冠德（2520）法說會日期、內容、AI重點整理

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冠德（2520）法說會日期、直播、報告分析

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台北市民權東路三段169號(冠德民權大樓15樓會議室)
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本公司受邀參加國泰證券舉辦之法說會，說明本公司114年第3季營運成果。
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報告整體分析與總結

本報告為冠德建設（股票代碼：2520）於2025年12月23日發布之114年度法人說明會資料，詳細揭示了公司的基本概況、產業動態、經營績效、發展策略及永續發展成果。報告內容顯示冠德建設在穩健的總體經濟環境下，積極轉型並深耕高價值開發案，然而住宅房市的短期挑戰仍對其營運帶來潛在影響。

對報告的整體觀點

冠德建設展現了其作為一家歷史悠久、資本雄厚的上市建商之穩健實力。公司不僅在傳統營建本業上擁有甲級績優的工程能力，更積極透過「冠德3.0」策略，轉型為結合住宅、商業設施、交通建設的複合式地產開發商，並將永續發展融入核心營運。公司擁有龐大的開發中及儲備個案，尤其側重於具高價值的公辦都更與捷運聯開案，為其長期營收提供了堅實基礎。然而，2025年Q1-Q3的財務數據顯示，在整體住宅市場趨緩的背景下，公司的短期獲利能力面臨挑戰，毛利率與淨利率均顯著下滑。

對股票市場的潛在影響

  • 短期影響：2025年Q1-Q3的獲利表現不佳，以及台灣住宅市場因選擇性信用管制而呈現的「低量僵局」和利率上升，可能對冠德建設的短期股價造成壓力。投資人可能會對其近期業績感到擔憂，導致股價波動或承壓。本益比從2024年的4.97倍急遽上升至20.93倍（2025 Q1-Q3），反映出當前獲利能力下降，可能使其在短期內吸引力下降。
  • 長期影響：儘管短期承壓，冠德建設龐大的土地儲備和未來開發案（總銷金額逾新台幣749億元）、多元化的產品組合（住宅、商辦、複合式開發）、以及在永續發展（ESG）方面的卓越表現和多項獲獎肯定，為公司創造了強大的品牌價值和長期競爭力。若大型開發案能按計畫推動並順利銷售，這些利多因素有望在未來數年逐步顯現，支撐其長期股價。商辦市場的穩健成長，也為其商業不動產項目提供了良好的發展前景。

對未來趨勢的判斷

  • 短期（未來1-2年）：預期台灣住宅市場仍將受到央行信用管制和利率環境的影響，維持「低量僵局」格局。冠德建設的短期營收和獲利能力將高度依賴於其「成屋個案」的去化速度，以及2026年預計推出的「預推個案」的預售狀況。商業不動產市場的表現將是重要的支撐點。公司的短期財務數據表現可能相對波動。
  • 長期（未來3-5年）：冠德建設積極投入公辦都更、捷運聯開等大型複合式開發案，這類專案通常開發週期較長，但具備土地成本優勢、政策支持及較高的附加價值。隨著這些大型專案陸續完工並認列營收，公司的獲利能力有望大幅提升。其在ESG方面的領先地位，也將有助於吸引長期資金，並提升品牌競爭力。隨著都市化進程及產業轉型，對優質商辦及複合式生活空間的需求預期將持續增長，有利於冠德建設的長期發展。

投資人（特別是散戶）應注意的重點

  1. 關注建案銷售進度：密切留意冠德建設已完成和預售中建案的銷售率和去化速度，尤其在住宅市場表現疲軟時。新推出的預售案（如2026年即將推出的台中裕毛屋案、直興案等）的銷售狀況將是判斷未來營收的重要指標。
  2. 理解營收認列時機：營建業營收認列具有遞延性。短期財報表現可能受到大型專案完工和交屋時程的影響。應綜合評估公司目前的「在建房屋」及「待售房地」庫存量，並與未來的預推個案對照分析。
  3. 房市政策風險：台灣央行的選擇性信用管制措施對住宅市場影響顯著。任何政策調整（鬆綁或加嚴）都將直接影響房市景氣和公司營運。
  4. 商業不動產比重：觀察公司商業不動產（如辦公室、商場）在總營收中的比重及其成長性。商辦市場目前表現強勁，這將是平衡住宅市場風險的重要因素。
  5. ESG表現：冠德建設在永續發展方面投入甚多並獲獎無數，這有助於建立良好企業形象和吸引長期資金。投資人可將其ESG表現納入考量。
  6. 財務槓桿與流動性：儘管公司近年來持續降低金融借款，資產負債結構有所改善，但在大規模開發期間，仍需注意其現金流量和負債水平，確保資金運用穩健。

