上曜（1316）法說會日期、內容、AI重點整理
上曜（1316）法說會日期、直播、報告分析
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- 集思北科大會議中心(台北市大安區忠孝東路三段1號2樓)
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- 本公司受邀參加凱基證券與IR Trust共同舉辦之「2026新高點・新思維投資論壇」。 完整財務業務資訊請至公開資訊觀測站之法人說明會一覽表或法說會項目下查閱。
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分析報告：上曜（1316）2026年法人說明會重點摘要
一、整體觀點
上曜（股票代碼：1316）於2026年4月15日舉行的法人說明會，主要聚焦於公司近期建案進度、營收結構變化及未來發展策略。報告顯示，公司在房地產開發領域持續擴張，儲備用地充足，且多數建案位於臺灣核心城市（如臺南、臺北）的優勢地段，具備交通便利、生活機能完善等條件。此外，公司近三年營收結構出現顯著變化，房地產銷售收入占比回升，而PU合成樹脂業務占比下降，顯示公司正加速轉型為以房地產為核心的綜合企業。財務數據方面，2025年營收大幅成長195.34%，營業利益轉正，毛利率提升至38.97%，顯示公司經營狀況改善。
然而，報告中亦提及預測性資訊具有不確定性，實際營運結果可能受市場需求、政策法令及經濟環境等因素影響，投資人需審慎評估。
---二、重點摘要
（一）公司基本資料
- 設立日期：1979年12月11日
- 上市日期：1992年10月15日
- 實收資本額：新臺幣36.6億元（已發行普通股366,016,019股）
- 主要營業項目：住宅及大樓開發租售
- 集團成員：上曜（1316）、斐成（3313）、信立（4303）
（二）建案概況
公司別 案名 未交屋數（戶） 總銷（億元） 備註 上曜 湖美帝璟THE KING 55 45.0 成屋 帝凡內 2 0.6 成屋 梅菲爾 5 2.0 成屋 雲謙 5 1.1 成屋 湖映白/國王湖 湖映白 457 66.0 興建中（SRC結構，地下6層/地上35樓） 國王湖 1,012 200.0 興建中（連續壁工程施作中） 永捷 長榮泰山 54 4.3 完銷/待領使照 荷久暻 68 6.1 完銷/交屋中 琉金 44 6.0 擬辦理變更設計 城之芯 98 12.1 興建中（3樓頂版施作中） 郡王祠段 74 12.7 請照中 青年段 13 3.0 規劃中 銀銅段 70 8.3 請照中 西灣段 48 6.2 請照中 斐成 琉星 40 4.2 興建中（連續壁工程完成） 城之樹 94+4 16.2 興建中（透天4戶完售，94戶已售63戶） 自強段 8 2.2 規劃中 城之學 44 3.8 開工程序作業中 府前段 中正王冠 384 70.0 辦理變更設計中（預計5月申請建照） 合計 - 2,652 469.8 - 建案特色與進度分析
- 重點建案：
- 國王湖：位於臺南安南區九份子重劃區，總銷金額高達200億元，戶數1,012戶，為公司目前最大規模建案。基地面積約3,791.9坪，規劃2幢6棟SRC結構（地下6層/地上38樓），目前正進行連續壁工程。
- 湖映白：位於臺北市基隆河畔，總銷66億元，戶數457戶，規劃1幢2棟SRC結構（地下6層/地上35樓），目前進行12、19樓雙順打工法施工。
- 府前段（中正王冠）：位於臺南市中西區核心地段，規劃384戶，總銷70億元，預計5月申請變更設計建造執照。
- 地段優勢：多數建案位於交通便利、生活機能完善的區域，如臺南市中心（鄰近新光三越、美術館）、臺北市基隆河畔（鄰近捷運站）、臺南北區（鄰近臺南轉運站、臺南公園）等，具備高度市場吸引力。
- 產品多元化：除集合住宅外，公司亦涉足設定地上權開發案（如臺南北區大銃段），規劃博物館、商場、旅館及辦公空間，拓展非住宅類收入來源。
（三）營收結構變化
近三年事業體營收比重（單位：%）
