太設（2506）法說會日期、內容、AI重點整理

太設（2506）法說會日期、直播、報告分析

公開資訊觀測站資訊

日期: 2025/12/23 16:00
地點: 臺灣證券交易所資訊展示中心(臺北市信義路5段7號1樓)
相關說明: (1)公司概況(2)產業概況(3)營運概況(4)財務概況(5)永續發展等說明。
公司提供的連結: 公司網站相關資訊連結
PDF簡報: 公開資訊觀測站簡報連結
直播或串流: TWSE網站直播串流連結
文件報告: 公司未提供

本站AI重點整理分析

以下內容由AI生成：

太平洋建設（2506）114年度法人說明會報告分析與總結

本報告呈現了太平洋建設集團截至114年度（2025年）第三季的營運及財務狀況，並對未來國際情勢及台灣房市趨勢進行展望，同時強調公司在永續發展方面的努力。整體而言，太設展現出穩健的財務體質與明確的專案開發藍圖，即使面對大環境的挑戰，其已售專案的高度銷售率仍為未來營收提供堅實基礎。

報告的整體觀點

太平洋建設集團憑藉其在營建開發領域的深耕及多角化經營（涵蓋休閒管理、房仲流通、零售百貨），展現了抵禦市場逆風的能力。儘管台灣房市普遍面臨建商購地減少、交易量下滑及信用管制升級的壓力，太設的專案銷售表現依然亮眼，多個建案達到100%或接近100%的銷售率。財務方面，公司擁有健康的權益比率和逐步改善的非流動負債結構，核心營建業務的毛利率在114年第三季達到45%，顯示出優異的獲利能力。然而，營業外損益在某些年度對淨利貢獻比重較高，以及114年第三季營建收入較去年同期減少，這兩點值得投資人留意。

對股票市場的潛在影響

短期影響：由於台灣房市在2025年仍處於挑戰期，央行持續的信用管制以及市場交易量的低迷可能對整體營建類股形成壓力。太設在114年第三季營建收入的同期下滑，可能讓部分投資人對短期營收表現持保守態度。然而，已完銷建案的交屋入帳將在未來數季陸續貢獻營收，若能符合甚至超越預期，將可能提供正面動能。

長期影響：太設擁有延伸至2027年的專案開發時程，且多數專案已高度預售，這為未來幾年的營收提供了良好的可見度。公司穩健的財務結構、業務多元化以及對ESG的重視，有助於吸引長期價值投資者和注重永續發展的機構投資者。若未來政府的「新青安政策」能有效刺激自住需求，加上AI科技投資帶動商用不動產需求，太設作為大型建設公司有望受惠。

對未來趨勢的判斷

短期趨勢（未來6-12個月）：台灣房市將持續面臨政策調控與利率環境的考驗，市場成交量預計維持在相對低檔。然而，由於太設許多專案已達高銷售率並陸續進入完工交屋階段，其短期營收將主要受這些已售專案的認列時程影響，呈現結案的波動性。核心營建的高毛利率是其短期獲利能力的關鍵支撐。

長期趨勢（未來1-3年）：隨著太設專案開發時程的推進，其營收與獲利將有較好的可預期性。公司多角化經營的佈局，特別是百貨、租賃及物業管理等穩定收益來源，有助於平穩營建景氣波動的影響。長期而言，台灣人口結構變化將是結構性挑戰，但政府的居住政策和重大投資（如AI科技）可能為特定不動產市場注入新活力。太設在綠建築和數位轉型方面的投入，也為其長期競爭力奠定基礎。

投資人（特別是散戶）應注意的重點

專案進度與入帳時程：應密切關注各建案的完工進度及預計交屋時間。營建業營收認列具備「完工比例法」或「全部完工法」的特性，導致營收可能呈現高度波動，而非線性成長。太設已完銷或高銷售率的專案，將是未來營收的主要驅動力。

核心獲利能力：儘管營收可能波動，但114年第三季高達45%的營業毛利率是重要的利多信號，顯示公司在專案規劃、成本控制及定價策略上表現良好。投資人應關注未來毛利率是否能維持此水準。