重點摘要與趨勢分析

公司簡介 (Page 5-8)

  • 基本資訊：冠德建設成立於1979年11月，1993年10月上市。截至2025年12月，資本額為新台幣60.94億元，員工數101人。
  • 永續發展成就：榮獲「2025 GRESB全球不動產永續評鑑」之「全球暨區域領袖獎」，顯示公司在ESG方面的領先地位。
    利多判斷：在ESG趨勢下，此獎項提升公司品牌形象，有助於吸引責任投資者。
  • 事業版圖：集團涵蓋根基營造（甲級績優營造）、環球購物中心（商場開發與營運）及冠德玉山教育基金會，形成複合式地產開發模式。
    利多判斷：多元化經營降低單一市場風險，提供多重營收來源。
  • 推案統計：
    • 台北市：已推103個案，主要集中在大安、內湖、中山、中正等精華區。
    • 新北市：已推38個案，多為捷運聯開或新興重劃區。
    • 桃園市：1個機場捷運A19聯合開發案，形成青埔複合式生活圈。
    • 台中市：已有5個個案，未來將推崇德路案、G05、G9-1等案。
    利多判斷：廣泛的推案分佈於全台主要都會區精華地段，顯示公司強大的市場滲透率和持續的開發動能。特別是捷運聯開和重劃區項目，具有較高的發展潛力。

產業概況 (Page 10-12)

總體經濟表現 (Page 10)

  • 景氣對策信號：2025年10月景氣對策信號綜合判斷分數為35分，燈號續呈黃紅燈，較9月增加1分。
    利多判斷：燈號顯示景氣穩健，有利於整體經濟環境。
  • 領先指標：連續三個月上升，主因外銷訂單上揚、台股走強、製造業信心恢復。
    利多判斷：預示未來經濟活動將持續改善。
  • 同時指標：連續三個月下滑，主要受傳統產業疲軟影響。
    利空判斷：顯示部分產業仍面臨挑戰，可能影響整體勞動市場和消費信心。
  • 關鍵驅動力：全球AI算力需求持續成長、政府推動AI新十大建設、公共建設執行量創歷年同期新高，驅動投資動能。
    利多判斷：有利於科技產業和相關基礎建設發展，帶動產業鏈需求。
  • GDP成長：主計總處11月公布，2025年第三季經濟成長率達8.21%，預估全年經濟成長率7.37%創15年新高。每人GDP達40,951美元，首度突破四萬美元。
    利多判斷：強勁的經濟成長和國民所得提升，有助於提振消費信心，支撐房市購買力。
  • 營業氣候測驗點：2025年10月營建業營業氣候測驗點為98.62點，較上月增加1.69點，連續5個月上揚。製造業與服務業測驗點亦呈現增長。
    利多判斷：營建業信心持續回升，顯示產業前景展望趨於樂觀。

住宅房市現況 (Page 10-11)

  • 市場趨勢：房市尚處「低量僵局」，能量縮減，交易進入盤整。展望未來半年，房市看法仍無法樂觀。
    利空判斷：整體房市交易量低迷，可能影響建案銷售速度與價格。
  • 移轉棟數：2025年11月六都買賣移轉棟數合計15,919棟，較上月減少6.3%，較去年同期減少19.7%，為近四十年同期次低。全年移轉棟數預計為近26年新低。
    利空判斷：交易量急遽萎縮顯示市場買氣不振，對建商短期營收認列構成壓力。
  • 政策影響：主要原因為央行選擇性信用管制未見鬆綁，導致市場供需僵持。
    利空判斷：政策調控持續限制市場活力，不利於住宅市場復甦。
  • 新增房貸利率：五大銀行10月新增房貸利率為2.313%，較上月增加0.13個百分點，為近17年單月新高。
    利空判斷：利率持續走高增加購屋成本，可能進一步抑制購屋需求。
  • 新青安貸款：近一年新青安受理情況顯示，政府的青年安心成家貸款有助於支撐部分首購族群的需求。
    利多判斷：雖然整體市場低迷，此政策仍能提供部分剛性需求支撐。

