、住宅危老合建案及多個都市更新專案，顯示公司積極響應市場趨勢並拓展業務範圍。
對股票市場的潛在影響
- 短期影響：報告中揭露的2024年第三季（114年7-9月）出現營業虧損及每股虧損0.1元，此一短期負面訊息可能對股價造成壓力。然而，由於年度至今（114年1-9月）的累積每股盈餘達到1.04元，較前一年度有顯著提升，這可能抵銷部分短期利空。2024年第四季完工的「綠意順光天下」廠辦案，其營收認列時程將是短期市場關注焦點。
- 長期影響：公司豐富的開發中建案，特別是多個大型廠辦及都市更新案，提供了未來數年穩定的營收潛力。這些專案的陸續完工與銷售，有望為公司帶來持續性的獲利。投資者可能會根據這些專案的進度與市場需求，給予公司更為積極的估值。此外，都市更新專案的推動，有助於擴大公司在土地開發上的優勢及獲利空間。
對未來趨勢的判斷
- 短期趨勢（未來1-2年）：預期綠意開發的營收及獲利將主要受2024年第四季完工的「綠意順光天下」以及預計於2025年第四季完工的「綠意領航一號」所驅動。這些大型廠辦案的認列時點將直接影響公司的短期財報表現。同時，2026年第一季完工的住宅型「綠意久康」也將貢獻營收。公司可能面臨原物料波動及勞工短缺的產業共通挑戰。
- 長期趨勢（未來3年以上）：公司在都市更新領域的佈局（如南港玉成段、汐止新峰段、士林永平段及新店安和段）將是長期成長的重要動能。都市更新案雖然開發週期較長，但通常能帶來較高的毛利率與土地增值效益。廠辦大樓的持續開發也顯示公司看好商用不動產市場的需求，這將使其業務結構更趨多元化。長期而言，公司的穩健土地儲備和多元開發策略，有助於其在市場中保持競爭力。
投資人（特別是散戶）應注意的重點
- 營收認列時點：營建股的獲利受專案完工及交屋時程影響，營收與獲利往往呈現「入帳高峰期」的波動性。散戶投資人應密切關注開發中建案的預計完工及交屋時間，以判斷潛在的獲利實現時機。
- 財務槓桿與負債結構：公司流動資產及流動負債均顯著增加，需關注其負債比率及償債能力。雖然專案開發可能需要大量資金，但過高的槓桿仍需留意其財務風險。
- 毛利率與淨利率變化：113年營收雖下滑，但毛利率及營業淨利均有提升，顯示公司在成本控制及獲利能力上有所進步。但113年本期淨利及EPS卻下滑，且114年第三季出現虧損，需進一步了解其原因，判斷是否為單一事件或趨勢變化。
- 廠辦與都更案的市場風險：公司將重心轉向廠辦及都市更新，這些專案通常投資金額大、開發期長。投資人應評估相關地區的產業發展前景、市場供需狀況以及政策風險。
- 股利政策穩定性：公司近年現金股利維持在1.0元左右，但每股盈餘波動較大。投資人應評估其股利政策的持續性，並與其他同業進行比較。
- 報告中的不確定性聲明：報告開頭已明確指出未來預期可能受多重因素影響而調整，例如原物料、勞工短缺、政府政策等。這些均為營建業固有風險，投資人應納入考量。
報告內容摘要與分析
一、公司簡介
- 公司名稱：綠意開發股份有限公司
- 股票代碼：2596
- 資本額：
- 資本總額：新台幣15億元
- 實收資本額：新台幣10億元
- 代表人：許燈城
- 主要作品：住宅、廠辦大樓開發及銷售
公司沿革
綠意開發自民國90年設址於台北市信義路，經歷多次重要里程碑，顯示其業務發展與擴張。
- 民國90年5月：公司設址於台北市信義路二段。
- 民國97年2月：自建大樓「綠意京璽」竣工，並喬遷新址。
- 民國98年6月：股票上櫃掛牌，進入資本市場。
- 判斷：利多。股票上櫃提升公司知名度與籌資能力。
- 近年推案類型：
- 民國110年9月：推出廠辦型個案「綠意順光天下」。
- 民國111年12月：推出住宅型個案「綠意久康」電梯住宅。
- 民國112年10月：推出廠辦型個案「綠意永寧一號」。
- 民國113年5月：推出廠辦型個案「綠意領航一號」。
- 判斷：利多。近年來公司積極開發廠辦大樓，顯示其因應市場需求，拓展多元業務的策略，這有助於分散風險並捕捉不同市場機會。
董事會成員
綠意開發的董事會成員具備多元的專業背景，涵蓋建築、財稅、法律、地政及政府部門等領域，顯示公司在治理結構上擁有廣泛的專業支持。
- 董事長許燈城：具多間建設及投資公司高階管理經驗。
- 董事沈國皓：為建築師事務所主持建築師，具專業建築背景。
- 董事許涵如：為投資顧問公司代表。
- 獨立董事方鳴濤：具財稅及法律專業背景，曾任證券公司高管。
- 獨立董事宋清泉：具地政及經濟部門經驗。
