新美齊（2442）法說會日期、內容、AI重點整理
新美齊（2442）法說會日期、直播、報告分析
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新美齊（2442）2025 第二次法人說明會報告分析與總結
本報告為新美齊股份有限公司（股票代碼：2442）於 2025 年 10 月 7 日發布的第二次法人說明會內容。新美齊集團的營運範疇涵蓋不動產建設、物業管理、代租代管及資訊服務等多角化業務，顯示其積極轉型並拓展營收來源的策略。從報告內容觀之，公司在不動產開發方面持續佈局危老都更案與自建案，並積極擴增物業管理業務，同時透過資訊服務提升集團綜效。財務數據顯示，公司近年營收有顯著成長，獲利能力亦呈正向趨勢，資產負債結構保持穩健。然而，存貨持續增加及金融借款比重上升亦是報告中值得關注的細節。
對股票市場的潛在影響：
- 利多因素：
- 營收與獲利成長：2023 年營收較 2022 年大幅成長，2024 年及 2025 年上半年亦維持穩健表現，稅後淨利及 EPS 均呈現正向趨勢，顯示公司營運績效良好。這可能為股價帶來正面支撐。
- 多角化經營：除了傳統建設本業，公司積極發展物業管理及資訊服務，有助於分散風險，提供更穩定的經常性收入來源，增加營運韌性。
- 穩健的財務結構：雖然金融借款增加，但公司聲明資金水位穩定並運用籌資工具增加庫存，且資產報酬率、權益報酬率及毛利率數據顯示獲利動能正向，財務結構穩健。每股淨值持續成長亦是正面訊號。
- 豐富的開發案儲備：推案執行狀況顯示多個都更、危老及自建案正在進行或規劃中，預計在未來幾年陸續完工，提供中長期營收成長動能。
- 企業永續及公司治理：多次榮獲建築獎項，並列入「公司治理100指數」成分股，持續獲得幸福企業銀獎，顯示公司在品牌、品質及ESG方面有良好表現，有助於提升投資人信心。
- 利空因素：
- 營收結構變動與集中風險：2023 年不動產買賣佔營收比重高達 94%，雖此後有所下降，但建設本業仍為主要收入來源。若未來房地產市場景氣波動，可能對公司營收造成較大衝擊。
- 存貨大幅增加：存貨合計從 2022 年底的 93.1 億元大幅增加至 2025 年 6 月底的 215.5 億元，其中在建房地和營建用地佔比顯著。存貨增加意味著資金投入多，若銷售不如預期，可能面臨資金積壓及跌價損失風險。
- 金融借款比重升高：金融借款佔總資產比重在 2024 年底達到 63% 並維持至 2025 年 6 月底。雖然報告稱資金水位穩定，但較高的借款比重可能增加財務槓桿風險，尤其在利率上升環境下可能影響獲利。
- 流動比率略為下降：流動比率從 2022 年底的 134.58% 略降至 2025 年 6 月底的 131.70%，顯示短期償債能力雖仍穩健，但略有壓力。
對未來趨勢的判斷：
- 短期趨勢：預期新美齊短期內營收仍將受惠於已完銷或高銷售率建案的入帳，特別是「新美齊-硯」、「新美齊-画世代」及「新美齊-The Top」等案。物業管理與資訊服務的經常性收入將持續提供營運穩定性。然而，新建案的完工入帳時程仍需密切關注，因其可能影響單季或年度營收波動。市場對於建案銷售進度及資金去化效率將保持高度關注。
- 長期趨勢：長期而言，新美齊積極參與都更危老及自建案的策略，有助於確保未來數年的土地及建案儲備。多角化經營模式，尤其是物業管理及資訊服務的拓展，將有望逐步提升經常性收入比重，降低對單一建設本業的依賴。然而，台灣房市政策變化、原物料及營建成本波動，以及潛在的升息環境，皆可能對公司的長期發展構成挑戰。公司能否有效去化龐大存貨，並在競爭激烈的市場中保持毛利率水準，是長期觀察重點。
投資人（特別是散戶）應注意的重點：
- 營收認列進度：散戶應密切關注公司建案的完工與交屋進度，因為這直接影響營收認列時點及獲利表現。特別是單一大型建案的入帳，可能造成季度營收的大幅波動。
