宏普（2536）法說會日期、內容、AI重點整理

宏普（2536）法說會日期、直播、報告分析

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日期

2025/09/17 14:00

地點

線上法說會

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本公司受邀參加元大證券舉辦之線上法說會，報告本公司營運狀況。 完整財務業務資訊請至公開資訊觀測站之法人說明會一覽表或法說會項目下查閱。

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以下內容由AI生成：

宏普建設股份有限公司 (2536) 法人說明會報告分析與摘要

本報告旨在對宏普建設股份有限公司（股票代碼：2536）於2025年9月17日發佈的法人說明會資料進行全面性的分析與摘要。分析內容將涵蓋公司的基本概況、資產組合、財務表現及財務結構，並進一步判斷其潛在的利多與利空因素，最終提供對股票市場的潛在影響、未來趨勢判斷以及投資人應注意的重點。

報告摘要

以下為宏普建設股份有限公司法人說明會報告的條列式重點摘要：

公司概況

• 宏普建設股份有限公司成立於1988年10月，於1990年12月公開發行，並於1996年3月在臺灣證券交易所（TSEC）上市，股票代碼為2536。
• 公司股本為新台幣33.28億元，發行股數為332,808,652股。
• 主要營運地點位於台北市敦化南路二段。

資產組合概覽

宏普建設的資產組合分為已完工建案、興建中建案及土地庫存三大類別，主要集中在大台北地區及桃園。

已完工建案 (截至報告日)

• 世貿 Office (ShihLin#633 World Trade Plaza)：位於士林區，土地面積436坪，土地成本9.16億新台幣，產品類型為辦公室，預計帶來租賃辦公室收入。
• 三井花園飯店 Hotel (ZhongXiao MGH Mitsui Garden Hotel)：位於忠孝區，土地面積444坪，土地成本12.95億新台幣，產品類型為飯店，預計帶來租賃飯店收入。
• 已完工建案總計土地面積880坪，總土地成本22.11億新台幣。

興建中建案 (截至報告日)

興建中建案共計8個，分佈在大台北及桃園地區，總推案量預計高達426.8億新台幣，預計在2024年至2031年間陸續產生營收。

• 大台北地區：
  • 中央公園2 (新店 #28)：土地面積1,938坪，土地成本30.69億新台幣，推案量70億新台幣，預計2025-2026年貢獻營收。
  • 舊宗段 (內湖 #54-11 Office)：土地面積1,265坪，土地成本10.95億新台幣，推案量40.8億新台幣，預計2026-2027年貢獻營收。
  • 陽明 (北投 #22)：土地面積972坪，土地成本7.99億新台幣，推案量45億新台幣，預計2027-2028年貢獻營收。
  • 中央公園3 (新店 #40)：土地面積1,194坪，土地成本21.07億新台幣，推案量60億新台幣，預計2029-2030年貢獻營收。
• 桃園地區（中壢、青埔）：
  • 時代苑 (中壢 #412 New Era Garden 1)：土地面積938坪，土地成本8.63億新台幣，推案量31億新台幣，預計2025年貢獻營收。
  • 時尚苑 (中壢 #378 New Era Garden 2)：土地面積1,363坪，土地成本9.31億新台幣，推案量25億新台幣，預計2024-2025年貢獻營收。
  • 時晴苑 (中壢 #408 New Era Garden 3)：土地面積1,044坪，土地成本10.97億新台幣，推案量35億新台幣，預計2028-2029年貢獻營收。
  • 序時代 (中壢 #137 Prelude of Times)：土地面積3,066坪，土地成本31.19億新台幣，推案量120億新台幣，預計2030-2031年貢獻營收。
• 興建中建案總計土地面積11,780坪，總土地成本130.8億新台幣。

土地庫存 (截至報告日)

