潤隆（1808）法說會日期、內容、AI重點整理

潤隆（1808）法說會日期、直播、報告分析

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日期

2025/12/02 14:00

地點

統一證券總公司15樓會議室(台北市松山區東興路8號)

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本公司受邀參加統一證券舉辦之法人說明會，說明本公司之營運概況

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潤隆建設2025年法人說明會報告分析

本法人說明會報告針對潤隆建設（股票代碼：1808 TT）於2025年12月2日發佈的資訊進行了全面性的分析。報告內容涵蓋公司基本概況、營運現況（包括新屋完工與線上銷售個案）、未來推案計畫、土地庫存、預估使照完工金額，以及最新的財務報表與股利政策，為投資人提供了評估公司現況與未來潛力的重要參考。

對報告的整體觀點：

本報告呈現了潤隆建設在2025年面臨的嚴峻營運挑戰，特別是截至第三季的財務數據，顯示營收大幅下滑並轉為虧損。然而，報告同時也揭示了公司未來數年（2026年至2029年）龐大的建案儲備與預計完工總銷金額，合計高達新台幣1,000.10億元，展現了其長期成長的潛力。因此，這份報告可以被視為一個短期利空與長期利多並存的資訊組合。

對股票市場的潛在影響：

• 短期影響： 2025年第三季的財務數據，包括營業收入銳減、毛利率大幅下降、以及每股盈餘轉負等，是顯著的負面訊息。這些結果預計將對潤隆建設的股價造成短期壓力，可能引發投資人的賣壓。部分重要建案銷售率極低（如「信義富境」和「悅讀耶魯」），也加劇了市場對公司短期現金流和營收認列進度的擔憂。
• 長期影響： 儘管短期面臨挑戰，報告中清晰呈現的未來四年（2026-2029）高達千億元的預計完工及推案總銷金額，以及充足的土地庫存（如台南安平區金城段），為公司提供了堅實的長期成長基礎。若房地產市場未來能逐步回穩，且公司能有效推動這些案源並達成良好銷售率，則有望支撐股價在長期內回穩甚至上漲。然而，2026年預計營收認列金額的急劇下降，可能導致市場在經歷短期陣痛後，需更長時間觀察公司能否實現長期復甦。

對未來趨勢的判斷：

• 短期（2025年第四季至2026年）： 預計潤隆建設的營運與獲利能力將持續承受壓力。2026年預計完工認列的總銷金額較2025年大幅縮減，顯示公司短期內恐面臨營收認列的空窗期。市場將密切關注公司如何加速去化銷售率偏低的建案，並有效控制營運成本。
• 長期（2027年及以後）： 趨勢判斷為逐步回升。根據報告，從2027年開始，預計完工金額呈現逐年增長的態勢，且新推案地點分佈多元，顯示公司在手案量充足。長期表現的關鍵在於未來房地產市場的健康度、公司推案的市場接受度與銷售策略的執行力，以及這些建案的實際獲利能力。若能有效管理與執行，公司有望在2027年後重拾成長動能。

投資人（特別是散戶）應注意的重點：

1. 短期財報風險： 2025年第三季財報的顯著虧損，是投資人必須高度關注的警訊。散戶投資人應警惕短期股價可能因基本面惡化而承壓，並仔細評估公司未來一至兩季的獲利能力能否改善。
2. 建案銷售去化速度： 「信義富境」（台北）和「悅讀耶魯」（台南）等建案的銷售率極低，直接影響公司的營收認列與現金流。投資人需持續追蹤這些重點建案的銷售狀況，以及公司是否有新的行銷或銷售策略來加速去化。
3. 未來案源實現能力： 儘管公司擁有大量的未來預估推案，但這些案源能否成功推出、銷售狀況如何，以及市場景氣變化，都會影響其對營收的實際貢獻。投資人應評估公司在不同區域的推案能力及市場競爭力。
4. 股利政策的穩定性： 潤隆建設過往的股利發放歷史雖佳，但在2025年出現虧損的情況下，未來股利發放政策可能會受到挑戰。投資人不應僅依賴歷史數據，而應綜合考量公司當前的獲利狀況與未來展望來判斷股利的可持續性。
5. 財務結構變化： 負債總額在2025年第三季達到歷史新高，而股東權益有所下降，這暗示公司財務槓桿可能升高。投資人應關注公司資產負債表的變化，評估其財務健康狀況及應對風險的能力。

