皇翔（2545）法說會日期、內容、AI重點整理
皇翔（2545）法說會日期、直播、報告分析
公開資訊觀測站資訊
- 日期
- 地點
- 線上法說會
- 相關說明
- 本公司受邀參加元大證券舉辦之線上法說會，報告本公司營運狀況。
- 公司提供的連結
- 公司未提供
- PDF簡報
- 公開資訊觀測站簡報連結
- 直播或串流
- TWSE網站直播串流連結
- 文件報告
- 公司未提供
本站AI重點整理分析
以下內容由AI生成：
皇翔建設股份有限公司114年度法人線上會議報告分析
這份皇翔建設股份有限公司（股票代碼：2545）於民國114年11月14日發布的法人線上會議簡報，詳細闡述了公司的基本概況、財務狀況、經營策略、以及各類專案的進度與庫存。報告內容條理清晰，為投資人提供了評估公司現況與未來發展的重要資訊。
報告的整體觀點
從整體來看，皇翔建設展現出一家在台灣房地產市場具有深厚基礎和多元化發展潛力的公司。公司不僅在傳統的預售與成屋銷售方面擁有穩定的專案儲備，更積極參與公辦都更與捷運聯開案，並透過持有出租型商辦資產來創造經常性收益。民國113年度（2024年）的財務表現強勁，每股盈餘（EPS）達到9.05元，顯示公司在特定年度能實現可觀的獲利。然而，民國114年前三季（2025年1-9月）的淨利率及EPS有所下滑，這提醒投資人需關注短期獲利波動。
對股票市場的潛在影響
這份報告揭示了多項對皇翔建設股票市場具有潛在影響的因素，可區分為利多與利空：
利多資訊
- 穩健的推案與營收能見度：報告中詳列了多個預售、興建中、公辦都更及規劃中個案，確保了公司未來數年的營收與獲利基礎。尤其多個專案預計於114年至116年取得使照，其預售率多已達中高水準，將在短期內轉化為實際營收。（參見「肆、預售個案」及「伍、興建中個案」）
- 113年度高獲利能力與股利發放：公司於113年度錄得每股盈餘9.05元，並派發現金股利4.5元，顯示出良好的營運表現和對股東的回饋意願，有助於提振投資人信心。（參見「貳、財務狀況」）
- 多元化的土地開發與營運模式：公司積極尋求大台北地區開發機會，並採用都更、合建、捷運聯開等多元化模式，有效擴充土地庫存。此外，跨足飯店業和出租商辦資產（如皇翔臺北廣場、皇翔又鼎大樓）經營，也為公司提供了穩定的經常性收入來源，降低了單一業務的風險。（參見「參、經營策略」及「捌、出租資產」）
- 龐大的高價值成屋庫存：截至114年9月，公司擁有總計148.75億元的成屋可售金額，其中台北市「御琚」個案即佔90.06億元。若能順利去化，將能迅速挹注公司營收與獲利。（參見「玖、成屋可售」）
- 公辦都更案的長期潛力：多個大型公辦都更案（如永和大陳3、永和大陳4、保二總隊）預計在未來數年內完工或核定，分回面積可觀，為公司提供了重要的長期發展動能和土地資產儲備。（參見「陸、公辦都更進度」）
利空資訊
- 114年前三季獲利能力下滑：報告顯示，114年前三季的營業淨利、稅前淨利和本期淨利的百分比相較於113年度均有下降趨勢，且每股盈餘僅為2.58元。這可能預示著114年全年獲利較去年有所減少，引發市場對短期獲利成長性的擔憂。（參見「貳、財務狀況 - 最近兩年合併損益狀況」）
- 房地產市場不確定性：報告中的免責聲明強調了原物料成本增加、市場需求變化、政策法令調整及金融經濟現況等外部風險，這些因素都可能影響建案的銷售進度與獲利能力。（參見「免責聲明」）
- 高成屋庫存去化風險：儘管高達148.75億元的成屋庫存是潛在營收，但也意味著大量的資金積壓。若房地產市場買氣不佳或高價位產品銷售不如預期，去化速度緩慢，可能影響公司的現金流量和短期獲利表現。（參見「玖、成屋可售」）