- 存貨及銷售去化：持續追蹤公司的存貨水位及銷售率。高存貨雖代表未來營收潛力，但也伴隨資金積壓及市場風險。留意公司如何加速待售房地及在建房地的去化。
- 財務槓桿與現金流：雖然公司財務結構穩健，但金融借款比重偏高。應注意公司的借款成本、償債能力及現金流量狀況，確保營運資金充裕。
- 物業及資訊服務的貢獻：觀察多角化業務（租賃、物業管理、資訊服務）的營收及獲利比重是否逐步提升，這將是公司降低營運風險、增加穩定收入的關鍵指標。
- 房市政策與景氣變化：由於營建業高度受房市景氣及政府政策影響，散戶應關注總體經濟指標、央行利率政策及政府的房地產調控措施，這些因素可能直接或間接影響新美齊的營運表現。
- 股利政策：觀察公司未來的股利政策，包括現金股利和股票股利的分派率，這反映公司對股東回饋的意願及對未來營運資金的需求。
報告摘要與主要趨勢分析
公司簡介
- 基本資訊：
- 成立日期：1986年01月11日
- 上市日期：2000年11月22日
- 資本額：新台幣26.47億
- 員工人數：221人
- 營運總部：台北市內湖區陽光街300號6樓
- 歷史沿革與里程碑：
- 1986.01：成立，主要經營電子、家電產品之銷售與買賣。
- 2010.05：更名為「新美齊股份有限公司」，新增「資產管理」、「建設開發」業務。
- 2014-2019：多個建案（如「Jade12」）榮獲國家建築金質獎、國家卓越建設獎、英國國際房地產五星大獎等殊榮。
- 2015.11：新美齊物業受委任經營管理社區，獲得台北市優良公寓大廈評選第一名。
- 2018.02：榮獲金融時報與STATISTA評選為「2018亞太地區前1000大高成長企業」，排名第329名。
- 2019.05：天下雜誌二千大建設業2018年排名第14名。
- 2019.07：成為22檔「公司治理100指數」成分股之一。
- 2019.08 - 2023.09：陸續成立京捷建設、新合達科技、齊功建設、新美齊保全、齊城建設等子公司，並持續參與台北市優良公寓大廈評選活動獲獎。
- 2020.05：取得MSCI ESG 2020年度更新驗證報告。
- 2020.12：經營策略結構調整，自2021年起以不動產建設開發、物業管理事業為合併營收主要來源。
- 2022.02：住展雜誌北台灣十大建設業2021年排名第8名。
- 2023.04：收購東南亞育樂股份有限公司。
- 2023-2025：連續三年參與1111人力銀行「幸福企業票選」並榮獲銀獎；加入「台灣人才永續行動聯盟」；建案（如「台中仁平段」、「閱大安」）持續獲得建築設計大獎或社區組典範獎。
- 投資架構（截至 2025 年 9 月）：
- 新美齊：資本額 26.47 億元。
- 主要轉投資公司及其持股比例與投資額：
- 京捷建設：持股 60%，投資額 9.30 億元，主要負責與中石化合資（新美齊-画世代個案）。
- 齊功建設：持股 60%，投資額 1.92 億元，負責新開發個案。
- 耀霖：持股 100%，投資額 0.38 億元，為甲級綜合營造廠。
- 新美齊物業：持股 99.375%，投資額 1.59 億元，提供資產、物業、安全、清潔及設備等管理服務。
- 新美齊保全：持股 100%，投資額 0.40 億元，提供大型社區、商場、商辦管理服務。
- 新合達：持股 42.857%，投資額 0.06 億元，提供資訊軟體服務。
- 東南亞：持股 100%，投資額 8.80 億元，提供商場租賃服務。
營運概況
- 營運模式：
- 建設本業：
- 都更案：画世代、The Top、三重頂崁段、高雄齊功案、台中惠仁段、中正區福和段。
- 危老案：硯、新店寶元段。
- 一般合建：北投區新洲美段。