項目 2022年 2023年 2024年 2025年 房地銷售收入 38.34 18.63 5 62.20 PU合成樹脂 54.77 29.31 9 34.18 保健食品 - 19.01 35 - 其他 6.89 33.05 51 3.62 趨勢分析
- 房地產銷售占比回升：2025年房地產銷售收入占比達62.2%，較2024年的5%大幅提升，顯示公司已從PU合成樹脂業務轉型為以房地產為主的營收結構。此一轉變與公司近年積極購地開發的策略一致。
- PU合成樹脂占比下降：2025年PU合成樹脂業務占比為34.18%，較2022年的54.77%明顯下滑，反映公司逐步減少對傳統化工業務的依賴。
- 保健食品業務短暫興起：2023–2024年保健食品業務占比上升（最高達35%），但2025年消失，顯示該業務可能為短期試水溫或轉售予其他關係企業。
（四）財務表現
損益表（單位：新臺幣仟元；YOY%）
項目 2025年（114年） 2024年（113年） 年增率（YOY） 營收淨額 4,404,254 1,491,234 195.34% 營業成本 2,688,121 1,010,282 166.08% 營業毛利 1,716,133 480,952 256.82% 毛利率 38.97% 32.25% 6.72個百分點 營業費用 1,393,219 582,807 139.05% 營業利益（損） 322,914 -101,855 營業利益轉正 營業利益率 7.33% -6.83% 14.16個百分點 稅前淨利（損） 1,142,246 454,336 151.41% 本期淨利（損） 761,918 399,362 90.80% 基本每股盈餘（元） -0.52 -0.75 減損縮小 趨勢分析
- 營收大幅成長：2025年營收較2024年成長195.34%，主因房地產銷售回溫及大型建案（如國王湖）的貢獻。
- 毛利率提升：毛利率由32.25%升至38.97%，顯示房地產業務的高毛利特性，且銷售規模效益逐步顯現。
- 營業利益轉正：2025年營業利益為3.23億元，較2024年轉虧為盈，顯示經營效率改善。但每股盈餘仍為負值（-0.52元），主要受母公司業主淨利虧損（-1.71億元）影響，可能與建案前期成本高或非控制權益分攤有關。
- 非營業收入貢獻：營業外淨額達8.19億元（2025年），較2024年的5.56億元增加，可能包含資產處分利益或匯兌收益等一次性項目。
資產負債表（單位：新臺幣仟元）
項目 2025/12/31（114年） 2024/12/31（113年） 2023/12/31（112年） 流動資產 17,505,237 13,468,445 10,104,293 非流動資產 7,314,559 4,564,655 2,473,072 資產總計 24,819,796 18,033,100 12,577,365 流動負債 10,225,887 8,107,377 6,592,597 非流動負債 1,122,295 1,019,549 191,509 負債總計 11,348,182 9,126,926 6,784,106 股本 3,685,312 3,010,160 2,804,169 資本公積 1,002,197 649,691 288,659 保留盈餘（累積虧損） -483,221 -312,608 -107,759 歸屬於母公司業主之權益合計 4,147,432 3,300,380 2,902,781 非控制權益 9,324,182 5,605,794 2,890,478 權益總計 13,471,614 8,906,174 5,793,259 每股淨值（元） 11.25 10.96 10.35 流動比率 171.19% 166.13% 153.27% 負債比率 45.72% 50.61% 53.94% 趨勢分析
- 資產規模擴大：總資產由2023年的125.78億元增至2025年的248.20億元，增幅近1倍，主要受土地儲備及在建工程增加影響。