- 獨立董事陳威仁：曾任內政部長、營建署署長、新北市副市長，具豐富政府行政經驗。
- 獨立董事古又帆：為會計師事務所主持會計師。
- 判斷：利多。董事會成員背景多元且專業，有助於公司制定穩健的經營策略、提升治理品質及風險管理能力。
二、經營成果
簡明合併資產負債表（單位：新台幣千元）
項目 113年12月31日 112年12月31日 114年9月30日 流動資產 5,680,752 4,125,549 5,419,542 非流動資產 146,411 162,730 159,976 資產總計 5,827,163 4,288,279 5,579,518 流動負債 3,445,629 1,871,414 3,196,509 非流動負債 - - 0 負債總計 3,445,629 1,871,414 3,196,509 股本 1,000,000 1,000,000 1,000,000 資本公積 189,208 189,208 189,208 保留盈餘 830,655 863,687 834,880 歸屬於母公司業主之權益 2,019,863 2,052,895 2,024,088 非控制權益 361,671 363,970 358,921 權益總計 2,381,534 2,416,865 2,383,009 權益與負債總計 5,827,163 4,288,279 5,579,518
- 資產總計趨勢：
- 從112年12月31日的4,288,279千元，大幅增長至113年12月31日的5,827,163千元，增幅約為35.89%。
- 截至114年9月30日，資產總計為5,579,518千元，較113年年底略微下降，但仍顯著高於112年年底水平。
- 判斷：利多。資產總計的顯著增長反映公司業務規模擴大，可能伴隨更多開發中建案的投入，有利於未來營收。
- 流動資產與流動負債：
- 流動資產從112年12月31日的4,125,549千元，增至113年12月31日的5,680,752千元，增幅約37.69%。
- 流動負債從112年12月31日的1,871,414千元，激增至113年12月31日的3,445,629千元，增幅高達83.05%。
- 截至114年9月30日，流動資產及流動負債均較113年年底略有下降。
- 判斷：利空。流動負債大幅增長，雖然可能與營建專案的短期借款或預收款有關，但過高的增幅可能顯示公司財務槓桿提高，需關注其現金流與償債能力。
- 權益總計：
- 歸屬於母公司業主之權益從112年12月31日的2,052,895千元，微幅下降至113年12月31日的2,019,863千元。
- 截至114年9月30日，歸屬於母公司業主之權益略增至2,024,088千元。
- 判斷：中性偏利空。雖然資產總額增長，但股東權益並未同步成長甚至微幅下降，可能意味著槓桿率上升或獲利不足以支撐權益增長。
簡明合併綜合損益表（單位：新台幣千元）
項目 113年 112年 114年7-9月 114年1-9月 營業收入 813,007 912,980 74,763 906,001 營業毛利 164,920 153,344 2,723 210,157 營業淨利 81,482 55,265 -11,351 123,396 稅前淨利 96,715 58,578 -12,106 126,588 本期淨利 64,669 79,959 -11,315 101,475 歸屬於業主 66,968 82,315 -10,250 104,225 歸屬於非控制權益 -2,299 -2,356 -1,065 -2,750 基本每股盈餘(元) 0.67 0.82 -0.1 1.04
- 年度比較 (113年 vs 112年)：
- 營業收入從112年的912,980千元下降至113年的813,007千元，降幅約11.0%。
- 營業毛利及營業淨利均呈現增長，毛利從153,344千元增至164,920千元（+7.55%），營業淨利從55,265千元增至81,482千元（+47.45%）。這顯示公司在營運效率或成本控制方面有所改善。
- 然而，本期淨利及歸屬於業主的淨利卻從112年分別的79,959千元和82,315千元下降至113年的64,669千元和66,968千元，降幅約19%。
- 基本每股盈餘從112年的0.82元下降至113年的0.67元。