公司持有大台北、桃園及台南地區的土地庫存，為未來開發提供潛力。

• 大台北地區：金泰段 (大直)，土地面積2,640坪，土地成本31.42億新台幣。
• 桃園地區：青芝段 (中壢 #146)，土地面積1,739坪，土地成本26.31億新台幣。
• 台南地區：平道段 (永康 #89)，土地面積4,772坪，土地成本17.90億新台幣。
• 土地庫存總計土地面積9,151坪，總土地成本75.63億新台幣。

財務表現 (2020-2024個體數據)

綜合損益表趨勢

• 營業收入 (Net Sales)：過去五年呈現波動，2020年為39.78億新台幣，2021年降至3.23億新台幣，2022年回升至6.85億新台幣，2023年大幅增長至32.31億新台幣，2024年則為24.49億新台幣。顯示營收認列受建案完工與銷售時程影響。
• 營業淨利 (Operating Income)：同樣波動劇烈，2020年為8.17億新台幣，2021年降至0.68億新台幣，2022年回升至3.02億新台幣，2023年增長至6.73億新台幣，2024年則為3.13億新台幣。
• 稅後淨利 (Net Income)：波動更顯著，2020年為6.14億新台幣，但在2021年和2022年分別出現負3,300萬和負5,400萬新台幣的虧損，2023年轉為正2.31億新台幣，2024年為2.04億新台幣。
• 每股獲利 (EPS)：與稅後淨利趨勢一致，2020年為1.84元，2021年和2022年分別為負0.10元和負0.16元，2023年回升至0.69元，2024年為0.61元。
• 毛利率與淨利率：毛利率從2020年的24.59%波動至2022年的55.62%高點，隨後在2023年降至28.07%，2024年再降至22.72%。淨利率則在2021年和2022年呈現負值，2024年為8.33%。
• 股利政策：現金股利發放不穩定，2020年及2021年均為1.2元，2022年為0元，2023年及2024年均為0.5元。

資產負債表趨勢

• 總資產 (Total Assets)：呈現穩定增長趨勢，從2020年的235.57億新台幣增至2024年的425.23億新台幣，主要由流動資產（尤其是存貨）推動。
• 總負債 (Total Liabilities)：同樣呈現穩定增長，從2020年的114.09億新台幣增至2024年的307.58億新台幣，其中流動負債佔比最高。
• 股東權益 (Total Equity)：相對穩定，2020年為121.49億新台幣，2024年為117.64億新台幣。
• 每股淨值 (Book Value Per Share)：保持穩定，2020年為36.51元，2024年為35.35元。

財務比率趨勢

• 現金及約當現金 (Cash and Cash Equivalents)：在2022年降至低點1.92億新台幣後，2024年回升至13.47億新台幣。
• 存貨 (Inventories)：持續顯著增加，從2020年的181.37億新台幣增至2024年的318.32億新台幣。
• 借款總額 (Borrowings)：持續上升，從2020年的106.32億新台幣增至2024年的228.73億新台幣。
• 預收房地款 (Advance Real Estate Receipts)：大幅增長，從2020年的5.32億新台幣增至2024年的70.23億新台幣，顯示預售成績亮眼。
• 槓桿比率：
  • 淨借款/股東權益 (Net Borrowings / Equity)：從2020年的80.37%大幅上升至2024年的182.97%。
  • 借款/存貨比 (Borrowings / Inventory)：維持在較高水平，2024年為71.23%。
  • 負債比 (Total Debt / Total Asset)：從2020年的48.43%上升至2024年的72.33%。
  • 負債淨值比 (Total Debt / Total Equity)：從2020年的93.91%大幅攀升至2024年的261.45%。

主要趨勢分析

營運概況

宏普建設的業務發展策略明確，專注於都會區的房地產開發。從已完工、興建中及土地庫存的數據來看，公司擁有充足的未來案源。其中，高達426.8億新台幣的興建中建案，預計將在未來數年內陸續完工並認列營收，為公司提供強勁的營收動能。特別是位於大台北地區（如新店、內湖、北投）和桃園都會區（如中壢、青埔）的建案，這些地區的房地產市場相對活躍，有助於產品銷售和去化。