- 即將推出：台中北屯區仁平段、台中北屯區溝背段。
- 代租代管（物業管理）：
- 酒店式公寓：58 件委託。
- 保全管理：26 個案場。
- 物業管理：24 個案場。
- 線上賞屋：提供買屋賣屋租賃一應俱全服務。
- 資訊服務：
- CRM：售服客戶關係管理系統。
- 驗屋系統：提供完整驗屋紀錄。
- 數位投廣：開創集團資源。
- 銷控系統：即時掌握銷售狀況。
- 推案執行狀況（截至 2025 年 9 月銷售率及預計完工年度）：
序號 建案名稱 開發模式 地點 待交屋戶數 待售戶數(含店鋪) 預估收入(億元) 銷售率(至2025/9) 預計完工年度 1 新美齊-硯 危老 捷運西門站 - 1 1.8 98% 2024 2 新美齊-画世代(新美齊60%) 都更 捷運府中站 621 11 146.0 98% 2025 3 新美齊-The Top 都更 忠孝橋環河南路河畔 182 - 39.4 100% 2025 4 台中14期仁平段 自建 馬禮遜美國學校 - 86 29.6 - 2027 總計 803 98 216.8 5 台中機捷溝背段 自建 機捷特區 建照時間2025Q3 6 三重頂崁段 都更 頂崁工業區 預計建照時間2026Q2 7 高雄齊功案(新美齊60%) 都更 苓雅區中正一路星巴克 預計建照時間2026Q3 8 新店寶元段(新美齊40%) 危老 新店裕隆城 規劃中 預計建照時間2026Q3 9 台中七期惠仁段 都更 台中七期捷運水安宮站 預計建照時間2026Q4 10 北投新洲美段 一般合建 北士科 預計建照時間2026Q4 11 中正福和段 都更 公館東南亞戲院 預計建照時間2027Q2
- 主要趨勢：「新美齊-畫世代」及「新美齊-The Top」兩大都更案預計於 2025 年完工，將貢獻合計約 185.4 億元之預估收入。其中，「新美齊-畫世代」待交屋戶數高達 621 戶，銷售率達 98%，顯示其為短期內營收認列之主要來源。
- 長期佈局：公司在 2026-2027 年尚有多個都更、危老、自建及合建案正在規劃或預計取得建照，地點涵蓋台中、三重、高雄、新店、北投、中正等精華地區，確保未來營運的潛在動能。
- 其他資產：
資產項目 可售金額(億元) 投資性不動產 4.4 待售房地(含店鋪) 1.9
- 主要趨勢：顯示公司除開發中建案外，尚持有可貢獻現金流的投資性不動產與已完工待售房地。
營運績效
- 營收組合：
報告顯示新美齊的營收來源分為租賃、公寓大廈管理及不動產買賣三大類。從 2022 年至 2025 年上半年（1H）的趨勢來看：
- 不動產買賣：是主要的營收貢獻來源。
- 2022 年佔比為 78% (4.25 億元)。
- 2023 年大幅提升至 94% (23.60 億元)，顯示當年度有大型建案入帳。
- 2024 年略降至 84% (9.13 億元)。
- 2025 年上半年則為 87% (6.19 億元)，仍佔主導地位。
- 公寓大廈管理：營收金額相對穩定且緩步成長。
- 2022 年為 0.64 億元 (佔比 12%)。
- 2023 年為 0.70 億元 (佔比 3%)。
- 2024 年為 0.80 億元 (佔比 7%)。
- 2025 年上半年為 0.41 億元 (佔比 6%)。
- 租賃：營收金額亦相對穩定。
- 2022 年為 0.57 億元 (佔比 10%)。
- 2023 年為 0.72 億元 (佔比 3%)。
- 2024 年為 1.00 億元 (佔比 9%)，有顯著成長。
- 2025 年上半年為 0.49 億元 (佔比 7%)。
主要趨勢：整體而言，新美齊的營收主要受不動產買賣影響，該業務的入帳進度導致營收規模波動較大。物業管理與租賃業務則提供較為穩定的經常性收入，且租賃收入在 2024 年有所成長。
- 存貨分析：