商辦市場現況 (Page 12)

  • 成交量回升：第三季台北核心商業區A級辦公市場成交量達6,790坪，占整體交易量69%，其中信義區表現最突出。南港商業區A級租賃成交量達3,006坪，為今年目前成交量最高。
    利多判斷：商業不動產市場表現強勁，特別是科技業帶動的辦公室升級需求，為公司提供良好商機。
  • 產業聚落：南港成交主力集中於科技業，印證其科技產業聚落地位。
    利多判斷：科技業的強勁需求確保了南港地區商辦市場的穩定性與成長潛力。
  • 空置率與租金：第三季台北市新增辦公空間總計16,537坪，核心商業區空置率僅小幅上升0.7個百分點至7.4%，顯示市場吸納力穩健。核心商業區A級辦公空間季租金上揚0.14%至新台幣3,221元/坪/月，南港租金穩定於2,366元/坪/月。
    利多判斷：儘管有新增供給，市場仍能有效去化，租金保持上揚或穩定，顯示市場健康。

公司業績 (Page 14)

銷售個案

  • 成屋個案：
    • 冠德信義BCF（台北市信義區）：總銷金額200億元，依銷售計劃進行。
    • 冠德心禾匯（新北市中和區）：總銷金額14億元，銷售率60%。
    • K TOWER Y09（新北市中和區）：總銷金額23億元，預計2025年12月公開銷售。
    利多判斷：大型成屋案如冠德信義BCF的穩定去化，以及其他成屋案的銷售進度，是當前營收認列的來源。K TOWER Y09的推出將為年末帶來新的銷售動能。
  • 預推個案：
    • 台中裕毛屋案（台中市北屯區）：總銷金額67億元，預計2026年1月公開銷售。
    • 直興案（台北市萬華區）：總銷金額35.5億元，預計2026年3月公開銷售。
    • 台中G5案（台中市北屯區）：總銷金額16億元，預計2026年3月公開銷售。
    利多判斷：充足的預推個案提供未來數年的營收能見度，尤其分佈在台北與台中等主要都會區，顯示公司積極的開發策略。

發展策略 (Page 16-18)

  • 總體策略：觀察市場變化、完善推案規劃、強化團隊戰力、專注塑造價值。
  • 業務重點：開發處（列控個案進程）、業務處（突破成屋去化、創新行銷）、城區經營處（創造招租價值）、永續專案組（強化成果行銷）。
    利多判斷：清晰的策略方向和各部門的職責劃分，有利於高效管理和推動專案。特別是城市經營和永續發展的重視，符合長期市場趨勢。
  • 冠德1.0到3.0演化：從精緻住宅（1.0）發展到軌道經濟專家（2.0，住宅X商場），再到複合式城區推手（3.0，住宅X商場X商辦）。
    利多判斷：戰略轉型至高附加價值的複合式開發，有助於創造更多元、穩定的收益來源，並提升在都市發展中的核心競爭力。
  • 願景主題：「跨界、展開無限可能」，強調多元、交流、融合。以WELLNESS（身心健康）、CONNECTION（交流連結）、GREEN（綠色共生）為發展支柱。
    利多判斷：以人為本、注重永續的開發理念，符合現代消費者對居住品質與生活方式的期待，有助於品牌差異化和價值提升。

儲備個案 (Page 19-21)

分析師註：第19頁圖表顯示儲備個案總銷金額住宅483億、商辦146億，合計629億元。而第21頁詳細列表的八個儲備個案總銷金額合計達749億元。此處將以詳細列表資訊為準，作為公司龐大開發潛力的依據。

