三地開發（1438）法說會日期、內容、AI重點整理

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三地開發（1438）法說會日期、直播、報告分析

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高雄市苓雅區中正二路175號16樓之3
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本公司營運概況及未來推案規劃
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以下內容由AI生成：

報告整體分析與總結

這份由三地開發地產股份有限公司（股票代碼：1438）發布的2025年法人說明會報告，提供了公司最新的基本資料、財務狀況、營運概況、未來推案規劃及營運方針。從報告內容判斷，該公司目前正處於一個轉型與擴張的階段，財務表現短期內波動劇烈，但長期發展潛力值得關注。

報告整體觀點

報告揭示了三地開發地產在房地產市場的策略布局，尤其是在南部地區的深耕。公司資產規模持續增長，並積極調整產品組合以應對市場變化。然而，近期的財務報表顯示出營收波動大且持續虧損的狀況，這對短期營運績效構成壓力。未來大型推案的總銷金額龐大，預示著公司長期的成長空間，但這些潛力能否有效轉化為實際獲利，將取決於市場銷售表現及工程進度。

對股票市場的潛在影響

  • 短期影響： 鑑於2023、2024年及2025Q3持續的虧損，以及2025Q3營業收入顯著偏低，市場可能對公司的短期獲利能力保持觀望態度，股價表現或將承壓。
  • 長期影響： 報告中揭露的龐大在建及預售案量（特別是多個數百億級的開發案），以及公司多元化的營運策略（如進入廠辦、商辦市場），若能成功執行並在未來數年內順利銷售與認列營收，將為公司帶來顯著的成長動能。這可能會吸引看重長期成長潛力的投資者，進而對公司股價產生正向支撐。然而，房地產市場的政策風險、利率變化及景氣循環仍是不可忽視的外部因素。

對未來趨勢的判斷

  • 短期趨勢： 預計2025年至2026年上半年，公司的營收表現可能仍較為波動，並可能持續面臨獲利壓力，直至高銷售率的在建案陸續完工並入帳。由於大型建案認列時間點集中，短期內獲利貢獻不顯著。
  • 長期趨勢： 展望2027年及以後，隨著多個預計總銷金額龐大的新案（如台南仁德智慧科技園區I期）陸續進入預售或完工階段，且公司積極拓展多元產品線（廠辦、商辦、倉儲等），公司的營收結構與獲利能力有望迎來顯著改善。公司策略性布局於有開發潛力的區域，並採取多元開發模式，有助於建立穩固的未來成長基礎。

投資人（特別是散戶）應注意的重點

  1. 營收與獲利認列時點： 房地產開發商的營收與獲利具有週期性。投資人應關注公司在建案及預售案的完工時程及銷售進度，以判斷未來營收認列的時機。目前的虧損可能是短期現象，需觀察大型建案的入帳時機。
  2. 銷售率與去化能力： 雖然部分在建案銷售率高，但一些大型專案的銷售率仍有待提升。未來預售案的市場反應和去化速度，將直接影響公司的資金流與獲利。投資人應留意公司公告的銷售數據。
  3. 負債水平與財務結構： 報告顯示資產與負債規模持續擴大，流動負債尤其顯著增長。投資人應密切關注公司的負債比率、利息保障倍數及現金流量，確保公司財務穩健，具備足夠的償債能力。
  4. 新產品線的市場接受度： 公司將拓展至廠辦、商辦及倉儲等多元產品。這些新產品線的市場需求、競爭狀況及獲利能力，將是公司未來成長的關鍵。投資人可關注相關產業的發展趨勢。
  5. 合作開發案的權益歸屬： 報告中提到部分未來推案為合資開發。投資人應理解合資比例對公司實際獲利貢獻的影響，而非僅看總銷金額。

利多與利空資訊條列整理

利多 (Positive Factors)