新美齊的存貨結構包含待售房地、在建房地及營建用地（含預付）。從 2022 年至 2025 年上半年（1H）的數據來看：
- 總存貨：呈現持續大幅增加的趨勢。
- 2022 年總存貨為 93.1 億元。
- 2023 年微增至 101.2 億元。
- 2024 年大幅跳升至 171.6 億元。
- 2025 年上半年進一步增至 215.5 億元。
- 在建房地：佔總存貨最大比重，且持續增加。
- 2022 年為 82.0 億元。
- 2023 年為 93.6 億元。
- 2024 年為 108.1 億元。
- 2025 年上半年增至 133.9 億元。
- 營建用地(含預付)：在 2024 年有顯著增加。
- 2022 年為 6.9 億元。
- 2023 年降至 1.6 億元。
- 2024 年大幅增至 55.5 億元，顯示積極購地或投入預付營建成本。
- 2025 年上半年續增至 73.7 億元。
- 待售房地：維持在較低水平，顯示已完工待售的房地去化速度尚可。
- 約在 2.5 億元至 8.6 億元之間波動，2025 年上半年為 2.9 億元。
主要趨勢：公司存貨總額在 2024 年和 2025 年上半年呈現爆發式增長，主要由在建房地和營建用地的大幅增加所驅動。這表示公司正積極投入新案開發，未來營收潛力龐大，但同時也需關注大量資金投入的去化效率與潛在風險。
- 資金水位穩定 運用籌資工具增加庫存：
報告強調公司資金水位穩定並運用籌資工具增加庫存，從可支配現金和存貨的變化趨勢可以觀察：
- 存貨：如前述，從 2022 年的 40.32 億元，逐步增加至 2024 年的 88.45 億元，印證了公司積極增加庫存的策略。
- 可支配現金：
- 2022 年為 14.29 億元。
- 2023 年增至 21.95 億元。
- 2024 年略降至 15.49 億元。
主要趨勢：雖然存貨顯著增加，可支配現金在 2024 年略有下降，但整體來看仍維持在一定水準，顯示公司在積極擴大營運規模的同時，仍能保持一定的資金彈性。這也暗示部分存貨的增加可能透過借款等籌資方式支持。
- 獲利動能正向 財務結構穩健：
從資產報酬率 (ROA)、權益報酬率 (ROE) 及毛利率的數據，可以評估公司的獲利能力和財務結構：
項目 2022年 2023年 2024年 2025年1H 資產報酬率(%) 1.08 2.80 1.61 1.15 權益報酬率(%) 3.17 8.92 6.00 5.19 毛利率(%) 28.38 26.98 35.95 34.59
- 資產報酬率 (ROA)：2023 年從 1.08% 大幅提升至 2.80%，顯示資產運用效率提高。2024 年和 2025 年上半年雖有所回落，但仍維持正值，表示資產仍能有效創造利潤。
- 權益報酬率 (ROE)：2023 年從 3.17% 顯著成長至 8.92%，表明股東權益的獲利能力強勁。2024 年和 2025 年上半年雖回落至 6.00% 及 5.19%，但仍維持較高水平，顯示公司為股東創造價值的能力。
- 毛利率：2023 年略降至 26.98%，但 2024 年大幅提升至 35.95%，2025 年上半年維持在 34.59%，顯示公司在 2024 年後成功改善成本控制或產品組合，使毛利表現良好。
主要趨勢：整體來看，2023 年營運效率和獲利能力顯著提升，毛利率在 2024 年後也明顯改善，印證了「獲利動能正向」的說法。雖然部分指標在 2024/2025 1H 略有波動，但整體趨勢仍為正向。
- 合併損益表：
分析 2022 年至 2025 年上半年（1H）的合併損益表數據：