- 負債比率下降：負債比率由53.94%（2023年）降至45.72%（2025年），顯示公司財務槓桿降低，但仍需關注資金需求與償債能力。
- 流動性改善：流動比率由153.27%升至171.19%，顯示短期償債能力提升。
- 非控制權益大幅增加：非控制權益由28.90億元增至93.24億元，可能反映合作開發案或子公司的外部股東持股增加。
- 保留盈餘持續虧損：累積虧損由1.08億元增至4.83億元，與建案前期投資成本高及部分建案尚未交屋認列收入有關。
（五）未來發展策略
---
- 危老房屋改建與市區推案：公司將持續聚焦危老房屋改建及市區核心地段開發，提高土地利用效率及獲利空間。
- 多元化產品線：除住宅外，將推動複合式開發（如臺南大銃段設定地上權案），結合商場、旅館、辦公空間等，創造長期穩定收入。
- 品牌與產品力提升：強調「品牌力」與「產品力」，透過高品質建案鞏固市場地位，並提升溢價能力。
三、利多與利空因素分析
利多因素
- 建案規模龐大且地段優越：
- 總銷金額達469.8億元，其中國王湖（200億元）、湖映白（66億元）等大型建案位於臺南、臺北核心地段，具備交通便利、生活機能完善等優勢，銷售潛力高。
- 建案進度穩定，多數處於興建中或請照階段，未來2–3年將進入交屋高峰，帶動營收及現金流增長。
- 營收結構改善，毛利率提升：
- 房地產銷售占比回升至62.2%，毛利率達38.97%，顯示房地產業務的高獲利特性。
- 2025年營業利益轉正，顯示經營效率改善。
- 財務槓桿降低：負債比率由53.94%降至45.72%，流動比率提升至171.19%，財務風險下降。
- 政策利多：
- 政府推動「危老房屋改建」政策，公司儲備用地多位於市區，有望受惠。
- 臺南、臺北等地房地產市場回溫，需求逐步恢復。
- 多元化開發模式：設定地上權案（如大銃段）可創造長期租金收入，降低單一業務風險。
利空因素
---
- 市場風險：
- 房地產市場受整體經濟、政策（如房地合一稅）、利率變化影響較大，若市場需求下滑，可能導致建案銷售不如預期。
- 臺南、臺北等地新增供給量大，競爭加劇可能壓縮利潤率。
- 建案進度風險：
- 部分建案（如府前段）需辦理變更設計，若審批延遲或遭駁回，將影響交屋時程及現金流。
- 國王湖、湖映白等大型案進度需密切關注，工程延誤或成本超支可能侵蝕利潤。
- 財務壓力：
- 累積虧損達4.83億元，雖營業利益轉正，但每股盈餘仍為負值，需持續改善獲利能力。
- 非控制權益占權益總額近70%，可能導致母公司股東權益被稀釋。
- 宏觀經濟不確定性：
- 通膨、利率上升可能影響購屋需求及融資成本。
- 全球經濟波動可能影響建材價格及匯率，增加成本壓力。
- 土地取得風險：公司強調積極購地，但土地市場競爭激烈，價格上漲可能壓縮利潤空間。
四、對股票市場的潛在影響
（一）短期影響（3–6個月）
- 利多支撐股價：
- 營收大幅成長（YOY+195.34%）及營業利益轉正，可望提振投資人信心，帶動股價上漲。
- 國王湖、湖映白等大型案進度穩定，市場預期交屋將帶來現金流入，有助於改善資金壓力。
- 題材熱度：
- 「危老改建」及「設定地上權」等政策利多題材，可能吸引資金關注。
- 臺南、臺北等地房市回溫，公司作為區域龍頭之一，有望成為市場焦點。
- 技術面修正壓力：若大盤走弱或房地產類股回檔，股價可能隨之調整，需觀察成交量變化。
（二）長期影響（1–3年）
---
- 業績成長動能：
- 建案陸續交屋，營收及獲利將進一步釋放，帶動股價重評。
- 設定地上權案（如大銃段）商業模式成熟後，可創造穩定租金收入，提升估值水準。
- 估值提升空間：
- 目前每股淨值11.25元，但股價可能低於淨值，隨著獲利改善，有望吸引長期資金進駐。
- 房地產類股估值通常與淨值、預售屋銷售進度掛鉤，公司儲備用地充足，具備長期成長潛力。
- 風險因素：
- 若房市景氣反轉或政策變動（如房地合一稅加嚴），可能影響銷售及獲利表現。
- 建案進度延誤或成本超支，可能拖累財務表現，需持續關注公司公告。
五、對未來趨勢的判斷
（一）短期趨勢（2026年下半年）