公司基本資訊

• 公司名稱： 潤隆建設股份有限公司
• 股票代碼： 1808 TT
• 成立時間： 1977年，並於1994年股票上市。
• 資本額： 新台幣8,930,317,430元。
• 主要業務： 土地開發、住宅及大樓之興建與銷售。
• 經營團隊： 董事長為邱秉澤先生，總經理兼發言人為林暐鈞先生。

條列式重點摘要與趨勢分析

營運概況

2025年新屋完工個案（截至Q3）

截至2025年第三季，潤隆建設共有4個新屋完工個案，總基地面積達13,966.42坪，總銷金額為新台幣336.87億元。各案銷售率表現差異顯著。

地區	案名	位置	基地面積 (坪)	總銷金額 (新台幣億元)	銷售率 (截至Q3)	利多/利空判斷
新北	景安文匯	中和區	1,164.46	23.55	100%	利多：已完銷，營收認列無虞，去化速度快。
台北	信義富境	文山區	8,870.19	108.08	13%	利空：銷售率極低，可能嚴重影響未來營收認列進度及現金流。
台中	VVS1	西屯區	1,478.92	106.06	97%	利多：銷售良好，接近完銷，對營收貢獻穩定。
台中	市政愛悦	西屯區	2,452.85	99.18	98%	利多：銷售良好，接近完銷，對營收貢獻穩定。
合計	4案		13,966.42	336.87

主要趨勢： 2025年新屋完工個案呈現兩極化銷售表現。多數建案（三案）銷售率接近完銷，顯示在特定市場與產品上仍具強勁競爭力。然而，台北「信義富境」銷售率僅13%，其高額總銷若無法順利去化，將對公司短期營收認列構成顯著挑戰。

線上銷售個案（截至Q3）

截至2025年第三季，公司共有7個線上銷售個案，總可售戶數/車位為3,657/3,716，總銷金額達605.96億元。其中，2025年線上銷售金額為10.59億元。

地區	案名	位置	可售戶數/車位	總銷金額 (新台幣億元)	銷售率 (截至Q3)	累計已售金額 (新台幣億元)	2025年銷售金額 (新台幣億元)	利多/利空判斷
台北	信義富境	文山區	349/314	108.08	13%	14.37	7.33	利空：銷售率極低，未來營收貢獻存在高度不確定性，且2025年貢獻有限。
桃園	溫莎堡	龜山區	465/459	67.69	98%	66.58	-	利多：銷售狀況良好，接近完銷，可穩定貢獻營收。
台中	VVS1	西屯區	542/547	106.06	97%	92.90	-	利多：銷售狀況良好，接近完銷，可穩定貢獻營收。
台中	市政愛悦	西屯區	889/892	99.18	98%	97.36	-	利多：銷售狀況良好，接近完銷，可穩定貢獻營收。
台中	當代首馥	西屯區	192/245	70.12	100%	70.12	-	利多：已完銷，營收認列進度良好。
台南	潤隆鉑悅	安平區	423/427	57.24	94%	54.02	-	利多：銷售狀況良好。
台南	悅讀耶魯 (金駿)	安南區	797/832	97.59	3%	3.26	3.26	利空：銷售率極低，對公司短期營收貢獻微乎其微，需持續關注去化進度。
合計	7案		3657/3716	605.96		398.61	10.59

主要趨勢： 線上銷售個案與新屋完工個案有部分重疊，銷售表現同樣呈現極端差異。大多數案場（五案）銷售表現良好，已累計貢獻近400億元銷售金額。然而，台北「信義富境」和台南「悅讀耶魯」兩大案場銷售率分別僅13%和3%，顯著拖累了整體表現，並導致2025年線上銷售金額的貢獻相對有限（10.59億元），這表明公司在部分特定市場或產品類型上仍面臨銷售瓶頸。