- 現金增資可能造成的股權稀釋：公司於114年6月辦理現金增資，儘管有助於強化資本結構，但若未來獲利成長未能同步，可能導致每股盈餘遭到稀釋，影響股東權益。（參見「貳、財務狀況 - 最近五年度資本額、每股盈餘及股利分派情形」）
對未來趨勢的判斷（短期或長期）
短期趨勢（未來1-2年，約民國114-116年）
- 營收主要來自已預售建案：「皇翔泱美」預計於114年取得使照，銷售率80%，「柏悅」和「漢中段」預計於116年取得使照，銷售率分別為75%和65%。這些專案的完工交屋將是公司短期營收的主要來源。
- 成屋庫存去化影響獲利：高達148.75億元的成屋可售金額，其去化速度將直接影響公司短期營收和現金流，特別是高單價的「御琚」案。
- 獲利波動需觀察：114年前三季的獲利下滑為短期挑戰，全年表現將取決於第四季是否有大規模專案入帳。投資人需密切關注季報，以判斷短期獲利是否能恢復成長動能。
- 公辦都更前期效益顯現：「土城頂埔」預計114年底完工，「新莊文德」預計115年完工，其分回面積將逐步貢獻公司資產。
長期趨勢（未來3年以上，約民國117年以後）
- 大型專案陸續進入收割期：「富氏臨沂（柏金）」、「保二總隊」預計118年使照，「永和大陳3」、「民權436」預計119年使照。這些大型興建中專案將提供未來重要的營收與獲利來源。
- 公辦都更持續提供動能：「保二總隊」、「永和大陳3」、「永和大陳4」等大型公辦都更案將於118-119年完工或核定，分回的大面積土地將是公司未來長期開發的重要基礎。
- 多元化經營模式效益顯現：積極參與捷運聯開案及其他多元化開發模式，加上穩定的租賃收入，有助於公司在不同市場環境下保持營運彈性和競爭力，奠定長期穩健發展基礎。
- 持續擴充土地庫存：「規劃中個案」列表顯示公司不斷透過購地自建、都更權變、捷運聯開等方式累積土地儲備，為未來十年以上的發展提供強大後盾。
投資人（特別是散戶）應注意的重點
- 密切關注財務數據：特別是114年全年財務報告，以判斷獲利能力下滑是否為短期現象或長期趨勢。營收、淨利與EPS的變化是判斷公司營運狀況的核心指標。
- 追蹤主要建案進度與銷售率：預售個案的銷售率與完工使照時程，是預估公司未來營收的關鍵。散戶投資人應留意公司對這些專案銷售狀況的更新資訊。
- 了解成屋庫存去化狀況：雖然成屋庫存金額龐大，但其銷售速度直接影響公司資金周轉與短期獲利。投資人應關注公司是否有針對去化庫存的具體策略或進度。
- 評估房地產市場景氣：皇翔建設身處房地產行業，易受總體經濟、政府政策（如打炒房政策、升降息）及原物料成本波動影響。散戶應綜合考量這些外部宏觀因素，避免盲目追高。
- 股利政策的穩定性：公司歷史股利發放與EPS呈現正相關。投資人可關注未來的股利政策，作為長期投資評估的參考。
- 現金增資的影響：雖然公司已於114年6月完成現金增資，但對於原有股東，這可能導致每股盈餘稀釋。投資人需將此納入考量，並評估增資對公司未來發展的實質助益。
- 關注長期發展策略：公司在公辦都更、捷運聯開、飯店業等多元化佈局，顯示其著眼長期發展。對於具備長線投資視野的散戶，可關注這些長期策略的執行成效。
報告內容摘要與趨勢分析
公司基本概況
- 設立與上市日期：公司於民國八十年十二月設立，民國八十九年九月上市。
- 公司資本額：截至目前，實收資本額為新台幣3,797,348,080元。此金額是在114年6月辦理現金增資520,000千元後的結果。