  • 總銷金額（依第21頁詳細列表）：8個儲備個案總銷金額合計高達新台幣749億元。
    利多判斷：龐大的儲備個案規模提供了未來數年穩定的營收能見度，顯示公司具有強大的長期成長潛力。
  • 開發模式：主要以公辦都更（5案）和捷運聯開（2案）為主，另有地主合建（1案）。
    利多判斷：公辦都更和捷運聯開案通常具有區位優勢、政府支持、土地取得成本較低或開發權利較明確等特點，有助於降低開發風險並提升專案價值。
  • 產品類型：包括住宅、商辦及住商混合。
    利多判斷：多元的產品組合分散了單一產品市場的風險，能更好地應對市場變化。
  • 區位分佈：涵蓋新北市板橋區、台北市南港區、中正區、北投區、信義區，台中市西屯區，以及高雄市三民區。
    利多判斷：專案分佈於台灣主要都會區，有助於分散區域市場風險，並掌握不同地區的發展機會。

永續績效與獲獎實績 (Page 22-25)

  • 2025年永續績效：在環境（E）、社會（S）、治理（G）三大面向均有顯著成果，包括推動ISO14001、溫室氣體盤查、5%減碳目標、綠色建材、公益行動、健康職場、強化風險管理、TCFD揭露等。
    利多判斷：全面的ESG實踐提升公司永續經營能力，符合全球趨勢，有助於長期競爭力與品牌價值。
  • 得獎實績：榮獲多項國內外大獎，包括GRESB全球暨區域領袖獎、台灣永續獎、APIGBA建築設計金獎、HR Asia亞洲最佳企業雇主等。
    利多判斷：廣泛的認可強化了公司在市場上的聲譽和信譽，提升投資者信心。
  • 淨零建築：以「淨零建築」為長期目標，透過建築全生命週期的減碳策略（設計、施工到營運）實現低碳管理，並推廣循環建材應用。
    利多判斷：積極響應氣候變遷挑戰，將永續理念融入核心產品開發，為公司創造差異化優勢和未來增長點。

經營績效 (Page 27-30)

合併綜合損益表 (Page 27)

項目 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Q1-Q3
營業收入 (億元) 153.3 273.5 251.9 215.1 194.4 286.8 162.0
營業毛利 (億元) 40.3 71.1 70.2 59.2 58.7 96.7 35.9
營業毛利率 (%) 26% 26% 28% 28% 29% 33% 22%
營業利益 (億元) 22.0 51.7 51.6 40.3 39.3 75.1 21.0
本期稅後淨利(損) (億元) 15.5 39.1 40.8 31.3 30.7 61.8 15.5
歸屬母公司之本期淨利(損) (億元) 12.8 33.5 35.1 23.3 24.0 55.5 10.3
每股盈餘 (元) 2.60 6.18 6.47 4.31 4.42 10.25 1.72
現金股利 (元) 1.50 2.40 2.50 1.75 1.80 3.10 -
  • 營業收入：2024年達286.8億元，創近年新高。2025年Q1-Q3為162.0億元，顯示全年營收可能較2024年為低，但仍屬穩健水平。
    利多判斷 (2024年)：2024年營收大幅增長，顯示公司有能力實現高額銷售。
  • 營業毛利率：2024年毛利率達到33%的近期高峰，但2025年Q1-Q3顯著下降至22%。
    利空判斷 (2025 Q1-Q3)：毛利率大幅下滑可能源於產品組合變化、銷售價格壓力或成本上升，對短期獲利能力構成挑戰。
  • 每股盈餘 (EPS)：2024年EPS創紀錄地達到10.25元。然而，2025年Q1-Q3的EPS為1.72元，若此趨勢延續，全年EPS將遠低於2024年。
    利多判斷 (2024年)：2024年EPS的強勁表現，顯示公司在該年度具備卓越的獲利能力。
    利空判斷 (2025 Q1-Q3)：2025年前三季獲利能力大幅下降，可能引發市場對公司短期營運的擔憂。
  • 現金股利：2024年現金股利達3.10元，創歷史新高。
    利多判斷：慷慨的股利政策對股東具吸引力，顯示公司在2024年營運成果豐碩。