- 房市需求回溫：預計臺南、臺北等地房市將持續回溫，公司建案銷售率有望攀升，帶動營收及獲利成長。
- 政策利多延續：「危老改建」及「都市更新」政策持續推動，公司儲備用地將受惠於稅務優惠及容積獎勵。
- 建案交屋高峰：國王湖、湖映白等大型案預計2026–2027年進入交屋期，現金流將顯著改善。
- 風險觀察：
- 關注利率走勢，若央行升息，可能抑制購屋需求。
- 留意臺南、臺北房價波動，避免供過於求導致銷售不如預期。
（二）長期趨勢（2027年及以後）
---
- 多元化收益來源：
- 設定地上權案（如大銃段）商業模式成熟後，將提供穩定租金收入，降低對銷售收入的依賴。
- 可能涉足物業管理、代操盤等服務，創造新營收來源。
- 品牌溢價提升：透過高品質建案及「上曜」品牌形象建立，有望在競爭中脫穎而出，提高利潤率。
- 土地銀行策略：持續收購優質土地，作為長期儲備，應對市場波動。
- 風險挑戰：
- 房地產市場進入成熟期，競爭加劇，公司需提升產品差異化能力。
- ESG（環境、社會、治理）趨勢興起，綠建築及永續開發將成為新要求。
- 中國大陸經濟放緩可能影響臺商回流需求，進而影響房市動能。
六、投資人應注意的重點
（一）散戶投資人
- 關注建案進度：
- 密切追蹤國王湖、湖映白等大型案的施工進度及銷售情況，可透過公司法說會、重大訊息公告或實地勘查獲取資訊。
- 留意建照變更、交屋時程等關鍵節點，評估公司是否能如期認列收入。
- 評估財務風險：
- 注意負債比率及流動性指標（如流動比率），雖目前財務槓桿降低，但仍需關注資金需求及償債能力。
- 累積虧損及每股盈餘負值反映公司前期投資壓力，需觀察未來是否能持續改善。
- 留意政策變動：
- 房地合一稅、都市更新條例等政策變動可能影響公司營運，需及時調整投資策略。
- 關注央行利率決策，利率上升可能壓抑房市需求。
- 比較同業估值：
- 參考其他房地產類股（如冠德、遠雄、興富發）的本益比、股價淨值比等指標，評估上曜的估值是否合理。
- 注意公司間的建案規模、地段優劣及獲利能力差異。
- 風險控管：
- 房地產類股波動性較高，建議分散投資，避免單一個股過度集中。
- 設定停損點，避免市場反轉時遭受重大損失。
（二）機構投資人
---
- 深入分析建案品質：
- 評估國王湖、湖映白等案的銷售率、價格趨勢及客群定位，判斷市場接受度。
- 實地勘查建案周邊環境、交通、公共設施等硬體條件，評估長期增值潛力。
- 財務模型建構：
- 根據建案銷售進度、成本結構及融資安排，建立現金流預測模型。
- 考慮利率變動、建材價格波動等因素，評估對獲利的影響。
- ESG評估：
- 關注公司在綠建築、永續開發方面的布局，評估是否符合ESG投資標準。
- 了解公司治理結構，如董事會獨立性、資訊透明度等。
- 策略性布局：
- 考慮將上曜納入「危老改建」、「設定地上權」或「臺南房市」等主題投資組合。
- 長期持有者可關注公司股息政策，評估現金股利的可持續性。
七、總結
上曜（1316）在本次法人說明會中展現出轉型房地產開發商的決心與實力，建案規模龐大且地段優越，營收結構改善，財務狀況穩健，具備短期業績爆發與長期成長潛力。然而，房地產市場受政策、經濟及供需影響較大，投資人需密切關注建案進度、市場動態及財務風險。
關鍵結論
- 利多大於利空：公司建案優勢明顯，營收獲利雙成長，財務槓桿降低，短期有望推動股價上漲。
- 長期成長動能：設定地上權案及危老改建將提供穩定收入來源，品牌溢價有望提升。
- 風險不可忽視：市場波動、建案進度風險及宏觀經濟不確定性仍存，需謹慎評估。
- 投資策略建議：
- 短線操作：關注法說會、重大訊息公告，把握業績爆發帶來的股價波動機會。
- 中長期投資：評估建案交屋進度及設定地上權案的商業化潛力，適度布局。
- 風險控管：設定停損點，避免單一事件（如建案延誤）造成重大損失。
整體而言，上曜具備成為房地產類股龍頭的潛力，但投資人仍需根據自身風險承受能力，審慎評估進場時機及資金配置。
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