財務結構的穩健性：公司高權益比率和降低的非流動負債，顯示財務風險較低。在市場波動時期，穩健的財務體質能提供更強的韌性。

多元化業務貢獻：了解除營建之外，租賃、百貨和物業管理等業務的營收與獲利貢獻，這些穩定收入有助於平滑營建業的週期性波動。

注意非營業損益：過去財報顯示，非營業損益在某些年度對公司淨利有重大影響。投資人應了解這些項目的性質，評估其是否為一次性或具有持續性。

宏觀經濟與政策風險：台灣房市政策（如信用管制）及國際經濟情勢變化，仍是營建業營運的外部風險。投資人需將此納入考量。

條列式重點摘要

公司概況

公司成立與上市：太平洋建設成立於1967年，股票於1980年上市，股票代碼為2506。

資本額：截至2025年，公司資本額為新台幣38.7億元。

經營團隊：由董事長柳逸義先生、執行董事雷倩女士、總經理陳清暉先生及發言人陳清暉先生等組成。

公司治理：設有股東會、董事會，並下設審計委員會及薪酬委員會，確保公司營運的透明與監督。

事業體：核心為太平洋建設，業務涵蓋營建開發、休閒管理、房仲流通及零售百貨等四大板塊，顯示業務多元化。

產業概況

國際情勢（2025年）：全球貿易及貨幣政策、地緣政治、科技發展、能源價格及環境因素等均為關鍵影響變數。

國際情勢（2026年展望）：預期全球貿易協議、科技進步、地緣政治將持續演變，美國關稅政策確定將降低不確定性。

台灣房市（2025年）：建商購地金額大幅下降，市場交易量為近35年次低，選擇性信用管制措施升級。然而，商用不動產表現依然亮眼。

台灣房市（2026年展望）：政府將續推新青安政策，央行持續選擇性信用管制，AI科技在台投資，以及人口結構改變將是主要趨勢。

信用管制影響：貸款限制、利率調增將影響市場需求及資金流動，對房市構成壓力。

營運概況

開發時程：公司擁有多項專案，開發時程橫跨2025年至2032年，顯示清晰的專案藍圖。

主要建案進度與銷售率：

敦南麗舍（台北市大安區）：銷售率100%，產權總登中。

麗澤莊園（桃園市楊梅區）：銷售率100%，預計114年Q3全數交屋。

太平洋臻美（桃園市楊梅區）：銷售率83%，預計115年Q2完工。

太平洋至臻（宜蘭縣政中心）：銷售率97%，預計115年Q4完工。114年12月6日完成六層底版RC。

太平洋臻藏（桃園市楊梅區）：銷售率100%，預計116年Q2完工。

永續發展

ESG策略：

環境（E）：推動綠建築、環境保護、廢棄物處理、低碳採購。

社會（S）：與利害關係人互動、參與社區活動、贊助公益活動。

治理（G）：資訊透明、董事多元化、定期評估經營風險。

永續經營規劃：設計及施工符合綠建築規範、創新研發與數位化轉型、投資穩定營收的商業模式、洽貸綠色金融、履行社會責任。

數字、圖表與表格的主要趨勢分析

合併綜合損益表分析（單位：新台幣千元，頁21）

項目 111年 (2022) 112年 (2023) 113年 (2024) 114年截至第3季 (2025 Q3) 趨勢與分析

營業收入 857,457 1,486,341 1,441,466 920,106 營業收入在112年顯著增長，113年略有下降。114年截至第三季已達920,106千元，超越111年全年水平。考慮到麗澤莊園在114年Q3交屋，預計全年營收將會進一步提升。

營業成本佔比 147% 63% 66% 55% 營業成本佔營業收入的比例在111年異常高，顯示當時有重大虧損。自112年起，成本控制能力顯著改善，尤其114年Q3僅佔55%，顯示成本效率大幅提升。

營業毛利(毛損) (404,921) (-47%) 556,694 (37%) 484,196 (34%) 414,477 (45%) 從111年的營業毛損，到112年轉虧為盈並持續產生營業毛利。特別是114年Q3的毛利率達到45%，為報告期內最高，反映核心營建業務的強勁獲利能力。