- 推案產品：主要推案區域集中在大台北地區及桃園地區，產品類型包含純社區集合住宅、店面，以及辦公大樓的出租與出售業務。
財務狀況分析
最近兩年合併損益狀況
本段落提供了民國113年度全年與114年前三季的合併損益數據。以下為詳細表格與趨勢分析：
項目 113年度金額 (千元) % 114年前三季金額 (千元) % 營業收入 12,392,167 100 5,682,692 100 營業成本 7,030,817 57 3,307,783 58 營業毛利 5,361,350 43 2,374,909 42 營業淨利 4,065,579 33 1,635,311 29 稅前淨利 3,330,471 27 1,057,043 19 本期淨利 2,966,834 24 891,028 16 每股盈餘 9.05元 2.58元 主要趨勢：
- 營收方面：114年前三季的營業收入為5,682,692千元，約為113年度全年營業收入12,392,167千元的一半（45.86%），這表示114年整體的營收可能會較113年有所下降，或主要的營收貢獻將集中在第四季度。
- 獲利能力指標變化：從百分比來看，114年前三季與113年度相比，各項獲利能力指標均呈現下滑趨勢：
這顯示公司在114年前三季的營運效率和獲利能力相對較113年有所減弱。
- 營業毛利率從43%略降至42%。
- 營業淨利率從33%下降至29%。
- 稅前淨利率從27%顯著下降至19%。
- 本期淨利率從24%下降至16%。
- 每股盈餘（EPS）：113年度的每股盈餘為9.05元，而114年前三季為2.58元。若以113年的獲利水準為基準，114年前三季的EPS表現顯著較弱，可能預示全年EPS將低於113年。
最近五年度資本額、每股盈餘及股利分派情形
此表格呈現了民國109年至113年五年間的資本額、每股盈餘及股利分派情況，並補充了114年現金增資的資訊。
年度 資本額(元) 每股盈餘 股利分派 109 3,277,348,080 5.33 現金股利4.5元 110 3,277,348,080 7.46 現金股利6.3元 111 3,277,348,080 5.78 現金股利4.6元 112 3,277,348,080 2.32 現金股利2.3元 113 3,277,348,080 9.05 現金股利4.5元 補充說明：本公司於114年6月辦理現金增資計520,000千元，增資後資本額為3,797,348,080元。
主要趨勢：
- 資本額變動：在109年至113年間，公司資本額維持在3,277,348,080元不變。直至114年6月透過現金增資，資本額增加至3,797,348,080元，顯示公司在114年選擇透過增資方式強化資本結構。
- 每股盈餘（EPS）波動：EPS在過去五年呈現波動性成長，從109年的5.33元增長至110年的7.46元，隨後在111年降至5.78元，並在112年大幅下降至2.32元。然而，113年度EPS強勁反彈至9.05元，創下近五年新高，顯示113年度有重大專案入帳。
- 股利分派與EPS連動：現金股利分派金額與當年度的每股盈餘大致呈現正相關。例如，110年EPS最高，股利也最高；112年EPS最低，股利也最低；113年EPS大幅回升，股利也回升至4.5元。這表示公司傾向根據當年度獲利狀況來分配現金股利。
經營策略
營運模式
- 公司以品牌優勢創造土地附加價值。
- 掌握整體房地產市場變化，制定正確的銷售策略。