項目 2022年 (NTD億) 2023年 (NTD億) 2024年 (NTD億) 2025年1H (NTD億) 營業收入 5.5 25.0 10.9 7.1 營業毛利 1.6 (28%) 6.8 (27%) 3.9 (36%) 2.5 (35%) 營業費用 1.7 (30%) 3.3 (13%) 1.7 (15%) 1.0 (15%) 營業利益 (0.1) (-2%) 3.5 (14%) 2.3 (21%) 1.4 (20%) 稅前淨利 1.7 (32%) 5.3 (21%) 4.2 (38%) 2.0 (28%) 稅後淨利 1.4 (25%) 4.3 (17%) 3.2 (29%) 1.4 (20%) EPS(NTD) 0.55 1.63 1.20 0.54
- 營業收入：2023 年營業收入從 2022 年的 5.5 億元大幅躍升至 25.0 億元，顯示該年度有大筆建案完工入帳。2024 年回落至 10.9 億元，2025 年上半年為 7.1 億元，仍維持在較 2022 年高的水準。
- 營業毛利與毛利率：2023 年毛利額大幅增加至 6.8 億元，但毛利率略降至 27%。2024 年毛利額為 3.9 億元，但毛利率顯著提升至 36%；2025 年上半年毛利率亦維持在 35% 的高水平，顯示公司在 2024 年後的產品組合或成本控制表現優異。
- 營業費用率：2022 年為 30%，2023 年降至 13%，2024 年及 2025 年上半年維持在 15%，顯示公司在規模擴大後，費用控制效益有所改善。
- 營業利益：2022 年為負值 (0.1 億元)，2023 年轉為正值 3.5 億元 (14%)，2024 年為 2.3 億元 (21%)，2025 年上半年為 1.4 億元 (20%)，顯示核心營運已恢復獲利能力。
- 稅後淨利與 EPS：與營業收入趨勢相似，2023 年稅後淨利和 EPS 均有顯著成長 (EPS 達 1.63 元)。2024 年和 2025 年上半年雖有所回落，但仍保持獲利，且 EPS 保持正向。
主要趨勢：2023 年是公司營收與獲利爆發性成長的一年。儘管 2024 年和 2025 年上半年營收規模有所回歸，但毛利率及營業利益率的提升顯示公司的獲利品質有所改善。每股盈餘在 2023 年達到高峰後，在 2024 年及 2025 年上半年仍維持穩健水準。
- 合併資產負債表：
分析 2022 年底至 2025 年 6 月底的合併資產負債表數據：
項目 2022年底 (NTD億) 2023年底 (NTD億) 2024年底 (NTD億) 2025年6月底 (NTD億) 待售房地 2.5 (2%) 6.0 (4%) 6.8 (3%) 2.9 (1%) 在建房地 82.0 (54%) 93.6 (56%) 108.1 (42%) 133.9 (49%) 營建用地 6.9 (4.6%) 1.6 (1%) 55.5 (22%) 73.7 (27%) 預付容移款 1.6 (1.4%) - 1.2 5.1 (2%) 存貨合計 93.1 (62%) 101.2 (61%) 171.6 (67%) 215.5 (79%) 約當現金(含信託專戶) 16.3 (10.9%) 12.1 (7%) 16.1 (6%) 17.6 (6%) 投資性不動產 6.6 (4%) 14.0 (9%) 13.2 (5%) 13.2 (5%) 總資產 149.3 (100%) 167.1 (100%) 256.5 (100%) 275.0 (100%) 金融借款 67.5 (45%) 71.5 (43%) 159.4 (63%) 172.5 (63%) 合約負債(客戶預收款) 31.1 (21%) 31.5 (19%) 31.3 (12%) 31.4 (11%) 總負債 104.3 (70%) 116.3 (70%) 202.2 (79%) 219.6 (80%) 歸屬於母公司權益 38.7 (26%) 43.4 (26%) 46.8 (18%) 47.9 (17%) 總權益 45.0 (30%) 50.8 (30%) 54.3 (21%) 55.5 (20%) 每股淨值 (NTD/股) 15.27 16.93 17.87 18.31 流動比率 134.58% 136.47% 134.37% 131.70%