合併資產負債表 I & II (Page 28-29)

項目 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Q3
總資產 (億元) 558.2 573.8 538.5 558.6 575.6 581.3 643.1
存貨合計 (億元) 324.2 283.0 212.4 211.1 253.2 216.9 265.3
待售房地 (億元) 145.0 127.8 101.0 71.4 70.9 54.8 128.1
現金及約當現金 (億元) 62.3 115.1 160.8 155.2 141.8 182.1 172.6
總負債 (億元) 414.1 400.1 338.5 343.0 342.2 299.3 355.7
金融借款及公司債 (億元) 257.9 229.8 206.0 206.7 193.5 154.0 209.7
總權益 (億元) 144.1 173.7 200.0 215.7 233.4 282.0 287.5
每股淨值 (元) 25.1 30.2 31.7 33.4 36.0 44.3 39.2
  • 總資產：2025年Q3達643.1億元，為近年新高，顯示公司規模持續擴張。
    利多判斷：資產規模擴大反映了公司在項目開發和土地儲備上的投資。
  • 待售房地：2025年Q3為128.1億元，相較2024年底的54.8億元有顯著增加。
    利空判斷：待售房地庫存增加，結合住宅市場低迷，可能表明銷售去化速度放緩，影響資金周轉。
  • 現金及約當現金：2025年Q3為172.6億元，保持在健康水平。
    利多判斷：充足的現金儲備提供了財務彈性和抗風險能力。
  • 總負債與金融借款：2024年總負債和金融借款均降至近年低點（299.3億元及154.0億元），但2025年Q3略有回升（355.7億元及209.7億元）。
    利多判斷 (2024年)：負債下降顯示公司財務結構改善，降低了槓桿風險。
    中性判斷 (2025 Q3)：雖然略有回升，但仍在可控範圍，可能與資產擴張有關。
  • 總權益與每股淨值 (BVPS)：總權益從2019年的144.1億元成長至2025年Q3的287.5億元。每股淨值從25.1元增長至39.2元，並在2024年達到44.3元的峰值。
    利多判斷：權益持續增長和健康的每股淨值，反映了公司內在價值的提升和穩固的財務基礎。

財務資訊 (Page 30)

項目 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Q1-Q3
資產報酬率 (ROA) 3.56% 7.42% 7.78% 6.15% 5.79% 10.69% 2.81%
股東權益報酬率 (ROE) 11.05% 24.58% 21.83% 15.06% 13.66% 24.00% 5.43%
稅後純益率 10.09% 14.28% 16.19% 14.55% 15.78% 21.56% 9.55%
本益比 9.97 5.16 5.97 7.29 8.79 4.97 20.93
  • 資產報酬率 (ROA) 與股東權益報酬率 (ROE)：2024年ROA (10.69%) 和ROE (24.00%) 均創近年新高，顯示營運效率優異。然而，2025年Q1-Q3的ROA (2.81%) 和ROE (5.43%) 顯著下滑。
    利多判斷 (2024年)：高效率的資產運用和股東資本回報。
    利空判斷 (2025 Q1-Q3)：獲利效率大幅下降，可能反映短期營運挑戰或營收認列時程影響。
  • 稅後純益率：2024年稅後純益率達21.56%的近年高峰，2025年Q1-Q3則降至9.55%。
    利空判斷 (2025 Q1-Q3)：淨利率下降與毛利率下降趨勢一致，反映公司獲利能力在短期內受壓。
  • 本益比：2024年本益比為4.97倍，相對較低。2025年Q1-Q3則大幅上升至20.93倍。
    利多判斷 (2024年)：較低的本益比顯示該年度股價相對於獲利而言具吸引力。
    利空判斷 (2025 Q1-Q3)：本益比顯著上升主要歸因於2025年Q1-Q3獲利下降，反映市場對其當前盈利能力的重新評估，或認為股價相對昂貴。

利多與利空判斷總覽

利多 (Bullish)