- 加強售後服務，建立良好的品牌形象。
- 跨足飯店業經營，開展多元化業務。
土地庫存
- 積極尋求大台北地區的開發機會。
- 採用多元化土地開發模式，包含都市更新（都更）、合建等。
預售個案
預售個案是公司未來營收的來源，其銷售率與預計使照年度是重要指標。
個案 地點 總銷金額(億) 預計取得使照 目前銷售率 皇翔泱美 (土城頂埔) 捷運頂埔站 28 114年 80% 柏悅 (杭州南路) 杭州南路一段 28 116年 75% 漢中段 (ASTER ONE) 中華路與長沙街二段交叉 48 116年 65% 柏金 (富氏臨沂) 捷運東門站 68 118年 20% 主要趨勢：
- 短期貢獻：「皇翔泱美」預計114年取得使照，且銷售率已達80%，預計將為114年或115年初的營收帶來顯著貢獻。
- 中期貢獻：「柏悅」和「漢中段」預計116年取得使照，銷售率分別為75%和65%，顯示其已進入銷售中後期，將是116年重要的營收來源。
- 長期規劃：「柏金」總銷金額較高（68億元），預計118年使照，目前銷售率20%，尚處於早期銷售階段，為公司提供較長期的營收潛力。
興建中個案
這部分列出了公司目前正在興建中的各項專案，顯示了未來的推案與營收藍圖。
個案名稱 地點 總樓地板面積(㎡) 預計取得使照年度 型態 土城頂埔 (皇翔泱美) 捷運頂埔站 55,782.91 114年 預售 敦北南京 台北市南京東路三段 6,515.42 115年 成屋銷售 新莊文德段 捷運新莊站 71,506.73 115年 邊建邊售 杭州南路 (柏悅) 杭州南路一段 6,962.76 116年 預售 漢中段 (ASTER ONE) 中華路與長沙街二段交叉 12,593.80 116年 預售 富氏臨沂 (柏金) 捷運東門站 13,805.39 118年 預售 永和大陳3 新北市永和區 市場棟 12,893.12
住宅棟 153,284.07119年 預售 保二總隊 捷運景平站 辦公棟 42,185.40
住宅棟 86,470.22118年 成屋銷售 民權436 捷運板橋站 67,627.80 119年 預售 主要趨勢：
- 穩定的推案時程：公司擁有從114年至119年持續完工的興建中個案，確保了未來數年的營收能見度。
- 多樣化的推案型態：包含預售、成屋銷售及邊建邊售等型態，有助於公司彈性應對市場變化。
- 大型專案的長期潛力：「永和大陳3」和「保二總隊」具有龐大的總樓地板面積，尤其是「永和大陳3」的住宅棟高達153,284.07平方公尺，預計119年使照，將是公司未來幾年重要的營收成長動能。
- 交通樞紐周邊佈局：多個建案鄰近捷運站（如頂埔、新莊、東門、景平、板橋），顯示公司持續在交通便利區域佈局，提升產品吸引力。
公辦都更進度
公辦都更案是公司重要的土地來源與長期開發策略，以下為其進度摘要：
項目 案名 進度 預計分回面積 1 土城頂埔 預計114年底完工 約4,437坪 2 新莊文德 預計115年完工 約6,107坪 3 保二總隊 預計118年完工 約12,155坪 4 永和大陳3 預計119年完工 約20,600坪 5 板橋介壽段 預計115年都更核定 約1,628坪 6 永和大陳4 預計116年都更核定 約22,206坪 主要趨勢：
- 都更項目穩步推進：公司有多個公辦都更案持續推進，從114年底至119年陸續完工或核定，確保了穩定的長期發展動能。
- 大型分回面積：「永和大陳3」和「永和大陳4」預計分回面積分別高達約20,600坪和22,206坪，是極具潛力的未來開發案，將顯著增加公司土地儲備。