  • 長期資產規模穩定成長： 公司資產總額從2021年的新台幣52.4億元持續成長至2025年第三季的新台幣143億元，顯示公司積極擴大營運規模與投資，為未來發展奠定基礎。
    （依據：簡明資產負債表）
  • 龐大且多元的未來推案規劃：
    • 2027年預計推出總銷金額超過新台幣400億元的預售案，其中「台南仁德智慧科技園區I期」單案規模巨大，預計總銷達新台幣277.2億元（公司持股50%），提供未來穩定的營收來源與顯著的成長潛力。
      （依據：未來推案規劃_預售表）
    • 未來營運方針中提及，將增加獨立廠房、廠辦、企業總部、商辦、倉儲等多元產品，有助於分散風險並捕捉不同市場需求。
      （依據：未來營運方針 - 推案佈局方面）
  • 部分在建案銷售率高： 「艾美MOMA II期」與「艾美新時代」的銷售率分別達95%與98%，確保了這些近期完工專案的營收認列穩定性，有助於短期內回補營收。
    （依據：目前在建工案表）
  • 彈性且多元的土地開發策略： 公司除了採行自地自建模式，亦積極爭取地上權、合建分售、都市更新及危老案件進行合作開發，顯示公司在土地取得與開發方面具備策略彈性與多角化經營能力。
    （依據：未來營運方針 - 土地開發方面）

利空 (Negative Factors)

  • 近期財務表現持續虧損： 簡明綜合損益表顯示，公司在2023年、2024年及2025年第三季均錄得稅後淨損，每股盈餘為負值，反映公司近期營運面臨挑戰，尚未能穩定獲利。
    （依據：簡明綜合損益表）
  • 營業收入波動劇烈且2025Q3顯著偏低： 公司營業收入受專案完工認列影響大，2025年第三季僅約新台幣2,061.6萬元，顯示短期內缺乏大型專案入帳，營收表現不穩健。
    （依據：簡明綜合損益表）
  • 大型在建案銷售率仍待提升： 「艾美國際城」作為目前最大在建案，銷售率為46%；其他如「艾美柏」銷售率33%、「艾美藏」銷售率44%亦相對較低。未來需密切關注其銷售進度及市場接受度，這將直接影響後續營收認列的時間與規模。
    （依據：目前在建工案表）
  • 負債規模快速增長： 公司的負債總額與流動負債均呈現快速增長趨勢，特別是2025年第三季流動負債達到新台幣102.58億元，投資人需關注公司的資金流動性與償債能力，以評估其財務風險。
    （依據：簡明資產負債表）

條列式重點摘要與詳細分析

公司簡介

  • 公司名稱： 三地開發地產股份有限公司 (SanDi Properties Co.,Ltd.)
  • 股票代碼： 1438
  • 成立時間： 1955年10月
  • 股票上市： 1988年12月
  • 資本額： 新台幣11.12億元（含私募普通股2億元）
  • 經營團隊： 董事長為鍾育霖，總經理為莊峻宇。
  • 主要業務：
    1. 委託營造廠商興建商業大樓、工業大樓及住宅出租出售。
    2. 不動產買賣。
  • 公司沿革重要節點：
    • 1955/10：公司成立。
    • 1988/12：公司股票上市掛牌，股票代號1438。
    • 2010/06：正式跨足營建多角化經營。
    • 2020/07：經經濟部核准，公司由「裕豐國際開發(股)公司」更名為「三地開發地產(股)公司」，並將總部遷址至高雄市。

分析： 三地開發地產作為一家歷史悠久的企業，自1955年成立以來，在1988年掛牌上市，並於2010年起積極拓展營建多角化經營，顯示其具備穩定的發展基礎與轉型企圖心。2020年更名並遷址高雄，進一步確立其在地產開發領域的定位及南部市場的策略重心。

財務資訊

簡明綜合損益表（單位：新台幣仟元）

項 目 2021 2022 2023 2024 2025Q3
營業收入 12,297 595,265 316,107 1,166,647 20,616
營業成本 5,660 147,124 255,835 1,166,372 11,885
營業毛利 6,637 448,141 60,272 275 8,731
營業淨利(淨損) (9,571) 416,623 24,774 (28,973) (19,893)
營業外收入及支出 39,582 (36,343) (82,538) (112,131) (79,709)
稅前淨利(淨損) 30,011 380,280 (57,764) (141,104) (99,602)
所得稅費用(利益) (81) 6,731 7,190 (178) 0
稅後淨利(淨損) 30,092 373,549 (64,954) (140,926) (99,602)
每股盈餘(元) 0.57 5.17 (0.71) (1.54) (0.90)