成屋銷售狀況（截至Q3）

截至2025年第三季，成屋銷售部分僅有桃園「國家大院」貢獻0.70億元的銷售金額。

地區	案名	位置	2025年銷售金額 (新台幣億元)	利多/利空判斷
桃園	國家大院	中壢區	0.70	中性偏利空：成屋銷售金額較低，可能反映現有成屋庫存去化速度緩慢或規模不大，對整體營收貢獻有限。

主要趨勢： 成屋銷售在2025年第三季的貢獻相對微小，這可能意味著公司的營收主要依賴預售或新完工建案的入帳，或者現有成屋庫存規模較小、去化速度不快。

未來展望

2026年預估推案

公司預計在2026年推動4個新案，總計可售戶數/車位1,887/1,801，總銷面積59,390.18坪，預計總銷金額為319.52億元。主要產品類型為2~3房。

區域	案名 (暫定)	位置	可售戶數/車位	總銷面積 (坪)	總銷金額 (新台幣億元)	產品類型	利多/利空判斷
基隆	德安段(E)	中山區	277/326	8,465.95	36.35	2~3房	利多：新增案源，提供未來營收增長潛力，有助於分散區域風險。
基隆	德安段(F)	中山區	792/789	23,413.17	96.27	2~3房	利多：新增案源，提供未來營收增長潛力。
台中	當代一邸	西屯區	166/272	8,871.06	84.87	2~3房	利多：新增案源，延續公司在台中地區的推案佈局。
高雄	苓雅成功 (潤隆+金駿)	苓雅區	652/414	18,640.00	102.03	2~3房	利多：新增案源，擴大公司在南部市場的佈局，增加市場覆蓋率。
合計	4案		1887/1801	59,390.18	319.52

主要趨勢： 2026年預計推案總銷金額達319.52億元，顯示公司持續積極在不同區域擴展案源，特別是基隆、台中及高雄。產品類型以市場主流的2~3房為主，有助於滿足剛性需求。這批新案的預售或銷售狀況，將是判斷公司未來營運走勢與成長動能的關鍵指標。

土地庫存

公司目前揭露一筆位於台南安平區金城段的土地庫存，規劃為住商產品，總銷面積預估為10,740.62坪，總銷金額預估達51.07億元。

地區	位置	產品	基地面積 (坪)	總銷面積 (坪)	總銷金額 (新台幣億元)	利多/利空判斷
台南	安平區 金城段	住商	1,157.67	10,740.62	51.07	利多：充足且具潛力的土地庫存是建商未來營運的基礎，為公司提供了長期開發潛力及持續的營收來源。

主要趨勢： 土地庫存是建商未來發展的命脈。此筆位於台南的住商土地，不僅提供了未來50億元以上的總銷潛力，也顯示公司在南部地區有進一步深耕的長期規劃，有利於營運的永續發展。

使照完工金額預估

公司預估2025年至2029年的使照完工金額總計達新台幣1,000.10億元。

項目	2025年 (新台幣億元)	2026年 (新台幣億元)	2027年 (新台幣億元)	2028年 (新台幣億元)	2029年 (新台幣億元)	合計 (新台幣億元)	利多/利空判斷
使照完工金額	336.87	124.93	154.99	183.69	199.62	1,000.10	利多：長期而言，公司擁有高達千億元的預計使照完工金額，為未來營收提供堅實基礎。 利空：2026年使照完工金額較2025年大幅下降，顯示短期內營收認列可能存在空窗期。

主要趨勢： 預估使照完工金額的數據揭示了公司未來營收認列的波動性。2025年將是高峰，這與2025年新屋完工個案的總銷金額吻合。然而，2026年將出現顯著的下滑，隨後從2027年開始逐年穩定成長至2029年。這意味著投資人需對公司短期（2026年）營收的潛在壓力有所準備，但長期而言，營收來源具有可預見性。