- 總資產：從 2022 年底的 149.3 億元大幅成長至 2025 年 6 月底的 275.0 億元，顯示公司規模顯著擴張。此增長主要由存貨的大幅增加所驅動。
- 存貨：佔總資產比重持續上升，從 2022 年底的 62% 增至 2025 年 6 月底的 79%。其中在建房地與營建用地為主要構成，顯示公司積極佈局未來建案。
- 約當現金：雖然總資產大幅增長，但約當現金佔比從 2022 年底的 10.9% 降至 2025 年 6 月底的 6%，顯示資金主要投入於資產擴張。
- 金融借款：從 2023 年底的 71.5 億元（佔總資產 43%）大幅增加至 2024 年底的 159.4 億元（佔總資產 63%），並維持至 2025 年 6 月底。這表明公司主要透過借款來支持其大規模的投資和存貨擴張。
- 合約負債（客戶預收款）：在 31 億元左右波動，佔總負債比重從 2022 年底的 21% 降至 2025 年 6 月底的 11%，主要因為金融借款的大幅增加使總負債規模擴大。
- 總負債：從 2022 年底的 104.3 億元（佔總資產 70%）大幅增至 2025 年 6 月底的 219.6 億元（佔總資產 80%），負債比率明顯上升。
- 歸屬於母公司權益與總權益：權益總額從 2022 年底的 45.0 億元穩步增長至 2025 年 6 月底的 55.5 億元，但由於資產與負債增速更快，權益佔總資產比重從 30% 降至 20%。
- 每股淨值：呈現穩定成長，從 2022 年底的 15.27 元增至 2025 年 6 月底的 18.31 元。
- 流動比率：維持在 131.70% 至 136.47% 之間，雖略有下降，但仍高於 100%，顯示公司短期償債能力尚屬穩健。
主要趨勢：新美齊在近幾年呈現顯著的資產擴張，主要驅動力來自於營建用地和在建房地等存貨的大幅增加。為支持此擴張，公司大量運用金融借款，導致總負債和負債比率明顯上升。儘管每股淨值穩步增長，但權益佔總資產比重有所下降，流動比率也略降，顯示財務槓桿增加。這是一個積極擴張但伴隨一定財務風險的訊號。
- 每股盈餘及股利分派情形：
分析 2015 年至 2024 年的每股盈餘 (EPS) 及股利分派情況：
年度 資本額(億) 每股盈餘(基本) 股票股利(元) 現金股利 股利合計 分派率 2015 19.90 0.25 0.03 0.05 0.08 32% 2016 19.96 0.13 0.03 0.01 0.04 31% 2017 23.99 (0.36) - - 0.00 0% 2018 23.97 3.14 1.00 0.50 1.50 48% 2019 26.36 0.71 - - 0.00 0% 2020 24.01 0.60 0.20 0.10 0.30 50% 2021 24.46 1.89 0.50 0.20 0.70 35% 2022 25.33 0.55 0.12 0.05 0.17 30% 2023 25.63 1.67 0.22 0.11 0.33 20% 2024 26.18 1.20 0.16 0.08 0.24 20%
- 每股盈餘 (EPS)：波動較大。2018 年達到高峰 3.14 元，其後在 2019 年、2020 年維持低點，2021 年回升至 1.89 元，2023 年再次提升至 1.67 元，2024 年為 1.20 元。顯示公司獲利受建案入帳時點影響大。