財務表現

宏普建設在過去五年的營收和獲利表現呈現顯著波動。2021年和2022年的虧損反映了營建業營收認列的特性，即營收和獲利通常在建案完工交付後集中認列。2023年和2024年營收回升，稅後淨利轉正，表明部分建案已開始貢獻收益。然而，毛利率和淨利率在2024年有所下滑，顯示市場競爭或成本壓力可能上升，對盈利能力構成挑戰。現金股利的不穩定發放也反映了公司盈利波動的現實。

資產負債結構

公司的總資產和總負債均呈現擴張趨勢，這與其大量興建中建案和持續增加的土地庫存相符。流動資產中的存貨持續增加，是房地產開發商的典型特徵，也意味著大量資金被投入在建工程和土地儲備中。預收房地款的大幅增長是一個積極信號，顯示公司預售情況良好，客戶訂金或預付款項持續流入，為未來營收提供保障。

槓桿比率

值得注意的是，公司的槓桿比率在過去五年中呈現顯著上升趨勢。淨借款佔股東權益比、負債比和負債淨值比均大幅增加，特別是負債淨值比已超過260%。這表明公司高度依賴借款來支持其營運擴張和存貨持有。雖然房地產開發通常是資本密集型產業，但如此快速且高的槓桿增長，可能會增加公司的財務風險，尤其是在市場波動或利率上升的環境下。

利多與利空判斷

根據宏普建設股份有限公司法人說明會的內容，本分析將其資訊歸納為利多與利空兩大類：

利多 (Bullish Factors)

• 充足的未來營收潛力：公司擁有總計高達426.8億新台幣的興建中建案，預計在2024年至2031年間陸續完工並認列營收，為未來數年提供了穩定的營收來源與成長動能。
  (依據：頁7「Portfolio Profile - Projects under Construction」表格顯示之「Project Value 推案量」總計)
• 龐大的土地庫存提供長期發展基礎：公司握有合計9,151坪的土地庫存，分佈於大台北、桃園及台南等主要市場，顯示公司擁有長期且充裕的開發案源，為未來成長奠定基礎。
  (依據：頁11「Portfolio Profile - Land Bank」表格顯示之「Land Size (ping)」總計)
• 預收房地款顯著成長，確保未來營收：預收房地款從2020年的5.32億新台幣大幅增長至2024年的70.23億新台幣，這代表預售建案的客戶訂金或預付款項大量增加，確認了未來建案完工後的營收認列基礎，顯示市場對其產品需求旺盛。
  (依據：頁14「Financials - Ratios」表格「預收房地款advance real estate receipts」數據)
• 建案佈局於都會區精華地段：無論是已完工的世貿辦公室、三井花園飯店，或興建中及土地庫存，皆主要位於大台北及桃園等人口稠密、經濟活動活躍的都會區，如士林、信義、新店、內湖、北投、中壢、青埔及大直等，這些地段通常具備較高的資產保值與增值潛力。
  (依據：頁3、5、6、8、9、10「Portfolio Location and Value」地圖及建案名稱)
• 核心股本與每股淨值維持穩定：自2020年以來，公司股本及每股淨值大致保持穩定，股本維持在33.28億新台幣，每股淨值穩定在35至36新台幣之間，顯示公司資本結構的穩定性。
  (依據：頁13「Financials - Balance Sheet」表格「Capital stock股本」及「Book value per share每股淨值」數據)

利空 (Bearish Factors)