未來四年計畫（營收認列時程）

公司詳細列出各建案在2025年至2029年的預計營收認列時程，總計1,000.10億元。

地區	案名	總銷金額 (新台幣億元)	2025年	2026年	2027年	2028年	2029年	利多/利空判斷
基隆	德安(E)	36.35				▲		利多：新案陸續於未來年度貢獻營收，增加營收多元性。
基隆	德安(F)	96.27					▲	利多：新案陸續於未來年度貢獻營收。
大台北	景安文匯	23.55	▲	▲				利多：已完工案持續貢獻營收，去化順利。
大台北	信義富境	108.08	▲	▲				利空：銷售率低，認列進度慢，存在高度不確定性，可能長期壓抑營收表現。
桃園	溫莎堡	67.69	▲	▲				利多：銷售良好案持續貢獻營收。
台中	VVS1	106.06	▲	▲				利多：銷售良好案持續貢獻營收。
台中	市政愛悦	99.18	▲	▲				利多：銷售良好案持續貢獻營收。
台中	當代一邸	84.87			▲	▲		利多：未來主要貢獻案源之一，具備長期成長潛力。
台中	當代首馥	70.12			▲			利多：已完銷案持續貢獻營收。
台南	潤隆鉑悅	57.24		▲				利多：銷售良好案持續貢獻營收。
台南	安平金城	51.07				▲	▲	利多：土地庫存案源的未來價值，為長期營收提供保障。
台南	悅讀耶魯 (金駿)	97.59					▲	利空：銷售率極低，認列時程延後至2029年，不確定性高。
高雄	苓雅成功 (潤隆+金駿)	102.03					▲	利多：未來主要貢獻案源之一，強化南部市場佈局。
合計		1,000.10

主要趨勢： 這張圖表清晰地描繪了公司未來五年的營收認列路徑。多個建案將在不同年度陸續入帳，其中2025年和2026年仍有部分現有案場持續貢獻，而2027年後則有更多新案加入認列。此規劃顯示公司營收來源具長期可持續性，但部分銷售不佳的建案（如「信義富境」、「悅讀耶魯」）的認列時程被拉長或延後，反映了其去化困難，並可能影響實際的營收達成率。整體來看，營收高峰預計在2025年，2026年為谷底，2027-2029年則呈現回升趨勢。

財務概況 - 合併財報資料（單位:新台幣千元）

截至2025年第三季的合併財務數據顯示，潤隆建設的營運和獲利能力經歷了顯著的下滑。

項目	2021年	2022年	2023年	2024年	2025年 (截至2025.09.30)	利多/利空判斷
營業收入	10,479,267	2,485,724	30,683,941	8,787,971	103,606	利空：2025年截至第三季的營收僅約1.03億元，較過去年度，特別是2023年的高峰期大幅萎縮，顯示營運出現嚴重衰退。
營業成本	7,740,794	1,673,107	19,402,845	4,820,023	84,424	中性：營業成本隨營收減少而減少，但毛利率的劇烈變動仍需關注。
營業毛利	2,738,473	812,617	11,281,096	3,967,948	19,182	利空：毛利大幅下降，反映營收結構惡化或成本控制不佳。
營業毛利率(%)	26	33	37	45	19	利空：毛利率從2024年的45%驟降至19%，顯示獲利能力急劇惡化，對整體獲利產生負面影響。
營業費用	648,426	593,061	1,803,843	1,081,820	354,350	中性偏利多：費用相對營收減少，顯示公司有嘗試控制費用，但其絕對值仍高於毛利，導致最終虧損。
營業(損)益	2,090,047	219,556	9,477,253	2,886,128	(335,168)	利空：由盈轉虧，顯示核心營運已無法產生利潤。
稅前淨利	2,060,201	233,069	9,359,841	2,753,067	(355,258)	利空：由盈轉虧，整體獲利能力嚴重受損。
稅後淨利	1,671,830	156,636	7,701,546	2,257,970	(364,335)	利空：由盈轉虧，對股東權益造成負面影響。
本期淨利率(%)	16	6	25	26	(352)	利空：淨利率大幅轉負，顯示公司目前處於嚴重虧損狀態。
綜合損益	1,677,088	131,484	7,756,659	2,381,496	(385,303)	利空：整體損益轉負。
每股盈餘 (元)	4.26	0.35	17.08	2.28	(0.37)	利空：每股盈餘轉為負值，意味著股東在當期面臨虧損。
負債總額	32,650,000	42,791,444	29,028,137	36,973,337	43,435,872	利空：負債總額持續攀升，並在2025年第三季達到歷史新高，顯示財務槓桿壓力增加，需密切關注償債能力。
股東權益	6,675,011	6,023,327	13,510,623	14,539,924	11,179,846	利空：股東權益下降，可能受虧損及負債增加影響，侵蝕股東價值。
實收資本額	3,921,966	4,510,261	4,510,261	9,922,575	8,930,317	中性偏利空：2024年實收資本額大幅增加，可能為增資或盈餘轉增資。若為增資則股本膨脹，稀釋每股盈餘，若非配合獲利強勁增長，則對股價構成壓力。2025年Q3略減。