營業利益(損失) 48,761 (6%) 113,887 (6%) (121,122) (-8%) 57,893 (6%) 營業利益呈現波動，在113年出現虧損。但在114年Q3已轉為正向，顯示營運狀況有所改善。

營業外收入及支出 783,262 (91%) 99,930 (8%) 1,140,858 (79%) 119,799 (13%) 此項目金額在111年和113年非常高，對稅前淨利有顯著影響，顯示公司淨利在某些年度較依賴非核心業務活動。

本期淨利 711,636 (83%) 121,265 (8%) 860,637 (60%) 103,521 (11%) 本期淨利波動性較大，主要受營業外損益影響。114年Q3為正向，但以比例來看相對較低，需等待全年數據才能完整評估。

基本每股盈餘(元) 1.59 0.12 2.04 0.05 每股盈餘與淨利趨勢一致，波動性高。114年Q3的每股盈餘0.05元相對較低，這可能是因為多數專案尚未完全認列營收，或者非營業損益貢獻較少所致。

合併資產負債表分析（單位：新台幣千元，頁22）

項目 111年 (2022) 112年 (2023) 113年 (2024) 114年第3季 (2025 Q3) 趨勢與分析

資產總計 13,986,009 13,366,173 14,239,795 14,404,769 資產總計在報告期內保持相對穩定，且在113年和114年Q3呈現小幅增長，顯示公司規模持續擴大或進行投資。

流動資產佔比 58% 56% 60% 60% 流動資產佔總資產的比例在113年和114年Q3上升至60%，通常代表公司短期變現能力增強，流動性較佳。

流動負債佔比 27% 27% 26% 30% 流動負債佔總資產的比例在114年Q3上升至30%，表示短期負債有所增加，可能與專案開發或付款時程有關，需留意短期償債能力。

非流動負債 936,296 1,000,776 937,736 498,868 非流動負債在114年Q3顯著下降，顯示公司長期債務負擔減輕，有助於改善財務結構。

負債總計佔比 34% 34% 33% 33% 負債總計佔總資產的比例穩定維持在33%-34%之間，負債比率相對健康。

權益總計佔比 66% 66% 67% 67% 權益總計佔總資產的比例穩定維持在66%-67%，顯示公司擁有強健的股東權益基礎，財務結構穩固，槓桿比率較低。

每股淨值(元) 20.16 19.06 21.29 21.26 每股淨值在112年略有下降後，於113年和114年Q3恢復並保持在21元左右的穩定水平，與強勁的權益基礎相符。

營運部門收入與合併營收佔比分析（頁23）

營運部門 113年Q3 (百萬元) 114年Q3 (百萬元) 趨勢與分析

營建 696 338 營建部門收入在114年Q3較113年Q3顯著減少，這可能反映了專案完工與收入認列時程的波動性。儘管如此，營建仍是公司最主要的收入來源。

租賃 41 47 租賃收入略有增長，顯示此類穩定收益業務有所提升。

百貨 258 263 百貨收入微幅增長，為公司提供相對穩定的非營建收入。

物管及其他 248 273 物業管理及其他業務收入有所增加，顯示其對營收的貢獻度提升。

合併營收佔比（114年Q3）：

營建：56% (仍為主要貢獻者)

租賃：3%

百貨：21%

物管及其他：20%

趨勢分析：

從營收結構來看，營建業務在114年Q3仍是太設最大的營收來源，佔比達56%。然而，與113年同期相比，營建收入的絕對金額有顯著下滑，這可能與特定大型專案在不同季度完成入帳的時機有關，而非長期趨勢。百貨、物管及其他業務合計貢獻了41%的營收，顯示公司的多角化經營在提供穩定收入方面發揮了作用，有助於平衡營建業務的週期性波動。

利多與利空資訊判斷

利多 (Bullish) 因素

高銷售率及專案可見度：多個建案如敦南麗舍、麗澤莊園、太平洋臻藏已達100%銷售率，太平洋至臻和太平洋臻美也分別達97%和83%銷售率。這些專案預計在114年Q3至116年Q2陸續完工交屋，為未來營收提供堅實且高度可預期的基礎。