分析：

簡明綜合損益表顯示，三地開發地產的營收和獲利能力呈現高度波動性。2021年公司獲利尚可，每股盈餘(EPS)為0.57元。2022年表現突出，營業收入達新台幣5.95億元，營業毛利達新台幣4.48億元，稅後淨利更高達新台幣3.73億元，EPS衝上5.17元，顯示該年度可能有大型專案完工入帳。

然而，2023年起營運急轉直下，營收降至新台幣3.16億元，營業毛利銳減至新台幣6,027萬元，並開始出現稅後淨損（新台幣6,495.4萬元），EPS轉為負0.71元。2024年雖然營業收入再次突破新台幣11.6億元的新高，但營業毛利卻低到僅剩新台幣27.5萬元，幾乎無利可圖，導致稅後淨損擴大至新台幣1.4億元，EPS為負1.54元，是近五年最差表現。

進入2025年第三季，公司營收僅剩新台幣2,061.6萬元，稅後淨損為新台幣9,960.2萬元，EPS為負0.90元。這表明公司在2025年前三季缺乏大型專案的營收認列，且持續處於虧損狀態。整體而言，公司的獲利能力高度依賴於專案完工入帳的時機，且近期專案的毛利率可能受到壓抑或成本控制面臨挑戰，導致即使營收增加也未能帶動獲利。

簡明資產負債表（單位：新台幣仟元）

項 目 2021 2022 2023 2024 2025Q3
流動資產 3,208,438 4,241,006 6,821,726 8,209,787 13,533,162
不動產、廠房及設備 30,569 17,553 318 2,768 32,719
其他資產 2,004,206 4,016,747 4,046,346 4,581,208 739,527
資產總額 5,243,213 8,275,306 10,868,390 12,793,763 14,305,408
流動負債 1,936,294 2,055,576 4,535,622 4,727,869 10,258,102
非流動負債 2,196,534 4,205,796 4,474,994 5,113,137 1,196,597
負債總額 4,132,828 6,261,372 9,010,616 9,841,006 11,454,699
股本 712,058 912,058 912,058 1,112,058 1,112,058
資本公積 344,317 674,317 674,317 1,710,226 1,710,226
保留盈餘 76,010 427,559 271,399 130,473 30,871
其他權益 (22,000) - - - (2,446)
權益總額 1,110,385 2,013,934 1,857,774 2,952,757 2,850,709

分析：

公司的資產負債表呈現持續擴張的趨勢。資產總額從2021年的新台幣52.4億元穩步增長至2025年第三季的新台幣143億元，流動資產更是從2021年的新台幣32億元顯著增加至2025年第三季的近新台幣135.3億元。這表明公司積極投入新專案開發和土地庫存，為未來營運積蓄動能。

與此同時，負債總額也隨之大幅增加，從2021年的新台幣41.3億元上升至2025年第三季的新台幣114.5億元。值得注意的是，流動負債在2025年第三季劇增至新台幣102.58億元，這可能反映了短期借款增加、應付工程款項或其他流動性需求。雖然開發商為支持專案開發而增加負債是常見現象，但流動負債的快速擴張需要關注公司的資金管理與償債能力。

權益總額方面，從2021年的新台幣11.1億元增長至2024年的新台幣29.5億元，但在2025年第三季略有下降至新台幣28.5億元。股本、資本公積的增加顯示公司有透過增資或資本活動強化財務結構，但保留盈餘在2023年後持續下滑，反映了近期營運虧損的影響。