- 短期貢獻：「土城頂埔」預計114年底完工，其分回面積將很快轉化為公司資產。
規劃中個案
規劃中個案代表了公司最前端的土地儲備和未來潛力專案。
案名 地點 興建方式 土地面積(㎡) (含合建地主及公有) 目前辦理進度 樂利段1地號 新北市土城區 購地自建 1,768.49 規劃中 大安段 新北市土城區 都更權變 9,998.34 規劃中 台中惠國段 台中市西屯區 購地自建 9,570.64 規劃中 明德段190地號等 新北市土城區 購地自建 3,548.44 規劃中 金城機廠站 新北市土城區/中和區 捷運聯開 117,633.38 規劃中 加蚋站 台北市萬華區 捷運聯開 423.00 規劃中 台北大學站 新北市三峽區 捷運聯開 5,916.99 規劃中 媽祖田站 新北市土城區 捷運聯開 9,850.39 規劃中 雙連段 台北市大同區 購地自建 1,824.00 規劃中 主要趨勢：
- 廣泛的區域佈局：規劃中個案涵蓋新北市土城區、中和區、三峽區以及台北市大同區、萬華區，甚至延伸至台中市西屯區，顯示公司積極在不同區域拓展業務。
- 多元的興建方式：除了購地自建，公司也積極參與都更權變與捷運聯開案，顯示其在土地開發模式上的靈活性與前瞻性。特別是多個捷運聯開案，可望受益於大眾運輸的發展。
- 大型專案儲備：「金城機廠站」的土地面積高達117,633.38平方公尺，為極具潛力的超大型開發案，預示公司未來長期發展動能充沛。
出租資產
公司持有兩棟主要的出租型商業大樓，為公司提供穩定的經常性收入。
皇翔臺北廣場
- 案名：皇翔臺北廣場
- 基地位置：承德路一段2號（台北車站特定專用區）
- 基本資料：
- 基地面積：1,391.5坪
- 使用分區：商業用地
- 總樓地板面積：17,272.50坪
- 樓層規劃：23層/地下5層
- 規劃戶數：65戶
- 車位數量：238車
皇翔又鼎大樓
- 案名：皇翔又鼎大樓
- 基地位置：忠孝東路二段85號
- 基本資料：
- 基地面積：391.435坪
- 使用分區：第三種商業區
- 總樓地板面積：5,293.56坪
- 樓層規劃：19層/地下6層
- 規劃戶數：21戶
- 車位數量：104車
主要趨勢：
- 穩定經常性收入：兩棟位於台北市精華區的商業大樓，提供穩定的租金收入，有助於公司在房地產銷售收入波動時維持一定的基本獲利，分散經營風險。
- 優越地理位置：兩棟大樓均位於交通便利且商業活動熱絡的區域，保障了其租賃市場的吸引力。
成屋可售（截至114年9月止）
成屋可售清單顯示了公司目前的庫存量，是潛在的即時營收來源。
區域 個案 地點 可售金額(億元) 區域 個案 地點 可售金額(億元) 台北市 博美館 中正區 2.92 新北市 皇翔PARK(含店面) 土城區 13.49 御琚 信義區 90.06 皇翔MRT(含店面) 土城區 6.85 桂冠-店面 中山區 3.17 來青-店面 板橋區 1.70 皇翔玉璽-店面 大同區 4.30 芊翠-店面 土城區 1.12 幸薈 松山區 18.01 其他 土城區 2.51 台北市合計 118.46 新北市合計 25.67 桃園市 歡喜城-店面 龜山區 2.68 百老匯1及2-店面 八德區 1.94 桃園市合計 4.62 上述成屋合計為 148.75億元
主要趨勢：
- 龐大的成屋庫存：截至114年9月，公司擁有高達148.75億元的成屋可售金額，這代表巨大的潛在營收。