- 判斷：喜憂參半。雖然營業效率改善帶來較高的營業淨利，但淨利及EPS的下降，可能受到非營業項目或稅務因素影響，對於股東實際獲利產生負面衝擊。
- 年度至今比較 (114年1-9月 vs 113年)：
- 114年1-9月營業收入達906,001千元，已超越113年全年。
- 114年1-9月營業毛利、營業淨利、稅前淨利、本期淨利及歸屬於業主的淨利均顯著高於113年全年數字。
- 基本每股盈餘在114年1-9月達到1.04元，相較於113年全年的0.67元有顯著提升。
- 判斷：利多。114年截至第三季的累積獲利表現強勁，顯示公司在該年度有較多專案完工入帳，營運表現大幅好轉。
- 單季表現 (114年7-9月)：
- 114年7-9月單季營業收入僅74,763千元，遠低於其他期間。
- 該季營業淨利、稅前淨利、本期淨利及歸屬於業主的淨利均為負數，基本每股盈餘為-0.1元，顯示單季呈現虧損狀態。
- 判斷：利空。單季的虧損可能反映該季度缺乏大型專案入帳，或面臨較高的營業費用。這提示投資人營建股獲利的高度波動性。
歷年每股盈餘
年度 113 112 111 110 109 108 107 106 105 104 每股盈餘(元) 0.67 0.82 0.58 3.05 1.45 0.41 3.64 2.65 4.24 0.70
- 趨勢分析：
- 綠意開發歷年每股盈餘波動劇烈，從105年的高點4.24元到108年的低點0.41元。
- 110年達3.05元後，111年又大幅下降至0.58元，113年為0.67元，顯示獲利穩定性較低。
- 114年1-9月的每股盈餘為1.04元，預計將超越113及112年全年表現，顯示公司獲利正在復甦。
- 判斷：中性偏利空。EPS高度波動是營建業的常態，但這增加了預測未來獲利的難度。114年迄今的表現為復甦跡象，然短期內仍需關注後續季度表現。
歷年股利分派情形
股利所屬年度 113 112 111 110 109 108 107 106 105 104 現金股利 1.0 1.0 1.0 1.5 1.2 1.0 2.0 2.0 2.2 1.0 股票股利 0 0 0 0 0 0 0 0.269 0 0
- 趨勢分析：
- 公司有穩定的現金股利發放歷史，近年來（111年至113年）維持在每年1.0元的水平。
- 股票股利僅在106年發放過0.269元，其餘年度均為零。
- 判斷：利多。儘管每股盈餘波動，公司仍能保持穩定的現金股利發放，這對股息導向的投資人而言是正向信號。
三、開發中建案
專案藍圖 (Roadmap)
綠意開發的未來專案藍圖清晰，預計從2025年到2028年甚至更遠期，有多個建案陸續完工或推出。這為公司未來數年的營收提供了良好的能見度。
- 2025年：綠意順光天下
- 2026年：綠意久康、領航一號
- 2027年：永寧一號
- 2028年及以後：汐止新峰、士林永平
- 判斷：利多。清晰的專案藍圖提供了未來營收的能見度，有助於投資者評估公司成長潛力。
個別開發中建案詳情
- 綠意順光天下
- 類型：工業區立體化廠辦合建案
- 基地面積：3,353.18m²
- 樓層數：11樓、地下室兩層
- 總戶數：41戶
- 車位數：105個
- 預計完工時間：2024年Q4
- 判斷：利多。已於2024年第四季完工，其營收貢獻將反映在近期財報中，預期為114年或115年帶來營收。
- 綠意領航一號
- 類型：立體化廠辦共同投資案
- 基地面積：11,224m²
- 樓層數：十二樓、地下室二層
- 總戶數：157戶
- 車位數：375個
- 預計完工時間：2025年Q4
- 判斷：利多。此為大型廠辦案，預計於2025年第四季完工，將成為2025年末至2026年營收的重要來源。
- 綠意久康
- 類型：住宅危老合建案
- 基地面積：1,216.66m²
- 樓層數：十四樓、地下室三層
- 總戶數：56戶
- 車位數：46個
- 預計完工時間：2026年Q1
- 判斷：利多。住宅型專案，將於2026年第一季完工，有助於平穩公司營收，並響應危老重建政策。
- 綠意永寧一號
- 類型：立體化廠辦合建案
- 基地面積：12,500m²
- 樓層數：七樓地下室二層、十七樓地下室三層（可能為多棟建築）
- 總戶數：142戶
- 車位數：298個
- 預計完工時間：2026年Q3
- 判斷：利多。另一個大型廠辦案，基地面積廣闊，預計於2026年第三季完工，對公司中長期營收有重要貢獻。
- 士林永平段