• 營收及獲利波動劇烈，穩定性有待提升：綜合損益表顯示，公司過去五年（2020-2024）的營收、營業淨利及稅後淨利均呈現大幅波動，尤其在2021年和2022年出現稅後淨利虧損，反映公司獲利能力受建案完工與銷售時程影響較大，穩定性較低。
  (依據：頁12「Financials - Comprehensive Income Statement」表格中「Net Sales營業收入」、「Operating Income營業淨利」、「Net Income稅後淨利」及頁15「-Charts 財務圖表(個體)」之「revenue營收」與「net income淨利」圖表)
• 毛利率與淨利率呈現下滑趨勢：雖然毛利率曾在2022年達到55.62%的高點，但2023年及2024年已分別降至28.07%及22.72%；淨利率亦在2023年及2024年分別為7.15%及8.33%，較過去高點下降，顯示公司近年來的盈利空間可能受到壓縮。
  (依據：頁12「Financials - Comprehensive Income Statement」表格中「Gross profit margin毛利率」及「Net profit margin淨利率」數據，以及頁15「-Charts 財務圖表(個體)」之「net profit margin淨利率」與「gorss margin毛利率」圖表)
• 槓桿比率持續攀升，財務風險增加：公司的負債淨值比從2020年的93.91%大幅攀升至2024年的261.45%，總負債佔總資產比率也從48.43%上升至72.33%，顯示公司高度依賴借款來支撐其營運擴張與存貨持有，財務風險顯著升高。
  (依據：頁14「Financials - Ratios」表格中「負債比total debt/total asset」及「負債淨值比total debt/total equity」數據，以及頁15「-Charts 財務圖表(個體)」之「net borrowing/equity槓桿比」圖表)
• 現金股利發放不穩定且近兩年趨緩：2022年公司未發放現金股利，而2023年和2024年則維持在0.5元，相較於2020年和2021年的1.2元有所下降，顯示公司在獲利波動下，股利政策也隨之調整，可能影響部分尋求穩定股息收益的投資人。
  (依據：頁12「Financials - Comprehensive Income Statement」表格「Cash現金股利-前一年度」數據)
• 存貨持續增加且借款存貨比高：存貨從2020年的181.37億新台幣增至2024年的318.32億新台幣，同時借款存貨比也維持在70%以上（2024年為71.23%），表示大量資產被鎖定在未售或在建產品中，且高度依賴借款支撐，若房市景氣不佳或資金成本上升，可能導致資金週轉壓力或存貨跌價風險。
  (依據：頁14「Financials - Ratios」表格中「存貨inventories」及「借款存貨比borrowings, CPs, bonds & loans/inventory」數據，以及頁15「-Charts 財務圖表(個體)」之「borrowing/inventory借款存貨比」圖表)

完整分析與總結

對報告的整體觀點

宏普建設股份有限公司的法人說明會報告呈現了一家在臺灣房地產市場積極佈局與擴張的建商形象。公司擁有可觀的土地儲備與興建中建案，為未來數年的營收成長提供了堅實的基礎，特別是預收房地款的大幅增長，顯示其銷售動能強勁。然而，報告也坦承了營運過程中的挑戰，最明顯的是營收和獲利的顯著波動性，以及快速攀升的財務槓桿。這種波動性是營建業的通病，但高槓桿則是一把雙面刃，在市場景氣良好時能放大收益，但在市場逆風時則可能加劇風險。

對股票市場的潛在影響

宏普建設的股價表現可能受多重因素影響。充足的案源和預收房地款的增長為市場帶來信心，預計在未來幾年內將有大量建案完工並認列收益，這在短期內可能對股價形成支撐。尤其是在2025年至2026年預計有較多建案完工的時程，市場可能會提前反應這些潛在的獲利。然而，公司獲利能力（毛利率、淨利率）的波動與下滑，以及不斷攀升的財務槓桿，則可能引發市場對其財務健康度和風險承受能力的擔憂，這會是潛在的壓力。若市場對於營建業的融資環境或房市前景持謹慎態度，宏普建設的高槓桿狀況可能使其面臨更大的市場評價壓力。