- 台北市庫存佔比高：其中，台北市的成屋庫存佔總體約79.6%（118.46億元），特別是「御琚」個案，單一項目即達90.06億元，顯示公司在都會區擁有高價位產品的庫存。
- 庫存去化速度是關鍵：雖然金額可觀，但這些成屋的去化速度將直接影響公司的現金流和短期獲利表現。高價位個案的銷售週期可能較長，需要持續關注其銷售狀況。
總結
皇翔建設的這份法人說明會報告，清晰地勾勒出其作為台灣主要建設公司之一的現狀與未來展望。公司具備雄厚的土地儲備、多元的開發模式以及穩定的租賃收入來源，這些都是其長期成長的堅實基礎。
對報告的整體觀點
皇翔建設在過去一年（113年度）表現出色，每股盈餘達到近年高峰，但114年前三季的財務數據則顯示獲利能力有所減弱。這可能反映了房地產市場的短期波動，或是主要建案的入帳時程影響。公司在預售、興建中、公辦都更及規劃中個案方面都有豐富的專案儲備，且多數位於大台北地區及捷運沿線，顯示其在精華區的佈局策略。此外，透過持有商辦大樓，也為公司提供了穩定的經常性租金收入。
對股票市場的潛在影響
短期內，114年前三季獲利能力下滑可能對股價形成壓力，投資人會關注公司能否在第四季或透過成屋去化來扭轉全年表現。尤其龐大的成屋庫存（148.75億元）既是潛在的營收來源，也是資金積壓的風險。若市場買氣不佳，去化速度緩慢，可能影響投資人對其短期獲利的預期。然而，從中長期來看，公司擁有大量預計於116年至119年完工的大型建案與公辦都更案，特別是「永和大陳3」與「永和大陳4」等，這些專案為未來數年的營收成長提供了強大的可見度與想像空間。其多元的土地開發策略（購地自建、都更、合建、捷運聯開）也有助於公司持續補充土地儲備，降低未來發展瓶頸。
對未來趨勢的判斷（短期或長期）
- 短期（未來1年）：皇翔建設將面臨114年前三季獲利下滑的挑戰，需要觀察第四季財報及成屋庫存的去化速度。預計114年完工的「皇翔泱美」將是近期營收的主要貢獻者。短期獲利可能較113年有所承壓。
- 長期（未來3-5年）：公司具有良好的長期發展前景。其在興建中與公辦都更個案的儲備，特別是「永和大陳3」、「保二總隊」及「永和大陳4」等大型專案，將在118-119年左右陸續完工入帳，為公司帶來可觀的營收與獲利成長。此外，規劃中個案的多元化與規模，也確保了公司未來更長期的土地儲備和開發動能。租賃資產的穩定收益則能提供部分景氣循環的緩衝。
投資人（特別是散戶）應注意的重點
散戶投資人應保持謹慎並關注以下幾點：
- 密切追蹤114年全年財報：判斷前三季的獲利下滑是否為短期現象，以及是否有重大專案集中在第四季交屋入帳。
- 關注成屋庫存去化進度：尤其是高價位「御琚」的銷售狀況，將直接影響短期營收和現金流。
- 評估房地產市場大環境：台灣房市政策、利率變化、原物料成本等宏觀因素，都可能對建商的營運產生影響。
- 長期視角看待公司價值：皇翔建設在都更與大型開發案的佈局，提供了穩定的長期成長潛力，這對於傾向長期持有的投資人而言是重要的考量點。
- 現金增資後的股權稀釋影響：需將增資因素納入考量，重新評估未來每股盈餘的預期。
總體而言，皇翔建設是一家基本面穩健、具有長期發展潛力的公司，但在短期內面臨獲利波動與成屋去化的挑戰。投資人應綜合考量短期風險與長期機會，並密切關注公司未來營運狀況與市場變化。
之前法說會的資訊
- 日期
- 地點
- 線上法說會
- 相關說明
- 本公司受邀參加元大證券舉辦之線上法說會，報告本公司營運狀況。
- 公司提供的連結
- 公司未提供
- PDF簡報
- 公開資訊觀測站簡報連結
- 直播或串流
- TWSE網站直播串流連結
- 文件報告
- 公司未提供