- 股利政策：在獲利年度，公司通常會發放股票股利和現金股利。2018 年發放總計 1.50 元股利 (分派率 48%) 為近年最高。近年（2023-2024）股利分派率維持在 20%，其中現金股利佔比相對較低，顯示公司可能傾向將部分獲利保留用於再投資或營運擴張。
- 資本額：從 2015 年的 19.90 億元逐漸增長至 2024 年的 26.18 億元，部分增長可能來自股票股利發放或現金增資。
主要趨勢：新美齊的 EPS 呈現周期性波動，與其營建本業的特性相關。股利分派率近年趨於保守，可能反映公司處於擴張階段，需要較多資金投入。投資人應關注未來獲利穩定性及股利政策的變化。
- 股東結構（截至 2025 年 9 月 15 日）：
股東結構與股權分散情形分析：
股東結構 政府機構 金融機構 其他法人 外國機構及外國人 個人 庫藏股 合計 人數 0 0 194 91 36,785 0 37,070 持有股數 0 0 116,936,018 5,939,609 146,030,151 0 268,905,778 持有比率% 0.00% 0.00% 43.49% 2.21% 54.30% 0.00% 100.00%
- 主要股東組成：個人股東持有比率最高，達 54.30%，其次是其他法人，持有 43.49%。外國機構及外國人持有比率較低，為 2.21%。政府機構和金融機構則無持股。
- 股權集中度：顯示股權主要集中在個人股東及其他法人手上，這類結構可能導致股價波動性較大，受市場情緒影響較深。
- 股權分散情形（截至 2025 年 9 月 15 日）：
持股分級 股東人數 持有股數 持有比率 % 1-999 26,732 1,390,025 0.52% 1,000-5,000 6,565 13,035,328 4.85% 5,001-10,000 1,497 9,678,947 3.60% 10,001-15,000 788 9,069,789 3.37% 15,001-20,000 317 5,308,041 1.97% 20,001-30,000 407 9,594,671 3.57% 30,001-40,000 187 6,414,848 2.39% 40,001-50,000 125 5,466,183 2.03% 50,001-100,000 231 15,535,225 5.78% 100,001-200,000 114 15,127,095 5.63% 200,001-400,000 58 15,700,694 5.84% 400,001-600,000 14 6,761,190 2.51% 600,001-800,000 11 7,685,014 2.86% 800,001-1,000,000 3 2,585,031 0.96% 1,000,001股以上 21 145,553,697 54.12% 合計 37,070 268,905,778 100.00%
- 極度集中於大戶：持有 1,000,001 股以上的股東僅有 21 人，卻合計持有 54.12% 的股份，顯示股權高度集中在少數大股東手中。
- 散戶比例：持股 1,000 股以下的股東人數最多（26,732 人），但僅持有 0.52% 的股份，顯示散戶持有比例極低。
主要趨勢：新美齊的股權結構高度集中，少數大股東掌握公司過半股權。這可能使得股價更容易受到大戶買賣決策的影響，流動性相對較低。
Q&A
本報告的「Chapter 4 Q&A」部分僅為標題頁，未提供實際的問答內容。
整體分析與總結
新美齊股份有限公司（2442）的 2025 年第二次法人說明會報告，描繪了一家積極轉型多角化經營的營建公司。公司不僅深耕不動產建設的都更、危老與自建案，同時也將物業管理、代租代管及資訊服務納入核心業務，企圖建立更穩健的營收結構。從財務數據來看，新美齊在 2023 年經歷了顯著的營收與獲利成長，儘管 2024 年及 2025 年上半年營收規模有所回歸，但毛利率的提升顯示獲利品質有所改善。