對未來趨勢的判斷（短期或長期）

• 短期趨勢：預計宏普建設在2024年至2026年將受益於多個興建中建案的完工與營收認列，尤其是時尚苑(中壢#378)預計在2024-2025年帶來營收，中央公園2(新店#28)和時代苑(中壢#412)預計在2025年貢獻營收。預收房地款的大幅增加也為短期營收提供了明確的基礎。因此，短期內營收表現可能相對亮眼，但毛利率和淨利率的波動仍需關注。鑑於高槓桿，任何利率或房市政策的變化都可能立即影響其經營成本與銷售狀況。
• 長期趨勢：公司龐大的土地庫存（如金泰段、青芝段、平道段）為長期發展提供了堅實的基礎，顯示其未來數十年仍有持續開發的潛力。然而，高槓桿策略的長期可持續性將是關鍵。若能有效管理財務風險，並在不同市場週期中保持靈活的開發策略，則有望實現長期成長。否則，過高的負債比率可能在長期內限制其資金運用彈性及應對市場變化的能力。未來房地產市場的政策走向、利率環境及消費者信心，都將是影響其長期發展的重要外部因素。

投資人（特別是散戶）應注意的重點

散戶投資人應對宏普建設的投資採取謹慎態度，並密切關注以下幾個重點：

1. 獲利穩定性與股利政策：由於營建業營收認列的特性，宏普建設的獲利表現波動較大，甚至出現虧損年度，這直接影響了股利發放的穩定性。追求穩定股息的投資人應考量此風險。建議關注其「預收房地款」的成長，這能較早反映未來的營收潛力。
2. 財務槓桿風險：公司負債比率持續升高，尤其是負債淨值比已超過260%，顯示財務槓桿極高。投資人應評估自身風險承受能力，並密切關注公司償債能力、資金流動性及利息費用壓力。若房市景氣反轉或利率上升，高槓桿可能導致更大的虧損風險。
3. 存貨週轉率與跌價風險：公司存貨持續增加，且大部分由借款支撐。這代表大量資金鎖定在土地與在建工程中。投資人應關注房地產市場的去化速度，以及公司能否按預期價格順利銷售建案，以避免存貨跌價或週轉不靈的風險。
4. 專案進度與營收認列：公司的營收和獲利高度依賴建案的完工時程和銷售狀況。投資人應持續追蹤各興建中建案的進度，了解其預計完工及營收認列年度，以判斷潛在的獲利釋放時點。
5. 房市政策與利率變動：營建業對政府房市政策（如打房措施、稅制改革）和央行利率政策高度敏感。這些外部因素可能直接影響房市買氣、建案成本和融資成本，進而對宏普建設的經營產生重大影響。

總體而言，宏普建設展現了積極的開發策略和龐大的未來潛力，但也伴隨著高波動性和高財務槓桿。對於散戶投資者而言，深入了解其業務模式、財務結構和風險因素至關重要。

項目	2020	2021	2022	2023	2024
Net Sales營業收入 (NT$m)	3,978	323	685	3,231	2,449
Gross Profit營業毛利 (NT$m)	978	123	381	907	556
Operating Income營業淨利 (NT$m)	817	68	302	673	313
Net Income稅後淨利 (NT$m)	614	(33)	(54)	231	204
Earning Per Share每股獲利 (NT$)	1.84	(0.10)	(0.16)	0.69	0.61
Gross profit margin毛利率 (%)	24.59	38.08	55.62	28.07	22.72
Net profit margin淨利率 (%)	15.44	(10.22)	(7.88)	7.15	8.33
Total assets總資產 (NT$m)	23,557	33,883	38,126	40,452	42,523
Total liabilities總負債 (NT$m)	11,409	22,167	26,464	28,725	30,758
Total equity權益總額 (NT$m)	12,149	11,716	11,662	11,727	11,764
Book value per share每股淨值 (NT$)	36.51	35.20	35.04	35.24	35.35
Inventories存貨 (NT$m)	18,137	27,382	30,315	30,515	31,832
Advance real estate receipts預收房地款 (NT$m)	532	1,676	3,962	5,030	7,023
Net borrowings/equity槓桿比 (%)	80.37	166.58	187.38	185.22	182.97
Total debt/total asset負債比 (%)	48.43	65.42	69.41	71.01	72.33
Total debt/total equity負債淨值比 (%)	93.91	189.20	226.93	244.95	261.45

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2024/09/18 14:00

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