營運概況

目前在建工案（資料日期：114.12.20，即2025.12.20）

使照取得年度
(預計)		 推案名稱 座落地段 樓層數 戶數 總樓地板面積(坪) 預計總銷金額(億元) 目前銷售率(%)
115 (2026) 艾美MOMA II期 高雄市小港區明義段 15F/B3 88 4,037 9.28 95
116 (2027) 艾美新時代 台南市東區平實段23地號 15F/B3 293 10,430 30.90 98
117 (2028) 艾美柏 高雄市仁武區後港東段 14F/B3 132 5,095 19.00 44
117 (2028) 艾美藏 高雄市林園區田中央段 15F/B3 233 10,200 26.56 33
118 (2029) 艾美御之苑 台南市中西區武聖段 21F/B4 232 11,072 51.90 54
118 (2029) 艾美國際城 高雄市三民區三塊厝段 31F/B6 643 35,586 142.10 46

分析：

目前在建工案顯示公司在高雄及台南地區有多個開發中專案，預計在2026年至2029年間陸續取得使照並認列營收。其中，預計在2026年和2027年完工的「艾美MOMA II期」與「艾美新時代」分別達到95%和98%的高銷售率，這些高去化率的專案有望在短期內為公司帶來穩定的營收貢獻。

然而，預計在2028年和2029年完工的較大型專案，如「艾美柏」（銷售率44%）、「艾美藏」（銷售率33%）、「艾美御之苑」（銷售率54%）以及最大的「艾美國際城」（預計總銷金額新台幣142.1億元，銷售率46%），其銷售率相對較低。這意味著這些未來幾年的主要營收來源仍需加強銷售，以確保順利去化並及時認列營收。尤其是「艾美國際城」作為公司最大的單一在建案，其銷售進度對公司長期營收與獲利影響甚鉅。

未來推案規劃

預售案（資料日期：114.11.30，即2025.11.30）

預計推案年度 推案名稱 座落地段 樓層數 戶數 總樓地板面積(坪) 預計總銷金額(億元) 備註
116年 (2027) 艾美新時代 II期 台南市東區平實段32地號 18F/B4 482 16,135 62.55 註1
116年 (2027) 鳳山區鳳山段大老衙小段 高雄市鳳山區鳳山段 21F/B5 309 12,725 61.22
116年 (2027) 台南仁德智慧科技園區I期 台南市仁德區崁腳北段 15~16F/B3 313 61,600 277.2 註2

備註：
註1：本案由轉投資嘉鑲開發建築(股)公司負責開發，本公司持有嘉鑲公司50%股權。
註2：本案與京城建設(股)公司採「共同投資興建」方式開發，雙方合資比例各為50%。

分析：

公司在2027年規劃了三個預售案，總計預計總銷金額相當可觀。其中，「台南仁德智慧科技園區I期」的預計總銷金額高達新台幣277.2億元（公司持股50%），是目前規劃中最大的單一專案。此案與京城建設共同投資興建，位於台南的科技園區周邊，顯示公司看好南部科技產業發展帶來的住宅及商辦需求。

另外兩個預售案「艾美新時代 II期」（台南東區，預計總銷新台幣62.55億元，公司持股50%）和「鳳山區鳳山段大老衙小段」（高雄鳳山區，預計總銷新台幣61.22億元），也都是具備一定規模的專案。這些預售案的推出，代表公司在未來的營收管線中擁有了強大的潛力，尤其是與合作夥伴共同開發的模式，有助於分散開發風險並匯集資源。若這些專案能順利銷售與完工，將為公司長期營運注入強勁動能。

成屋案（資料日期：114.11.30，即2025.11.30）

預計推案年度 推案名稱 座落地段 樓層數 戶數 總樓地板面積(坪) 預計總銷金額(億元) 備註
115年 (2026) 艾美館NO8 台南市安南區國安段 15F/B4 48 2,443.5 8.3
115年 (2026) 艾美園 台南市安南區海前段 4F別墅 3 220.0 1.2

分析：

公司在2026年規劃了兩個成屋案，總計預計總銷金額約新台幣9.5億元。這些專案規模相對較小，且已為成屋，預計可較快為公司帶來營收貢獻。這些成屋案的推出，有助於公司在大型專案完工前提供較為即時的銷售收入，補充短期營運資金。