文件內容依據：頁15-19「銷售率」及「預計完工日」資訊。

判斷理由：高銷售率確保了未來營收的來源，降低市場需求不確定性，並為財務預測提供清晰藍圖。

核心業務盈利能力提升：114年截至第三季的營業毛利率達到45%，較112年（37%）及113年（34%）有顯著提升，顯示公司在專案規劃、成本控制或定價策略方面效率卓越。

文件內容依據：頁21「合併綜合損益表」中「營業毛利(毛損)」項目，114年Q3的百分比為45%。

判斷理由：毛利率大幅改善直接提升了公司核心業務的獲利能力，有助於提高整體淨利。

穩健的財務結構：權益總計佔資產總計的比例穩定維持在66%-67%之間，且非流動負債在114年Q3顯著下降。

文件內容依據：頁22「合併資產負債表」中「權益總計」佔總資產的比例及「非流動負債」的金額變化。

判斷理由：低負債比和高股東權益比例代表公司財務風險較低，具有較強的抵抗市場波動能力；非流動負債下降進一步改善了長期償債結構。

業務多元化提供穩定性：公司事業體涵蓋營建開發、休閒管理、房仲流通及零售百貨。114年Q3營收佔比顯示除營建外，百貨和物管合計貢獻了約41%的營收。

文件內容依據：頁8「事業體」圖表；頁23「合併營收佔比」圖表。

判斷理由：多元化業務有助於分散風險，在房地產市場波動時，其他業務可提供相對穩定的營收來源，提升整體營運韌性。

商用不動產表現亮眼：台灣房市趨勢指出2025年商用不動產表現依然亮眼。

文件內容依據：頁11「台灣房市」2025年趨勢。

判斷理由：若公司在商用不動產領域有投資或開發，將可受益於此市場趨勢。

政府政策支持及科技投資利好：政府續推動新青安政策，AI科技在台投資。

文件內容依據：頁11「台灣房市」2026年趨勢。

判斷理由：新青安政策有助於刺激首購族需求；AI科技投資可帶動相關產業及商業地產需求，可能為公司創造新的商機。

永續經營與ESG承諾：公司明確提出綠建築、環境保護、資訊透明、董事多元化等ESG措施，並規劃永續經營策略。

文件內容依據：頁25「ESG Initiatives」及頁26「永續經營規劃」。

判斷理由：符合當代企業發展趨勢，有助於提升公司形象，吸引ESG投資者，並可能降低長期營運風險及提升企業價值。

利空 (Bearish) 因素

台灣房市面臨多重挑戰：建商購地金額大幅下降，市場交易量為近35年次低，選擇性信用管制措施升級且央行將持續實施。此外，利率調增、貸款限制也將影響市場需求和資金流動。

文件內容依據：頁11「台灣房市」2025/2026年趨勢；頁12「信用管制」圖表。

判斷理由：整體房市環境不佳，將對新的專案開發、銷售速度和未來獲利能力構成壓力，儘管公司目前專案銷售良好，但長期仍受大環境影響。

營收波動與營建業務短期下降：114年截至第三季的營建業務收入較113年同期大幅下降（從696百萬元降至338百萬元）。

文件內容依據：頁23「營運部門來自外部客戶收入」圖表。

判斷理由：儘管總營收可能因不同項目結案時間而波動，但核心營建收入在短期內出現顯著下降，可能反映市場放緩或特定專案結案時程影響，需持續觀察。

非營業損益對淨利影響較大：合併綜合損益表中，營業外收入及支出在111年和113年對稅前淨利有非常大的貢獻（分別佔91%和79%），顯示淨利在某些年度對非核心業務的依賴性較高。