- 基地面積：暫定413m²
- 狀態：危老獎勵申請規劃中
- 預計推出時間：2028年
- 判斷：長期利多。處於規劃初期階段，顯示公司持續拓展土地儲備，為2028年及以後的長期發展提供專案來源。
- 南港區玉成段二小段都市更新案件
- 進度：112.05.17都設審議核准；112.10.27事權計畫幹事會複審掛件。
- 規劃：地上十三層、地下三層、49戶
- 計畫面積：2036m²
- 判斷：利多。已獲都設審議核准，專案進展順利，預期將為公司帶來未來營收。
- 新北市汐止區新峰段都市更新案件
- 進度：建造執照申請中
- 規劃：地上十五層、地下四層、116戶
- 計畫面積：2535m²
- 判斷：利多。建照申請中，顯示專案推進中，完工後將貢獻營收。
- 新北市新店區安和段都市更新案件
- 地號與面積：
- 0106：6666.80平方公尺
- 0108：127.12平方公尺
- 判斷：長期利多。雖然未提供詳細專案規劃和時程，但所擁有的土地面積可觀，顯示公司在新店地區有潛力開發大型專案。
特別提示：本文件中的不確定性聲明提醒投資者，預計完工時間、推案時間及建案規格可能受國際局勢、原物料、勞工、政府政策及市場價格等多種因素影響而有所調整。
綠意開發 (2596) 法人說明會報告最終總結
綠意開發（2596）在本次法人說明會中展現了其作為營建開發商的成長動力與挑戰。公司不僅擁有豐富的歷史作品，更確立了明確的未來發展藍圖，涵蓋住宅、廠辦及都市更新等多類型專案。儘管營運成果受到專案認列時程影響，導致每股盈餘出現波動，但其整體資產規模持續擴大，且114年累積至第三季的獲利表現強勁，顯示公司具備成長潛力。
報告的整體觀點
本報告呈現了綠意開發積極的營運策略，尤其在廠辦大樓和都市更新專案的佈局上，顯示公司對市場趨勢的洞察與回應。這些多元化且具規模的開發案，將是公司未來營收與獲利的重要來源。董事會成員的專業背景也為公司的長期穩健發展提供了支持。然而，營建業固有的高資本投入與專案時程不確定性，仍是潛在的風險因素。
對股票市場的潛在影響
短期來看，2024年第三季的單季虧損可能會對股價造成一定的負面壓力，反映出營建業獲利的不穩定性。然而，114年1-9月累計每股盈餘達1.04元，顯著優於前一年度，加上「綠意順光天下」已完工入帳，以及「綠意領航一號」等大型專案即將完工的預期，有望在短期內為股價提供支撐。長期而言，公司在手的大量開發中建案，尤其是都市更新與廠辦項目，為未來數年的獲利成長提供了堅實基礎，這將是支撐股價上行的主要動力。
對未來趨勢的判斷
- 短期（未來1-2年）：綠意開發的營收和獲利將高度依賴其在2024年第四季至2026年第三季之間完工的數個大型專案，包括「綠意順光天下」、「綠意領航一號」及「綠意永寧一號」等廠辦案，以及「綠意久康」住宅案。這些專案的成功銷售與入帳，將是公司短期業績成長的關鍵。同時，原物料成本和勞工供應的波動仍需密切關注。
- 長期（未來3年以上）：公司在南港、汐止、士林及新店等多個地區的都市更新專案，以及未來可能推出的其他新店安和段大型開發案，將是其長期成長的引擎。都市更新專案雖然周期較長，但具備較高的土地價值提升潛力，有助於公司建立長期的競爭優勢和獲利能力。公司將持續朝向住宅與廠辦多元發展，以降低單一市場風險。
投資人（特別是散戶）應注意的重點
- 關注專案進度：散戶投資人應持續追蹤公司開發中建案的實際完工與交屋進度，特別是大型專案，因為這些將直接影響公司的營收和獲利表現。
- 理解營建業週期性：營建股的獲利特性為高度波動，單季虧損或大幅盈餘變動是常態。重要的是觀察長期趨勢與專案儲備，而非過度解讀單一季度表現。
- 評估財務健康：雖然資產總計增長，但流動負債的顯著增加需要關注。投資人應檢視公司的負債比率、利息覆蓋率等財務指標，確保其財務結構穩健。
- 區分營業與非營業損益：當淨利與營業淨利出現較大落差時，應分析其原因，了解是來自核心營運還是非經常性損益，以更準確評估公司獲利品質。
- 關注政策與市場動向：政府的房市調控政策、都市更新獎勵措施、產業園區發展以及整體經濟景氣，都會對綠意開發的業務產生重大影響。
- 股利政策與盈餘可持續性：雖然公司有穩定的現金股利發放紀錄，但每股盈餘的波動性提醒投資人需評估未來年度的獲利是否能持續支持目前的股利水平。
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