  • ESG領先地位：榮獲GRESB全球暨區域領袖獎等永續發展大獎，提升品牌形象與競爭力。
  • 多元化事業版圖：集團涵蓋營造、商場營運及教育基金會，降低單一業務風險。
  • 廣泛推案分佈：建案遍及北中南主要都會區，尤其專注於精華地段及具潛力開發區。
  • 總體經濟成長：2025年GDP預估創15年新高，人均GDP突破4萬美元，且AI驅動投資動能強勁。
  • 營建業信心回升：營建業營業氣候測驗點連續五個月上揚。
  • 商辦市場強勁：台北核心與南港商辦租賃需求旺盛，空置率溫和上升，租金穩定上揚。
  • 龐大儲備個案：總銷金額逾新台幣749億元的儲備個案，提供長期營收能見度。
  • 高價值開發模式：專注於公辦都更與捷運聯開案，具備區位優勢和潛在的利潤空間。
  • 策略轉型成功：從住宅開發商轉型為複合式城區推手，提升抗風險能力與價值創造。
  • 健全財務結構：2024年總負債與金融借款降至近年低點，總權益與每股淨值持續增長。
  • 強勁的現金流：現金及約當現金保持在健康水平，提供財務彈性。
  • 2024年卓越績效：營業收入、每股盈餘、資產報酬率、股東權益報酬率、稅後純益率及現金股利均創近年新高，顯示公司過往的優異表現。

利空 (Bearish)

  • 住宅市場低迷：台灣住宅房市陷入「低量僵局」，成交量創近四十年次低，未來半年展望不樂觀。
  • 政策管制未鬆綁：央行選擇性信用管制持續，壓抑住宅市場買氣。
  • 房貸利率上升：新增房貸利率持續走高，增加購屋成本，進一步抑制需求。
  • 待售房地庫存增加：2025年Q3待售房地金額顯著增加，可能反映銷售去化速度放緩。
  • 2025年Q1-Q3獲利下滑：營業毛利率、稅後純益率、每股盈餘、ROA、ROE均較2024年大幅下滑，短期獲利能力受壓。
  • 本益比大幅提升：2025年Q1-Q3本益比大幅上升至20.93倍，反映當前獲利能力下降，或市場認為股價相對昂貴。

總結與未來展望

冠德建設在瞬息萬變的房地產市場中展現了其韌性與戰略遠見。公司在永續發展、複合式開發及高價值專案上的投入，奠定了其長期的競爭優勢與成長潛力。龐大的儲備個案和穩健的財務結構是其未來發展的基石，尤其公辦都更與捷運聯開案，預計將成為未來幾年主要的營收動能。

然而，2025年Q1-Q3的財務表現，尤其是獲利能力的顯著下滑，以及台灣住宅市場目前所面臨的「低量僵局」和利率上升等挑戰，確實對公司短期營運帶來壓力。投資人應密切關注這些短期逆風，特別是公司成屋個案的去化速度和預推個案的銷售反應。儘管商辦市場表現強勁可作為部分彌補，但住宅市場的疲軟仍不容忽視。

長期而言，冠德建設的「冠德3.0」轉型策略，以及對ESG和淨零建築的承諾，使其在產業中脫穎而出。這些努力不僅有助於提升品牌價值，也為公司在日益重視永續發展的社會中，開創了新的增長空間。因此，對於著眼長期的投資者而言，冠德建設仍具有一定的吸引力，但應耐心等待其大型專案逐步貢獻營收，並留意總體經濟和房市政策的變化。

之前法說會的資訊

日期
地點
台北市民權東路三段169號(冠德民權大樓1501會議室)
相關說明
(1)本公司受邀參加國泰證券舉辦之法說會，說明本公司114年 第2季營運成果。 (2)召開法人說明會當日若受颱風影響，且依據臺北市政府發 布公告之「停止上班」訊息，則該法人說明會當日將停止召 開，並予以延期舉行，後續召開之日期將再另行公告；如未有 颱風停止上班之公告訊息，將依原定日期及時間(8月14日下午 2:00)照常召開法人說明會。
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日期
地點
台北市大安區和平東路三段131號(冠德大樓地下一樓會議室)
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本公司受邀參加國泰證券舉辦之法說會，說明本公司113年第2季營運成果
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