文件內容依據：頁21「合併綜合損益表」中「營業外收入及支出」與「稅前淨利」的相對金額。

判斷理由：過度依賴非營業損益會使獲利穩定性較差，增加財報預測難度，且非經常性損益可能不可持續。

短期流動負債增加：114年Q3流動負債佔總資產比例從113年的26%上升至30%。

文件內容依據：頁22「合併資產負債表」中「流動負債」佔總資產的比例。

判斷理由：流動負債增加可能代表短期資金需求或應付帳款壓力上升，儘管非流動負債下降，仍需關注短期償債能力。

國際情勢不確定性：全球貿易及貨幣政策、地緣政治、能源價格及環境因素等皆存在不確定性，可能影響公司原物料成本、資金成本及整體經濟環境。

文件內容依據：頁10「國際情勢」2025/2026年趨勢。

判斷理由：這些外部宏觀因素可能影響公司營運成本和市場需求，進而影響整體營運表現。

人口結構改變：台灣房市2026年趨勢提及人口結構改變。

文件內容依據：頁11「台灣房市」2026年趨勢。

判斷理由：長期而言，人口結構變化（如少子化、高齡化）可能影響住宅市場的需求基礎。

太平洋建設（2506）114年度法人說明會總結

太平洋建設集團在面對台灣房市多重挑戰下，展現了其穩健的營運策略與財務韌性。本報告顯示公司擁有多個高度銷售率的建案，確保了未來數年的營收基礎，且核心營建業務的毛利率顯著提升，證明了其在專案管理和成本控制上的效率。此外，穩健的財務結構與多角化的業務佈局，也為公司提供了重要的風險緩衝。

對報告的整體觀點

整體而言，太平洋建設的報告呈現了一個儘管身處逆風市場，但仍具備明確發展藍圖和穩健經營能力的企業。其強勁的專案銷售表現和優化的獲利能力是亮點，而對永續發展的投入也為其長期價值增添潛力。然而，營收認列的波動性及非營業損益對淨利的影響，是投資人需仔細評估的方面。

對股票市場的潛在影響

短期：市場對營建股的普遍保守情緒，加上公司114年Q3營建收入的同期下降，可能在短期內造成股價波動。但若已售專案的交屋入帳能持續提供穩定的現金流與獲利，將有望抵銷部分負面預期。

長期：公司清晰的專案 pipeline，延伸至2027年的營收能見度，加上多元業務的穩定貢獻，以及對ESG和綠色金融的戰略佈局，有助於吸引長期投資者。穩健的財務體質也降低了長期風險，為公司股價提供支撐。

對未來趨勢的判斷

短期（未來6-12個月）：台灣房市政策調控及市場交易量的影響仍將持續。太平洋建設的短期營收將高度依賴已售專案的入帳時程，毛利率的維持將是獲利關鍵。政府的新青安政策可能為市場帶來局部性動能。

長期（未來1-3年）：公司已售專案的交付將持續貢獻營收。多元化業務的發展，特別是穩定收益型業務，將增加公司整體抗風險能力。長期而言，AI科技在台投資可能帶動商用不動產需求，而公司在永續建築和數位轉型上的努力，將使其在未來市場中更具競爭力。人口結構變化雖為長期隱憂，但可透過政策引導和產品規劃來應對。

投資人（特別是散戶）應注意的重點

深入了解專案進度與營收認列：單季度營收波動不應單獨判斷，需結合各建案的銷售率與預計完工交屋時程來評估，這將直接影響未來的獲利入帳。

關注核心業務的毛利率：114年Q3高達45%的毛利率是公司獲利能力的重要指標。投資人應持續追蹤此數據，以判斷公司在營建專案上的議價與成本控制能力。

評估財務穩健性：公司低負債比和高權益比，以及非流動負債的減少，顯示其擁有良好的財務體質，這在不確定的市場環境下尤為重要。

觀察多元業務的成長性：除了營建本業，百貨、租賃及物管等業務的發展，將是公司獲利穩定性的關鍵。關注這些業務的營收貢獻及成長潛力。

留意非經常性損益的影響：分析損益表中非營業收入及支出對淨利的影響，以區分核心營運獲利與一次性或非經常性收入，從而更準確地評估公司真實的獲利能力。

保持對宏觀經濟和房市政策的敏感度：台灣房市的外部環境（信用管制、利率、政府政策）仍是影響公司營運的重要因素。投資人應關注這些因素的變化，並評估其對太設的可能影響。