未來營運方針

  • 土地開發方面：
    • 選定具有開發潛力之區域，除了採行自地自建外，亦積極爭取地上權、合建分售、都市更新及危老案件進行合作開發。
  • 推案佈局方面：
    • 順應市場調整並滿足廠辦及商辦需求，除了原有集合住宅大樓外，將增加獨立廠房、廠辦、企業總部、商辦、倉儲等多元產品。

分析：

公司的未來營運方針清晰地展現了其積極且彈性的策略。在土地開發方面，透過多樣化的取得和開發模式（包含地上權、合建分售、都市更新及危老案件），顯示公司不僅限於傳統的購地自建，更能適應不同市場環境和政策導向，有效擴充土地儲備及開發機會。

在推案佈局上，公司明確提出將順應市場需求，拓展產品線至廠辦、商辦、企業總部及倉儲等多元化產品，超越傳統的集合住宅大樓。這項策略調整預示著公司將從單純的住宅開發商轉型為綜合型不動產開發商，以期捕捉科技產業發展及供應鏈重組帶來的商業與工業不動產需求，分散營運風險，並開創新的獲利增長點。尤其在南部地區，隨著科技大廠的進駐，對相關產業用地的需求預計將持續增長，此策略有望使公司受益。

報告總結

三地開發地產股份有限公司的2025年法人說明會報告，描繪了一家在短期內面臨獲利挑戰，但長期發展潛力雄厚的房地產開發商。公司近期的財務數據顯示營收波動劇烈且連續虧損，這主要受房地產專案認列時點及毛利率變化影響。然而，從資產負債表的持續擴張以及未來龐大的推案規劃來看，公司正積極布局未來的成長。

在營運方面，公司不僅有高銷售率的在建案將陸續貢獻營收，更有數個超大型的預售案（如台南仁德智慧科技園區I期）排隊等候，這些專案的總銷金額預計將為公司在2027年及以後帶來巨大的營收動能。同時，公司策略性地調整營運方針，不僅多角化土地開發模式，更拓展產品線至廠辦、商辦、倉儲等多元化不動產，以順應市場變化並開拓新的成長空間。

對股票市場的潛在影響

短期而言， 投資者可能會因公司近期的虧損財報而對其短期獲利能力持謹慎態度，這可能會對股價造成壓力。長期而言， 報告中揭示的巨大專案儲備和產品線多元化策略，如果能夠有效執行並順利去化，將有望為公司帶來顯著的營收和獲利增長，從而對股價產生強勁的正面支持。市場將密切關注其主要在建案的銷售進度以及未來推案的市場反應。

對未來趨勢的判斷

預計三地開發地產在短期內（2025年下半年至2026年上半年）仍可能經歷營收波動和獲利壓力，因為大型專案的入帳通常需要時間。然而，從長期來看（2027年及以後），隨著多個大型預售案的啟動和在建案的陸續完工，公司的營收結構和獲利能力有望迎來顯著改善。其在南部地區的策略性布局，特別是針對科技產業相關不動產的開發，有望使其受益於區域經濟的增長。

投資人（特別是散戶）應注意的重點

散戶投資者應對三地開發地產的投資抱持長期視角，並密切關注以下幾點：首先，主要在建案的銷售進度，特別是銷售率相對較低的大型專案，其去化速度將是未來營收認列的關鍵。其次，未來預售案的市場反應，尤其是總銷金額龐大的新案，它們的預售情況將預示公司未來的獲利潛力。第三，應關注公司財務結構的變化，特別是負債水平和現金流量，確保公司有足夠的財務韌性應對市場波動。最後，公司轉型拓展新產品線的成效，以及這些新業務的市場競爭力和獲利能力，也將是評估公司長期成長性的重要指標。

之前法說會的資訊

日期
地點
高雄市苓雅區中正二路175號16樓之3(本次法說會採線上會議)
相關說明
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