主要趨勢： 潤隆建設在2025年第三季的財務表現極為嚴峻，營收、毛利、淨利和每股盈餘均由盈轉虧，其中營業收入僅為去年同期的極小部分，毛利率更從前一年的45%驟降至19%。這表明公司的獲利能力出現急劇惡化。同時，負債總額攀升至歷史新高，而股東權益則有所下降，這些都對公司的財務健康狀況構成了顯著壓力。2023年是公司財務表現的巔峰，但此後已呈現明顯的下行趨勢，2025年第三季更是跌入谷底。

股利政策

潤隆建設過往的股利發放政策顯示其傾向回饋股東，尤其在獲利表現良好的年度。從2007年至2025年止，公司已累計發放現金股利超過132.27億元。

股利年度	現金股利 (A) (元/股)	股票股利 (B) (元/股)	合計 (元/股)	除權息日前股價 (C) (元/股)	現金殖利率(%) (註1)	股利發放率(%) (註2)	利多/利空判斷
2024	2.000	-	2.000	30.85	6.48	87.72	利多：儘管當年每股盈餘下降，公司仍維持相對高的現金股利發放及高股利發放率，顯示公司回饋股東的意願。
2023	3.000	12.000	15.000	119.50	2.51	87.82	利多：高額股利發放，反應當年豐厚獲利，對股東具吸引力。
2022	0.600	-	0.600	92.70	0.65	171.43	中性偏利空：在每股盈餘較低的情況下仍維持高發放率，可能動用資本公積或前期盈餘，需注意未來可分配盈餘是否充足。
2021	2.000	1.500	3.500	72.00	2.78	82.16	利多：穩健的股利發放，反映當年的獲利能力。
2020	0.200	0.200	0.800	58.90	0.34	250.00	中性偏利空：發放率高達250%，顯示盈餘不足以支應股利，可能動用其他來源，需注意其持續性。
2019	1.000	1.000	4.000	74.00	2.70	187.80	中性偏利空：發放率高，可能動用其他來源。
2018	6.400	1.600	8.000	68.40	11.70	98.64	利多：高現金股利和殖利率，且發放率高，反映當年獲利豐厚。

主要趨勢： 潤隆建設歷史上的股利發放率普遍偏高，顯示其積極回饋股東的政策。尤其在2023年獲利高峰期，總股利高達15元，對投資人具有強烈吸引力。然而，在獲利較低或虧損的年份，高發放率可能意味著公司動用資本公積或其他準備金來維持股利政策。鑑於2025年第三季的虧損，未來的股利發放政策可能面臨調整，投資人應審慎評估其可持續性，避免僅憑過往紀錄做出投資決策。

之前法說會的資訊

日期

2024/11/21 14:00

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