公司正處於積極擴張階段，大量的在建房地和營建用地使得總存貨大幅增加，總資產規模也隨之擴大。為支撐這些投資，公司的金融借款與總負債比率均有所提升。雖然每股淨值穩步成長，且流動比率仍高於 100%，但日益增加的財務槓桿是未來營運中需要密切關注的風險點。股權結構顯示公司股權高度集中於少數大股東，這可能影響市場流動性及股價穩定性。
對股票市場的潛在影響：
- 短期：短期內，已完銷或高銷售率建案（如「新美齊-画世代」和「新美齊-The Top」）預計在 2025 年的入帳，將為公司帶來穩定的營收貢獻，對股價形成支撐，屬於利多。然而，若建案交屋進度不如預期，則可能引發短期股價波動。
- 長期：從長遠來看，公司在都更、危老及新開發案上的持續佈局，將為未來幾年提供穩定的營收潛力，屬於利多。多角化經營模式（物業管理、資訊服務）的逐漸成熟，也有望降低營運風險，提升經常性收入比重，此為利多。不過，高存貨和高負債比率可能限制公司的財務彈性，若房市景氣反轉或利率持續上升，可能帶來潛在的利空。此外，台灣房地產市場的政策風險和競爭加劇，亦是長期挑戰。
對未來趨勢的判斷：
- 短期：新美齊短期內營收將主要依賴特定建案的完工入帳，預期仍將保持穩健獲利。但由於營建業特性，營收數字可能呈現季節性或專案性波動。公司將持續專注於已啟動或高銷售率建案的執行。
- 長期：公司致力於擴大營運規模，特別是在都更危老和自建案的積極投入，顯示其對台灣房市的長期信心。多角化策略若能有效提升非營建本業的貢獻，將使公司具備更強的抗風險能力。然而，龐大的存貨量與相對較高的財務槓桿，將要求公司具備高效的銷售去化能力和審慎的資金管理策略，以應對未來的市場變化。
投資人（特別是散戶）應注意的重點：
對於散戶投資人而言，需特別留意新美齊報告中揭露的以下幾點：
- 營收波動性：由於主要營收來源是不動產買賣，其入帳具有一次性及集中性。散戶應避免僅根據單一季度的營收大增或大減來判斷公司營運，而應觀察年度趨勢及多角化業務的穩定貢獻。
- 存貨與資金去化：高達 215.5 億元的總存貨，既是未來營收的潛力，也是資金積壓的風險。應關注公司待售房地的去化速度及在建工程的銷售預售狀況，確保公司有能力將存貨轉化為現金流。
- 財務槓桿：雖然公司財務結構聲稱穩健，但金融借款佔總資產比重高達 63%，總負債佔總資產比率達到 80%。散戶應審慎評估此等財務槓桿對公司營運的影響，尤其在升息或房市下行時可能帶來的壓力。
- 股利政策：近年股利分派率維持在 20% 左右，相較於其他產業可能偏低。這可能代表公司將大部分盈餘保留用於再投資。散戶若以股利收益為主要考量，需將此納入評估。
- 大戶持股集中：股權高度集中於少數大股東，可能導致股價容易受到大額交易影響，流動性風險相對較高。散戶在進行投資決策時應審慎。
- 公司治理與 ESG 表現：公司多次獲獎，並列入「公司治理100指數」成分股，持續獲得幸福企業銀獎，這些正面資訊有助於提升公司形象和長期價值。
總體而言，新美齊正處於積極擴張的道路上，其多角化策略和豐沛的建案儲備為未來成長奠定基礎。然而，伴隨而來的高存貨和高財務槓桿也需投資人審慎評估其風險管理能力。
之前法說會的資訊
- 日期
- 地點
- 臺灣證券交易所1樓資訊展示中心(台北市信義區信義路五段7號1樓)
- 相關說明
- 本公司近期營運概況說明
- 公司提供的連結
- 公司網站相關資訊連結
- PDF簡報
- 公開資訊觀測站簡報連結
- 直播或串流
- TWSE網站直播串流連結
- 文件報告
- 公司未提供
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