項目	111年 (2022)	112年 (2023)	113年 (2024)	114年截至第3季 (2025 Q3)	趨勢與分析
營業收入	857,457	1,486,341	1,441,466	920,106	營業收入在112年顯著增長，113年略有下降。114年截至第三季已達920,106千元，超越111年全年水平。考慮到麗澤莊園在114年Q3交屋，預計全年營收將會進一步提升。
營業成本佔比	147%	63%	66%	55%	營業成本佔營業收入的比例在111年異常高，顯示當時有重大虧損。自112年起，成本控制能力顯著改善，尤其114年Q3僅佔55%，顯示成本效率大幅提升。
營業毛利(毛損)	(404,921) (-47%)	556,694 (37%)	484,196 (34%)	414,477 (45%)	從111年的營業毛損，到112年轉虧為盈並持續產生營業毛利。特別是114年Q3的毛利率達到45%，為報告期內最高，反映核心營建業務的強勁獲利能力。
營業利益(損失)	48,761 (6%)	113,887 (6%)	(121,122) (-8%)	57,893 (6%)	營業利益呈現波動，在113年出現虧損。但在114年Q3已轉為正向，顯示營運狀況有所改善。
營業外收入及支出	783,262 (91%)	99,930 (8%)	1,140,858 (79%)	119,799 (13%)	此項目金額在111年和113年非常高，對稅前淨利有顯著影響，顯示公司淨利在某些年度較依賴非核心業務活動。
本期淨利	711,636 (83%)	121,265 (8%)	860,637 (60%)	103,521 (11%)	本期淨利波動性較大，主要受營業外損益影響。114年Q3為正向，但以比例來看相對較低，需等待全年數據才能完整評估。
基本每股盈餘(元)	1.59	0.12	2.04	0.05	每股盈餘與淨利趨勢一致，波動性高。114年Q3的每股盈餘0.05元相對較低，這可能是因為多數專案尚未完全認列營收，或者非營業損益貢獻較少所致。

項目	111年 (2022)	112年 (2023)	113年 (2024)	114年第3季 (2025 Q3)	趨勢與分析
資產總計	13,986,009	13,366,173	14,239,795	14,404,769	資產總計在報告期內保持相對穩定，且在113年和114年Q3呈現小幅增長，顯示公司規模持續擴大或進行投資。
流動資產佔比	58%	56%	60%	60%	流動資產佔總資產的比例在113年和114年Q3上升至60%，通常代表公司短期變現能力增強，流動性較佳。
流動負債佔比	27%	27%	26%	30%	流動負債佔總資產的比例在114年Q3上升至30%，表示短期負債有所增加，可能與專案開發或付款時程有關，需留意短期償債能力。
非流動負債	936,296	1,000,776	937,736	498,868	非流動負債在114年Q3顯著下降，顯示公司長期債務負擔減輕，有助於改善財務結構。
負債總計佔比	34%	34%	33%	33%	負債總計佔總資產的比例穩定維持在33%-34%之間，負債比率相對健康。
權益總計佔比	66%	66%	67%	67%	權益總計佔總資產的比例穩定維持在66%-67%，顯示公司擁有強健的股東權益基礎，財務結構穩固，槓桿比率較低。
每股淨值(元)	20.16	19.06	21.29	21.26	每股淨值在112年略有下降後，於113年和114年Q3恢復並保持在21元左右的穩定水平，與強勁的權益基礎相符。

營運部門	113年Q3 (百萬元)	114年Q3 (百萬元)	趨勢與分析
營建	696	338	營建部門收入在114年Q3較113年Q3顯著減少，這可能反映了專案完工與收入認列時程的波動性。儘管如此，營建仍是公司最主要的收入來源。
租賃	41	47	租賃收入略有增長，顯示此類穩定收益業務有所提升。
百貨	258	263	百貨收入微幅增長，為公司提供相對穩定的非營建收入。
物管及其他	248	273	物業管理及其他業務收入有所增加，顯示其對營收的貢獻度提升。

之前法說會的資訊

日期: 2024/12/26 16:00
地點: 臺灣證券交易所資訊展示中心(臺北市信義路5段7號1樓)
相關說明: (1)公司概況(2)產業概況(3)營運概況(4)財務概況(5)永續發展等說明。
公司提供的連結: 公司網站相關資訊連結
PDF簡報: 公開資訊觀測站簡報連結
直播或串流: TWSE網站直播串流連結
文件報告: 公司網站更多文件連結